O locatário pode ser fiador de si mesmo?

O locatário pode ser fiador de si mesmo?
Heronides Dantas de Figueiredo (*)

Conforme o art. 818 do Código Civil o fiador como credor garante uma obrigação do locatário como devedor, ou seja, de outra pessoa, e não de si mesmo, de forma que a fiança pressupõe a existência de uma terceira pessoa e se aperfeiçoa com a existência de 3 pessoas distintas, quais sejam: 1º - o credor (locador); 2º o devedor (locatário/afiançado) e 3º o fiador (garantidor).
O fiador é quem quita alguma coisa, quando o locatário e/ou devedor não paga, e se este, hipoteticamente, fosse o seu próprio fiador, o que juridicamente é inadmissível, não haveria o que garantir ou pagar porque a mesma pessoa (fiador e locatário) já está inadimplente.
Entretanto, conforme recente entendimento do STJ - Superior Tribunal de Justiça -, a fiança será válida se prestada pelo próprio locatário quando houver mais de um no contrato, configurando-se como uma fiança recíproca, uma vez que um locatário é considerado fiador dos outros e vice-versa, afastando a invalidade do contrato. (REsp 911.993-DF, Rel. Min. Laurita Vaz, julgado em 2/9/2010 - 5ª Turma).
No campo societário, o proprietário de firma individual não pode ser fiador de si mesmo, conforme as razões expostas acima, entretanto o sócio de uma firma pode ser fiador da mesma, pois a pessoa jurídica não se confunde com as pessoas dos sócios.
(*) Advogado especializado em Direito Imobiliário – Advogado e consultor do Diário das Leis Ltda.
* Permitida a reprodução desde que citada a fonte.Veja recente decisão do STJ comentada por nosso consultorDiário das Leis, 09.12.2010 - Heronides Dantas de Figueiredo

Formas de organização de grupos de investidores imobiliários

Artigo publicado http://www.obrasonline.com.br/ edição Novembro

As pessoas capazes e com livre disposição de seus bens, podem reunir-se para praticar atos jurídicos, da forma que melhor lhes aprouver, desde que não vedados pela legislação ou que sejam realizados conforme prescrição legal, quando a Lei impõe uma forma específica (CC - art. 104).

O proprietário (CF - arts. 5º, XXII e 175, II) tem direito de usar seu imóvel, em consonância com as sua finalidades econômicas e sociais (CF - art. 175, III e CC - art. 1.228), podendo nele edificar, observando as limitações da legislação urbanística (CF – art. 182, §2º) e ambiental, incluindo-se aí a proteção ao patrimônio histórico, artístico, cultural, paisagístico, turístico, etc.

Para realização de construções coexistem dois regimes básicos: - a incorporação, regime no qual aos organizadores (ou incorporadores) é permitida a venda “na planta” de unidades a serem construídas ou, - a autoconstrução, no qual uma ou mais pessoas realizam um empreendimento, para uso próprio ou comercialização futura, após o “habite-se”.

A incorporação é regulamentada pela Lei 4.591/1964, que prevê dois regimes básicos: - a empreitada e, - a construção a preço de custo, ou obra por administração (art. 48) e, tem como principais características:

· Obrigatoriedade de arquivamento da documentação relacionada no art. 32 (penalidade - art. 66);
· obrigatoriedade da constituição de uma Comissão de Representantes, para representar os adquirentes perante o construtor, bem como praticar os atos previstos pela legislação (art. 31, A a F), conforme previsto pelo artigo 50;
· cálculo das frações ideais conforme NBR 12.721 da ABNT (art. 53, I);
· nos regimes de construção por empreitada o preço pode ser fixo ou reajustado por determinado índice, geralmente o CUB/m², calculado pelo SINDUSCON, conforme previsto pelos artigos 54 e 55;
· o contrato de construção deve contemplar além do projeto (planta), memorial descritivo e planilha de “NB” (planilha constante do anexo II da NBR 12.721), as planilhas de fluxo econômico e financeiro da obra (orçamento, art. 59), bem como seu cronograma de execução;
· Competência e poderes da Comissão de Representantes, inclusive para fiscalizar construção, examinar balancetes de obra, demitir inadimplentes e realizar leilão da respectiva unidade (ars. 61 e 63);
· É recomendável a abertura de conta bancária exclusiva e contabilização em separado da movimentação da obra, além da afetação do patrimônio;
· Algumas empresas se organizam constituindo uma SPE – Sociedade de Propósito específico para cada obra, com a vantagem de não ultrapassar os limites fiscais máximos de faturamento, para se manter na condição de contribuinte por estimativa;

Já a autoconstrução goza de maior liberdade e pode ser organizada pela instituição de um Condomínio ou pela constituição de Associação.

Condomínio significa copropriedade, ou seja, quando um único bem pertence ao mesmo tempo a várias pessoas distintas.

Nasce pela compra e venda de parcelas (frações) do lote pelos interessados e, pode ser instituído pelo registro, na serventia registral na qual se encontra registrado o imóvel em questão, da competente convenção (Lei Registros Públicos - art. 167, inciso I, alínea 17).

Após a sua constituição, faz-se o registro na Receita Federal, para obter o CNPJ e, em seu nome são realizadas as movimentações da obra, tais como: - contratação de mão de obra e empreiteiros; - compra de materiais; - recebimentos e pagamentos; - conta bancária; - contador; etc.

Apresenta a desvantagem de, sendo os condôminos co proprietários, no caso de um eventual inadimplência das parcelas de contribuição, por um deles, fica inviabilizada a retomada de sua fração e o leilão para terceiros, como previsto na incorporação.

A outra forma, que reputamos a melhor, é a constituição de uma Associação civil (CF - art. 5º, incisos XVII, XVIII e XXI e CC - art. 53 e seguintes), com a finalidade específica de construção de um determinado edifício para seus associados, denominada “Associação pro construção”.

A Associação não tem fins econômicos, como proporcionar lucro, mas visa prestar um benefício a seus associados, mediante a contraprestação de contribuições mensais, proporcionais à fração ideal do imóvel, que caberá ao Associado ao final do empreendimento.

A Associação é constituída em Assembléia Geral, seu órgão máximo, recebe a adesão dos interessados, institui o Conselho de Administração, contrata gestor (administrador profissional), adquire o terreno e, a partir de então passa a realizar sua função social, estabelecida em seu estatuto, ou seja, praticar os atos necessários para construir a edificação.

Seu funcionamento é regulado por seu estatuto (CC – art. 54), que pode prever regras específicas para as contribuições, para a exclusão de inadimplentes (CC – arts. 54, II e 57) e, para sua dissolução (CC - art. 61) ao final da obra.

Como vantagens desta forma de organização, destacamos:
- a independência da Associação em relação aos construtores e empreiteiros;
- a existência de contabilidade própria, ficando a documentação a disposição dos associados;
- a maior velocidade nas tomadas de decisão;
- o direto acompanhamento da obra pelo Conselho de Administração;
- a segurança jurídica do investidor que fica garantido que suas contribuições serão usadas somente para aquela determinada obra.

Portanto, a instituição de associação civil para organizar grupos de investidores imobiliários confere ao participante a devida segurança jurídica e patrimonial, sendo bastante utilizada no estado vizinho do Rio de Janeiro.


* Paulo Viana Cunha é advogado, especializado com MBA em Mercado Imobiliário, titular da Advocacia Paulo Viana Cunha Sociedade de Advogados, Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Membro da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário e das Comissões de Direito Imobiliário, Urbanístico e Mediação e Arbitragem da OAB/MG, Corretor Imobiliário, consultor de Empresas e Investidores. Contado com o autor: pvc@pvc.adv.br.

Informações: (31) 2551-2718

O sonho que pode virar pesadelo

O sonho que pode virar pesadelo

Mais um passo para duplicar 3,5 km da avenida Pedro I

Trecho contemplado faz ligação entre as regiões de Venda Nova e Vetor Norte
Publicado no Jornal OTEMPO em 21/10/2010
RAFAEL ROCHA


Pouco mais de um mês após a concessão da licença ambiental, a duplicação da avenida Pedro I entra agora em nova fase. Foi publicada ontem no "Diário Oficial do Município" (DOM) abertura de licitação para a realização da obra no trecho de 3,5 km da via, entre as avenidas Portugal e Vilarinho, que faz ligação entre as regiões Norte e Venda Nova, na capital.
Com valor total que pode ultrapassar R$ 700 milhões, a obra é tida como fundamental pela prefeitura, já que visa melhorar o trânsito da cidade até a Copa de 2014. Só com indenizações, fruto de desapropriações de imóveis, o Executivo prevê gastar em torno de R$180 milhões. A previsão é que as máquinas comecem os trabalhos até março de 2011 e terminem em 2013.
O trecho terá suas pistas alargadas em 27 m. Ao todo, irá contar com cinco faixas de cada lado - três para automóveis e duas para o sistema de BRT (Transporte Rápido por Ônibus, em inglês), apontado pela prefeitura como uma das soluções para a mobilidade no transporte público. Na região, passam cerca de 45 mil veículos/dia.
O BRT é um sistema rápido de ônibus que circula em pistas exclusivas e possui capacidade para transportar até 200 passageiros em cada veículo. O investimento será de R$ 588 milhões nesse trecho e a previsão é que ele comece a operar na Pedro I em 2012.
Após conclusão dessa etapa, também consta nos planos da prefeitura implantar na Pedro I um terminal de integração de linhas de ônibus do transporte coletivo. A administração municipal prevê, ainda, que a duplicação melhore a fluidez do trânsito para o Vetor Norte, sobretudo na ligação com o estádio Mineirão.
INDENIZAÇÕES. As desapropriações de terrenos adjacentes à avenida estão programadas para começar em janeiro de 2011. Aproximadamente 240 imóveis situados no trecho entre as avenidas Vilarinho, na região de Venda Nova, e Portugal, na região da Pampulha, terão que ceder espaço para as obras do projeto. Os custos, neste caso, serão arcados pelo Estado.
Recursos
Investimentos passam de R$ 1 bilhão na cidade
Em julho, a Caixa Econômica Federal liberou R$ 1,023 bilhão para oito projetos de melhoria no transporte público em Belo Horizonte. Os recursos são do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC).
Até 2013, além da Pedro I, serão instalados BRTs nas avenidas Antônio Carlos, Pedro II, Cristiano Machado e na área central. A primeira intervenção será na avenida Antônio Carlos, prevista para ser entregue em 2012.
Serão realizadas, ainda, obras de interligação viária entre a avenida Teresa Cristina e a Via do Minério, na região do Barreiro, e entre as avenidas dos Andradas e Cristiano Machado, na região Noroeste. Os recursos serão utilizados ainda na ampliação do Centro de Controle Operacional, que auxiliará o monitoramento do trânsito. (TN)

Diretoria do IBEI participa do XII ENAI – Encontro Nacional dos Advogados do Mercado Imobiliário

Promovido pela ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário em parceria com a Companhia Jurídica,

o XII ENAI – Encontro Nacional dos Advogados do Mercado Imobiliário realizou-se nos dias 06,07 e 08 de outubro de 2010 reunindo os principais nomes do universo jurídico imobiliário nacional.
Marcaram presença no referido evento os membros da Diretoria do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, que na oportunidade, teve o seu presidente , Dr. Paulo Viana, como convidado para compor a mesa de abertura do segundo painel do evento (foto).

Pedro I

PEDRO I
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24/08/2010
Desapropriações na avenida são tema de audiência A Câmara Municipal de Belo Horizonte realizou audiência pública, no dia 23 de agosto, para discutir aspectos legais e jurídicos dos procedimentos referentes às desapropriações dos imóveis da Avenida Pedro I, da região da Pampulha até Venda Nova, em virtude das obras de intervenções urbanas e viárias que serão realizadas nas áreas. Foram apresentados alguns dados referentes à obra como número de desapropriações e valores e prazos da intervenção no local.Segundo o diretor jurídico da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), Sebastião Espírito Santo de Castro, o valor total da obra está orçado em 175 milhões de reais – dinheiro proveniente dos recursos do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). As obras devem se iniciar em março de 2011 e tem entrega prevista para agosto de 2013.Em relação às desapropriações, o diretor da Sudecap informou que 229 imóveis serão desapropriados. Castro fez questão de ressaltar que as áreas remanescentes após a demolição poderão ser reaproveitadas pelos comerciantes e moradores da região.O diretor da Sudecap também divulgou o prazo e o orçamento de obras complementares na região: a integração das avenidas Vilarinho e Pedro I começará em dezembro de 2011 e será concluída em agosto de 2013 e custará 43 milhões de reais. A avenida Vilarinho também sofrerá outra intervenção, desta vez para implantação de pistas exclusivas para ônibus. A obra está orçada em 31 milhões de reais com início dos trabalhos previstos para setembro de 2012 e término para agosto de 2013.O advogado e integrante da comissão de moradores e comerciantes da avenida Pedro I, Paulo Viana Cunha, informou que o projeto completo da obra está disponível no escritório do engenheiro Joaquim Pimenta, responsável pelo projeto na Pedro I, na sede da Sudecap. O vereador Paulo Sérgio ‘Paulinho Motorista’ (PSL) sugeriu organizar uma audiência pública na região para que o projeto seja apresentado a todos interessados.Primeira audiênciaNo dia 20 de abril, a Comissão de Legislação e Justiça discutiu os aspectos legais dos procedimentos referentes às desapropriações da avenida Pedro I pela Prefeitura de Belo Horizonte. Na ocasião, Sebastião Espírito Santo informou que o projeto de intervenção urbana na avenida ainda não estava pronto.PresençasCompareceram à reunião os parlamentares Sérgio Fernando (PHS), presidente da Comissão; e Paulo Sérgio ‘Paulinho Motorista’ (PSL). Também compuseram a mesa os seguintes convidados: o secretário de administração regional municipal Venda Nova, João Batista Viana; o secretário-adjunto de administração regional municipal Pampulha, Luís Arnaldo Prata; os advogados Paulo Viana Cunha e Maria Debier; e o diretor jurídico da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), Sebastião Espírito Santo de Castro.Responsável pela Informação: Superintendência de Comunicação Institucional.

PBH vai desapropriar 240 imóveis para alargar a avenida Pedro I

PBH vai desapropriar 240 imóveis para alargar a avenida Pedro I
Flávia Ayer - Estado de Minas
Publicação: 27/08/2010 06:28 Atualização: 27/08/2010 07:57
São 3,5 quilômetros, entre as avenidas Portugal e Vilarinho, que recebem 45 mil veículos/dia, e que terão pistas maiores, sendo uma para ônibus
Ares de mudança começam a rondar, pelo menos no papel, o entorno da Avenida Pedro I, que corta as regiões Pampulha e Venda Nova, em Belo Horizonte. A prefeitura decretou de utilidade pública, para fins de desapropriação, cerca de 240 imóveis no Bairro Santa Branca, na primeira região. Publicada quinta-feira no Diário Oficial do Município (DOM), a decisão é um importante passo para duplicar a via e implantar o Transporte Rápido por Ônibus (BRT, bus rapid transit, em inglês). Junto das avenidas Pedro II/Carlos Luz e Cristiano Machado, o corredor Antônio Carlos/Pedro I vai receber o novo sistema, principal aposta do poder público para agilizar o trânsito na capital, visando a Copa do Mundo de 2014.Inspirado no metrô, o sistema conta com pistas exclusivas para os coletivos, plataformas em nível, pagamento da tarifa antes do embarque, além de ônibus articulados. Apenas para preparar o caminho para o novo modelo de transporte, a prefeitura calcula um gasto de R$ 180 milhões em desapropriações, além dos R$ 217,7 milhões da duplicação. O projeto total é orçado em R$ 700 milhões. Pela previsão da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), as desapropriações, que vão ocorrer, sobretudo no sentido Centro/bairro, começam em janeiro e as máquinas entram em campo dois meses depois. Já em setembro, a BHTrans, empresa que gerencia o tráfego da capital, decide qual consultoria dará apoio à execução das obras de requalificação da Pedro I.Atualmente, a via tem duas pistas de duas faixas em cada sentido, e será duplicada em toda sua extensão. São cerca de 3,5 quilômetros, compreendidos entre as avenidas Portugal e Vilarinho. A obra amplia em 27 metros a via, por onde circulam cerca de 45 mil veículos diariamente. O corredor ganha mais uma pista, com duas faixas por sentido, exclusiva para transporte coletivo. Depois de concluída esta primeira fase, será iniciada de fato a implantação do BRT, com a construção de estações de embarque e desembarque de passageiros, além de terminal de integração com outras linhas. A previsão é que no segundo semestre de 2012 a população já possa circular nos ônibus articulados, nos moldes de capitais como Curitiba e Bogotá (Colômbia).IndenizaçãoA notícia deixa em alerta quem mora ou trabalha nas proximidades da avenida, consagrada pelo comércio de automóveis e materiais de construção. Apesar de não ter havido proposta formal, proprietários de imóveis temem receber valor aquém ao de mercado, aquecido pela especulação imobiliária. Já os inquilinos lamentam abandonar a avenida, e outros respiram aliviados, com a desapropriação parcial do terreno, dando oportunidade de permanecer no ponto. Preocupados com as mudanças, moradores e comerciantes formaram comissão para acompanhar todo processo.A discussão foi, inclusive, pauta de audiência pública na Câmara Municipal esta semana. De acordo com o advogado da Comissão dos Moradores e Comerciantes da Pedro I, Paulo Viana Cunha, a principal preocupação é em relação ao preço a ser pago pelos imóveis. “Além de desapropriar, em muitos casos, a medida mata o negócio. E a prefeitura já disse que não pagará a indenização para fins de comércio”, ressalta. Segundo ele, moradores também questionam a poluição do ar e sonora trazida pela obra. Essas questões serão discutidas, segunda-feira, em reunião do Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam).Especulação eleva preçosHá mais de 30 anos na Avenida Pedro I, na altura do Bairro Santa Branca, Região da Pampulha, a Pujal Autopeças passou ilesa pela primeira duplicação da via, quando o comandante dos negócios era ainda o pai de Marcelo Marques Teixeira, que divide a gerência da loja com mais dois irmãos. Desta vez, eles estão na lista de desapropriação e, de malas prontas, lamentam a mudança forçada para nova sede, no bairro vizinho, o Santa Mônica. “Vamos perder muito com a mudança. Queríamos ir para a Avenida Portugal, aqui perto, mas a especulação aumentou demais. O preço está fora da realidade. Tem terreno de 1 mil metros quadrados valendo R$ 1 milhão”, comenta.A expectativa é conseguir receber da prefeitura valor compatível com o investimento de uma vida. “O ponto aqui é sem comparação”, afirma. Se, para os comerciantes, a preocupação é o sustento, para os moradores a dor de cabeça é a perda da tranquilidade. A contabilista Sirley Nascimento, de 37, sofre com os engarrafamentos diários e reconhece a importância da duplicação, mas também teme impactos negativos das intervenções. “Não sabemos se a estrutura do prédio vai aguentar. Pelo projeto, vai passar um viaduto bem ao lado”, reclama a moradora. O prédio fica às margens da avenida, bem em frente ao Parque Municipal Lagoa do Nado, área verde que não sofrerá alterações com a obra.

Consultores ajudam a evitar transtornos na hora de comprar um imóvel

Junia Leticia - Estado de Minas
Publicação: 05/09/2010 15:30

Mesmo com as facilidades de financiamento disponíveis no mercado, o sonho de comprar a casa própria ainda é desafioO sonho da casa própria, mesmo facilitado com as opções de financiamento disponíveis no mercado, ainda se apresenta como desafio. Para além da adequação da renda às oportunidades ofertadas, incontáveis questões exigem uma análise cuidadosa antes de fechar o negócio. É preciso cautela, por exemplo, ao assinar um contrato, que tem termos pouco compreensíveis aos que não transitam com desenvoltura na área jurídica.É necessário, ainda, cercar-se de garantias para evitar armadilhas que podem ocultar-se quando do fechamento de um investimento imobiliário. Advogada do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Maíra Feltrin ressalta que, ainda durante a pesquisa pelo imóvel, é importante levantar o histórico do empreendimento, do incorporador, da imobiliária e dos demais envolvidos na transação. “O primeiro passo é verificar no Procon se há reclamações contra algum deles”, aconselha.Advogado e diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio de Queiroz Delfino diz que o ideal é ler o contrato com muita atenção e, em caso de dúvidas, procurar um especialista para esclarecê-las. “Vale lembrar que os termos incompreensíveis não são apenas jurídicos, mas também contábeis, para a compra que não seja à vista”, conta.Ele enfatiza que é essencial entender questões como o sistema de amortização da dívida que será utilizado, o índice de correção monetária do saldo devedor e das prestações e os prazos. “Ou seja, é preciso procurar um especialista no assunto, preferencialmente um advogado. A ABMH presta assessoria gratuita nesse sentido”, acrescenta Lúcio Delfino.Especialista em consultoria imobiliária, o advogado Paulo Viana Cunha reitera a necessidade de cautela em relação a contratos cujo texto apresente palavras incompreensíveis. “Assinar um documento que não se entendeu bem pode trazer sérios problemas. As palavras utilizadas na redação de contratos têm um significado técnico, específico; consistem em terminologia jurídica que têm como objetivo, justamente, evitar interpretações divergentes.”
Saiba mais...Aumento do crédito leva brasileiros a trocar aluguel por compra de imóvel Casa própria terá novas fontes de financiamento Muitas vezes, o que ocorre nessas horas é de a pessoa que não tem costume de lidar com as palavras técnicas se confundir, acreditando que entendeu uma coisa, quando o texto diz outra. “Não se deve esquecer que o contrato materializa, em texto escrito, a vontade das partes e as obrigações recíprocas. É indispensável que cada um dos contratantes entenda perfeitamente seus direitos e obrigações”, completa Paulo Cunha.Para analisar o contrato, a advogada do Idec fala que o comprador tem que exigir um prazo razoável para lê-lo com atenção. “Desconfie se a pressão for muito forte para que você assine logo. A escolha de um imóvel pode ser para a vida toda, além de representar um alto investimento. Portanto, deve ser feita com critério e atenção”, lembra Maíra Feltrin.Em caso de obra financiada, é necessário exigir informações precisas, tais como se o financiamento já está automaticamente aprovado com a assinatura do compromisso de compra e venda, conforme a advogada. “Quais as consequências se o crédito não for aprovado e quais as condições gerais do financiamento (exigências para liberação do crédito, prazos, taxa de juros, sistema de amortização, entre outros)”, completa.

Obra da Avenida Pedro I vai pagar R$ 786 mil por imóvel

Alargamento da avenida, entre as regiões de Venda Nova e da Pampulha, vai consumir R$ 180 milhões em indenizações a serem pagas pela PBH
Renato Fonseca - Repórter - 24/08/2010 - 10:55
FREDERICO HAIKAL

Pedro I terá corredor rápido de ônibus; em setembro será aberto edital para o projeto de alargamento
Apontada como uma das principais intervenções viárias para que Belo Horizonte possa sediar os jogos da Copa do Mundo de 2014, o alargamento da Avenida Pedro I, entre as regiões de Venda Nova e da Pampulha, vai consumir nada menos que R$ 180 milhões do orçamento do Executivo municipal.
Ao todo, serão 229 desapropriações, ao custo médio de R$ 786 mil, a serem pagas a quem mora ou tem estabelecimento comercial no caminho da obra. O valor das indenizações é um dos mais caros já pagos pela prefeitura da capital.
O projeto da Pedro I prevê o alargamento da via e a construção de um corredor rápido de ônibus, conhecido como BRT. A mudança permitirá uma ligação rápida entre a Linha Verde e o Mineirão, para quem vem do Aeroporto de Confins. O valor total da obra é de R$ 355 milhões. Os outros R$ 175 milhões virão do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC).
O projeto executivo de mobilidade urbana para a Avenida Pedro I, elaborado pela Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), será finalizado nos próximos dias. A expectativa da PBH é de que o edital seja publicado em setembro. O processo de desapropriação na avenida está previsto para começar em janeiro de 2011.
Os valores dos terrenos serão aferidos de acordo com pesquisas de mercado. Já nas edificações serão observados os critérios de área construída, padrão da construção, tipo de acabamento, idade do imóvel, estado de conservação.
Pelos 3,5 quilômetros da Avenida Pedro I – que fazem a ligação da Pampulha, a partir da barragem da lagoa, com Venda Nova, na Avenida Vilarinho – passam 45 mil veículos e a maior concentração é notada no horário de pico, no final da tarde e início da noite, no sentido centro-bairro, quando 1.440 veículos trafegam pela via. Neste trecho, lojas e galpões às margens da avenida irão abaixo para dar lugar ao BRT.
Com a criação do transporte rápido, os ônibus circularão em vias exclusivas, com embarque e desembarque sendo feitos em miniestações. A tarifa será cobrada antes de o passageiro entrar no ônibus e o sistema de controle será informatizado, o que permite acompanhamento em tempo real.
O ramal da Pedro I será ligado ao da Avenida Antônio Carlos, totalizando 16 quilômetros. As intervenções na Antônio Carlos já começaram. Dois novos viadutos vão facilitar o acesso e a saída do Mineirão na interligação das Avenidas Abraão Caram e Magalhães Penido (acesso ao Aeroporto da Pampulha). A obra deverá ser concluída no final do primeiro semestre de 2011.
As desapropriações dos imóveis na Avenida Pedro I já causam desconfiança e polêmica entre os proprietários. Ontem, a Câmara Municipal realizou uma audiência pública para avaliar os aspectos legais e jurídicos dos procedimentos. Alguns moradores e comerciantes da Avenida Pedro I criaram uma comissão.
O advogado Paulo Viana Cunha, representante da comissão, disse que a obra é fundamental para a cidade, mas reforça a necessidade de os envolvidos na desapropriação se informarem da real condição dos imóveis. Segundo ele, somente assim todos irão conseguir indenizações justas.
Alguns moradores reclamam que não foram ouvidos e poucos sabem do projeto. “Ainda estamos muito perdidos. Ninguém nos procurou para informar como será feito o processo”, questionou a aposentada Ivone de Oliveira, 53 anos, que mora com outras seis pessoas em uma casa próxima à região.

Pedro I

Câmara discutirá desapropriação na Pedro I
Audiência pública quer acompanhar as negociações em virtude de obras de intervenção urbana e viária na avenida
Da Redação - 21/08/2010 - 22:11
A desapropriação na Avenida Pedro I será discutida em uma audiência pública realizada na segunda-feira (23), às 13h30, no Plenário Camil Caram, pela Comissão de Legislação e Justiça da Câmara Municipal de Belo Horizonte, presidida pelo vereador Sérgio Fernando (PHS).
O objetivo é acompanhar as negociações entre moradores e Prefeitura, em virtude de obras de intervenção urbana e viária que serão realizadas na região, como o alargamento das pistas.
Sérgio Fernando, que participou da primeira audiência realizada pela comissão, em abril, acredita que “uma nova reunião servirá de apoio à população na busca de uma solução pacífica, com menores impactos e que garanta o direito de ressarcimento, justo, dos valores de todos os envolvidos em caso de desapropriação”.
Para Paulo Viana Cunha, advogado e integrante da comissão de moradores e comerciantes da Avenida Pedro I, "a obra é necessária para a cidade, mas é preciso que os envolvidos na situação se informem e conscientizem da real condição dos imóveis, para, assim, conseguir indenizações justas”.
Também foram convidadas para a audiência pública representantes da secretaria municipal de governo, de administração regional de Venda Nova e Pampulha, de Políticas Urbanas, de Meio Ambiente e da BHTrans.


fon te:http://www.hojeemdia.com.br/cmlink/hoje-em-dia/minas/camara-discutira-desapropriac-o-na-pedro-i-1.161418

GALERIA

Nos dias 21 e 22 de novembro, os integrantes da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG, Paulo Viana Cunha e Fernando Augusto Cardoso Magalhães, participaram do "Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário e Registral" no Rio de Janeiro. A programação reuniu importantes nomes do Direito nacional. Participaram também o presidente da Comissão de Direito Ambiental da OAB/RJ, Flávio Villela Ahmed e o presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI), Geraldo Beire.

Lei do Inquilinato

A coordenação da Escola Superior de Advocacia da Subseção de Bicas promove, nesta quarta-feira (24/6), a palestra Principais Alterações da Lei do Inquilinato. O evento, que será realizado na Câmara Municipal da cidade (Praça Raul Soares, 20) terá como palestrante o presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Paulo Viana Cunha. Mais informações pelo telefone (32) 3271-4348.

Comércio. CDL de BH assina convênio para criar novo Banco de Dados

Quarta-feira, Maio 7, 2008

Comércio. CDL de BH assina convênio para criar novo Banco de Dados


O presidente da CDL-BH, Roberto Alfeu, esteve na sede da CMI/Secovi na última segunda-feira, quando participou da Reunião Plenária e assinou um convênio com a entidade. Com a parceria, CMI/Secovi e CDL-BH irão desenvolver um novo banco de dados que, segundo Alfeu, "trará benefícios às duas partes".

Em um breve discurso, ele lembrou a importância de as entidades se unirem em prol do desenvolvimento da cidade. "Hoje temos uma Belo Horizonte melhor por conta do trabalho conjunto. E a CDL deseja que toda a cadeia produtiva vá bem, pois, quando isso acontece, o comércio também se desenvolve", disse.

De acordo com o presidente da CDL-BH, o convênio com a CMI/Secovi é um "sonho que está sendo realizado" e que tem tudo para dar certo, já que existe grande "sinergia entre os bancos de dados" das entidades.

Outro ponto alto da Plenária foi a apresentação da arquiteta Maria Caldas, secretária adjunta da Secretaria de Políticas Públicas da PBH, que retirou várias dúvidas existentes sobre o assunto. Em sua explanação, ela falou sobre o Código de Obras de Belo Horizonte, que está tramitando na Câmara Municipal depois de já haver passado por uma primeira votação. A secretária adjunta falou também sobre o Plano Diretor, que passará por mudanças. "O modelo que vínhamos construindo para as cidades acabou mostrando-se inviável. Era evidente que estávamos caminhando para a degradação, pois o adensamento de alguns bairros não seria suportado pela infra-estrutura instalada", disse Maria Caldas ao explicar o motivo das alterações sugeridas.

Entre as propostas está a adequação do Plano Diretor à Lei do Hipercentro, contemplando a expansão de atividades institucionais, que eram, até então, impedidas pelo Plano Diretor. Há ainda revisões pontuais no zoneamento. O Buritis, por exemplo, passa de Zona de Adensamento Preferencial (ZAP) a Zona Adensada (ZA).

No Código de Obras, a mudança é grande porque nosso código é de 1940 e, assim, suas normas estão desatualizadas. "O novo código tem 1/4 do número de artigos do atual e está bem mais objetivo". Uma das boas mudanças refere-se ao alvará de construção, cujo processo de licenciamento será simplificado.

O público ainda tomou conhecimento dos benefícios da adoção da arbitragem em contratos de locação e compra e venda. Em sua palestra, o advogado e vice-presidente da CMI/Secovi Kênio Pereira apresentou diversas vantagens trazidas pelo convênio estabelecido entre a CMI/Secovi e a Caminas. "As taxas cobradas pela Caminas - administração de procedimentos e honorários dos árbitros - são rigorosamente inferiores às custas e despesas despendidas no processamento perante a justiça comum. Além disso, a arbitragem emprega técnica ágil e dinâmica; se não for estipulado pelas partes outro prazo, a apresentação da sentença dá-se em, no máximo, 180 dias. E contra a sentença não há recursos; ela é definitiva", esclareceu o advogado. Presente à Plenária, o coordenador adjunto da Caminas na CMI/Secovi, Paulo Viana Cunha (foto), retirou dúvidas dos empresários em relação ao funcionamento da arbitragem.

Também fez parte da Plenária a apresentação de Magda de Miranda Ladeira, da Gerência de Controle de Zoonoses da Secretaria Municipal de Saúde de BH. Ela levou aos empresários do segmento imobiliário informações recentes sobre o avanço da dengue na capital mineira. Apesar de não ser considerado uma epidemia, o quadro é preocupante. "Estamos em um momento delicado. Já tivemos 3.535 casos confirmados até 30 de abril, sendo que a região Nordeste concentra 60% das ocorrências", disse.

Magda explicou que, hoje, há predominância do tipo 3 do vírus em Belo Horizonte, embora existam também os tipos 1 e 2 na metrópole. Além disso, não houve interrupção da transmissão em 2007, o mesmo devendo acontecer este ano. "A PBH não consegue controlar isso sozinha. Precisamos contar com vocês em relação aos imóveis fechados cujas chaves estão nas imobiliárias para venda ou locação. Em alguns casos, precisaremos arrombar e a prefeitura pretende iniciar o processo de abertura desses imóveis para evitar que vivamos uma epidemia de dengue".

Mediação e Arbitragem da OAB-MG

A Comissão de Mediação e Arbitragem da OAB-MG promoveu no último dia 16 de julho, o primeiro ciclo de debates sobre Mediação e Arbitragem, cujos temas abordaram a perspectiva da Arbitragem no Brasil e expansão do campo de trabalho dos advogados em meio à mediação e a arbitragem. Na oportunidade, tomaram posse os membros da comissão.

Audiência pública discute desapropriação na Av. Pedro I

Quinta-feira, 22 Abril 2010 18:00




O vereador Sérgio Fernando (PHS) participou da audiência pública, realizada no dia 20 de abril, na Câmara Municipal de Belo Horizonte,
para discutir as desapropriações na Avenida Pedro I em virtude de obras de intervenção urbana e viárias que serão realizadas na região, como o alargamento das pistas.

A audiência, realizada por requerimento do vereador Carlos Henrique (PRB), contou com a paresença de comerciantes e moradores da região,
além do diretor jurídico da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (SUDECAP), Sebastião Espírito Santo de Castro e do secretário da Regional Pampulha, Osmando Soares.

O projeto, da Prefeitura de Belo Horizonte, ainda não está pronto, segundo Sebastião de Castro. Os moradores e comerciantes que tiverem que abandonar
os seus imóveis serão notificados com 90 dias de antecedência.


Segundo Sérgio Fernando, “a audiência serviu para ouvir a comunidade e para estudar medidas que tenham impacto menor para a população”.
Ficou decidido na reunião que os vereadores irão acompanhar o caso de perto e que será realizada uma nova audiência em agosto, após as negociações entre moradores e prefeitura.


http://www.sergiofernando.com/index.php?option=com_content&view=article&id=1020:audiencia-publica-discute-desapropriacao-na-av-pedro-i&catid=39:noticias-&Itemid=58

Comissão discute desapropriações na Av. Pedro I

Extraído de: Câmara Municipal de Belo Horizonte - 20 de Abril de 2010
Com o objetivo de discutir sobre os aspectos legais dos procedimentos referentes às desapropriações da avenida Pedro I pela Prefeitura de Belo Horizonte, a Comissão de Legislação e Justiça realizou audiência pública no dia 20 de abril. Estiveram presentes os vereadores Carlos Henrique (PR), que presidiu a reunião, Sérgio Fernando (PHS) e Paulinho Motorista (PSL).
Aspetos legais de desapropriação são tema de audi...
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Empresários
instalados na avenida Pedro I registraram sua insatisfação com a indefinição que, segundo eles, tem prejudicado seus negócios. Também se manifestaram moradores da região que será afetada pelas obras, que questionaram o valor das indenizações pagas pela PBH.
Convidado para debater a questão, o diretor jurídico da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (SUDECAP), Sebastião Espírito Santo de Castro, afirmou que o projeto da intervenção urbana na avenida ainda não está pronto. Só após a conclusão do projeto saberemos quem será desapropriado ou não.
Indenizações
O diretor garante que a notificação, para aqueles que tiverem que abandonar seus imóveis, será feita com 90 dias de antecedência e que os moradores e empresários serão indenizados de forma justa, pois receberão o valor de mercado. Ainda segundo Sebastião, o projeto deverá ficar pronto até o final do mês de julho.
O vereador Paulinho Motorista propôs que a Prefeitura negocie espaços alternativos para os empresários, ao invés de indenizações, para que eles possam continuar onde estão. Não há dinheiro que pague uma história de trabalho. O parlamentar ressaltou também o prejuízo emocional e psicológico daqueles que perdem suas casas ou estabelecimentos comerciais.
De acordo com o vereador Carlos Henrique, essa desapropriação não precisa ser um raio-x da que ocorreu na avenida Antônio Carlos. Ele propôs que os empresários locais organizem uma comissão de cinco pessoas para discutir o assunto junto à PBH, em reuniões realizadas mensalmente. Uma nova audiência pública deverá ser marcada para o dia 9 de agosto.
Informações na Superintendência de Comunicação Institucional (3555-1105/1445).
Fonte: http://www.jusbrasil.com.br/politica/4730169/comissao-discute-desapropriacoes-na-av-pedro-i

Comissão discute desapropriações na Av. Pedro I

20/04/2010
Comissão discute desapropriações na Av. Pedro I


Com o objetivo de discutir os aspectos legais dos procedimentos referentes às desapropriações da avenida Pedro I pela Prefeitura de Belo Horizonte, a Comissão de Legislação e Justiça realizou audiência pública no dia 20 de abril. Estiveram presentes os vereadores Carlos Henrique (PR), que presidiu a reunião, Sérgio Fernando (PHS) e Paulinho Motorista (PSL).
Empresários

Comerciantes instalados na avenida Pedro I registraram sua insatisfação com a indefinição que, segundo eles, tem prejudicado seus negócios. Os moradores da região que será afetada pelas obras questionaram o valor das indenizações pagas pela PBH.

O diretor jurídico da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (SUDECAP), Sebastião Espírito Santo de Castro, afirmou que o projeto de intervenção urbana na avenida ainda não está pronto. “Só após a conclusão do projeto saberemos quem será desapropriado ou não”.

Indenizações

O diretor garante que a notificação, para aqueles que tiverem que abandonar seus imóveis, será feita com 90 dias de antecedência e que os moradores e empresários serão indenizados de forma justa, pois receberão o valor de mercado. Ainda segundo Sebastião, o projeto deverá ficar pronto até o final do mês de julho.

O vereador Paulinho Motorista propôs que a Prefeitura negocie espaços alternativos para os empresários, ao invés de indenizações, para que eles possam continuar onde estão. “Não há dinheiro que pague uma história de trabalho”. O parlamentar ressaltou também o prejuízo emocional e psicológico daqueles que perdem suas casas ou estabelecimentos comerciais.

De acordo com o vereador Carlos Henrique, “essa desapropriação não precisa ser um raio-x da que ocorreu na avenida Antônio Carlos”. Ele propôs que os empresários locais organizem uma comissão de cinco pessoas para discutir o assunto junto à PBH, em reuniões realizadas mensalmente. Uma nova audiência pública deverá ser marcada para o dia 9 de agosto.

Informações na Superintendência de Comunicação Institucional (3555-1105/1445).


http://www.cmbh.mg.gov.br/index.php?option=com_content&task=view&id=36072&Itemid=199&filter=

Avenida Dom Pedro I será duplicada

Avenida Dom Pedro I será duplicada
Secretário diz que município pretende realizar ligação direta entre a Linha Verde e o Estádio Mineirão

A Avenida Dom Pedro I, o principal corredor viário entre Venda Nova e a Pampulha, terá a pista alargada. O anúncio foi feito pelo secretário municipal de Políticas Urbanas, Murilo Valadares, durante inauguração de trecho duplicado da Avenida Antônio Carlos, dia 11 de novembro. Segundo ele, a obra faz parte de um conjunto de intervenções viárias que precisarão ser feitas para que Belo Horizonte possa sediar jogos da Copa do Mundo de 2014. "A idéia é fazer uma ligação direta e rápida entre a Linha Verde e o Mineirão para quem vem do Aeroporto Internacional Tancredo Neves, em Confins", explicou. Conforme o secretário, o empreendimento está em fase de elaboração do projeto técnico, que deve ser finalizado neste ano.

O início da licitação ficará a cargo da nova administração municipal, mas Murilo Valadares acredita que as obras possam começar em até um ano. A duplicação da Avenida Pedro I, com a criação de uma pista central exclusiva para ônibus, é aguardada com esperança pelos moradores da região Norte da capital e de outros municípios da Grande Belo Horizonte, que utilizam a via. Para muitos, essa seria a solução para os constantes congestionamentos na Avenida, principalmente nos horários de pico. "Demoro mais de meia hora todo dia para passar pela Avenida", explicou o representante comercial Alvimar Figueiredo, morador do Bairro Itapuã.
Por outro lado, comerciantes temem pelos processos de desapropriação. Um deles, Bruno Costa, afirmou estar receoso pelo valor pago para a desapropriação dos imóveis: "O ponto de comércio aqui é muito bom".De acordo com Murilo Valadares, certamente, a Prefeitura precisará fazer desapropriações ao longo da Avenida: "Elas devem ser caras, mas são necessárias". A Prefeitura ainda não tem o custo estimado da obra.

Para o doutor em planejamento em transporte e trânsito da Fundação Dom Cabral, Paulo Tarso, o alargamento da Pedro I é a solução mais viável a curto prazo, sendo que o ideal seria o planejamento da ligação entre o aeroporto e o estádio via sistema de trens rápidos. Ele ressalta, que vale a pena levar em conta a possibilidade de fazer essa ligação pelo Bairro Floramar, passando por debaixo da região do aeroporto da Pampulha. O especialista ressalta, ainda, que é preciso tomar cuidado para que a duplicação não crie um gargalo ainda maior na Lagoa da Pampulha, onde há um afunilamento.

Fonte: O Tempo, Eugênio Martins, 12/11/2008.
http://www.bhtrans.pbh.gov.br/portal/page/portal/portalpublico/Imprensa/Pedro%20I%20duplicada

BH: Desapropriação já causa polêmica na Avenida Dom Pedro I

Da Pampulha a Venda Nova, a efervescência do comércio de automóveis e materiais de construção ocupa a Avenida Dom Pedro I. Mas, repetindo a história dos galpões e lojas às margens da Avenida Antônio Carlos, em alguns meses os imóveis do lado esquerdo (bairro/Centro) irão abaixo para dar lugar ao Transporte Rápido por Ônibus, o BRT (sigla de Bus Rapid Transit). Em 16 quilômetros de extensão, a via formará junto com a Antônio Carlos um dos três corredores viários do projeto, que promete melhorar a qualidade do transporte coletivo, com pistas exclusivas para ônibus, estações de embarque, além de terminais de integração.

O custo será de R$ 700 milhões, incluindo as indenizações. Para viabilizar as centenas de desapropriações, a prefeitura usará uma alternativa que já causa desconfiança e polêmica entre os proprietários.

A partir de uma operação urbana consorciada, o Executivo pretende, sob os termos de uma lei especial, abaixar o coeficiente de aproveitamento (área construída em relação à área do terreno) da região. Com isso, um mesmo terreno terá menor potencial construtivo.

De acordo com a consultora técnica da Secretaria Municipal de Políticas Urbanas (Smurbe) Maria Caldas, a medida induz a redução do preço dos imóveis e facilita a desapropriação. “Projetos viários importantes estão sendo inviabilizados pelo altíssimo custo da desapropriação. A ideia de diminuir os coeficientes é para que a prefeitura possa adquirir os imóveis. Estamos falando num novo modo de tentar enfrentar os problemas da cidade”, afirma.

A duplicação da Pedro I preocupa o comerciante Geraldo Magela de Freitas, dono de imóveis em vários quarteirões da via. Aos 51 anos, ele dedicou metade de sua vida ao investimento em galpões e lojas da avenida e, agora, se vê diante da incerteza. “Já mandamos e-mail e ligamos para a prefeitura e até agora não fomos avisados do que vai ocorrer.

O progresso não é errado, mas está faltando clareza. Inquilinos meus já se mudaram, por causa da indecisão. Se houver uma avaliação justa dos imóveis, nós saímos. Não quero entrar na Justiça, mas também não quero algo que me prejudique. Se pagarem um preço muito barato, como vou fazer para ir para outro lugar?”, questiona.

Fonte: UAI Notícias
Postado por Meu Transporte às 13:12
Marcadores: Minas Gerais
Flavia Ayer - Estado de Minas

Publicação: 12/04/2010 07:05 Atualização: 12/04/2010 09:32


Fonte: http://meutransporte.blogspot.com/2010/04/bh-desapropriacao-ja-causa-polemica-na.html

Ciclo de Debates sobre Mediação e Arbitragem

Estiveram reunidos com a diretora secretaria-geral adjunta da OAB/MG, Helena Delamonica, a presidente da Comissão de Mediação e Arbitragem da Seccional, Flávia Bittar Neves e o advogado Paulo Viana, também integrante da Comissão, para tratarem dos preparativos do 1º Ciclo de Debates sobre “Mediação e Arbitragem”.

O evento vai acontecer no auditório da Seccional mineira no dia 16 de junho, quando acontecerá também a posse dos integrantes da Comissão. Os palestrantes do Ciclo de Debates serão o advogado Eduardo Grebler, presidente da ILA (Internacional Law Association) e Gabriela Asmar, coordenadora de Implementação Prática da Comissão de Mediação e Arbitragem da OAB/RJ.

Flávia Bittar explicou o objetivo da Comissão: “Difundir o uso da mediação e arbitragem entre os advogados mineiros, para contribuir com a sua atuação nesse novo mercado na área jurídica”.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS,APRESENTAÇÃO OAB/MG – 29/10/2008

TEMA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


Um outro dia destes, recebi em meu escritório a visita de um casal que aparentava grande descontentamento e preocupação:

- precisamos de um advogado para ganhar para nós esta causa!!

Expliquei que não é o advogado que “ganha” a causa, mas que este apenas demonstra o direito ao Juiz que decide, ou seja, quem tem ou não direito é o cliente, o advogado não cria direitos, haja vista que os direitos apenas surgem e se extinguem pela lei, pelo fato jurídico e pelo ato jurídico. Perguntei o que estava acontecendo.

O Sr. me disse que estavam sendo processados por alguém que achava que era dono do imóvel que ele comprou, momento em que me entregou o documento de citação.

Perguntei então de quem ele comprou o imóvel e, se verificou os documentos desta pessoa, para saber se ela era realmente quem ela afirmava que era?

Ele me disse que confiou no Rapaz, por que ele morava no imóvel e precisava vender rapidamente para fazer uma viagem urgente, por isso estava vendendo mais barato do que o preço de mercado.

Perguntei então se ele conferiu a certidão de registro do imóvel para saber quem era o dono do imóvel e se não haviam impedimentos à transferência do domínio, ou seja, penhora, hipoteca ou qualquer gravame.

Ele respondeu que o único papel que ele viu foi o contrato de compra e venda. Que ele após assinar ele pagou o preço e se mudou para o imóvel. Ou seja, comprou, pagou, recebeu a coisa e, por isso, é o legítimo dono.

Agora o cliente está na iminência de perder a posse do bem, por que o legítimo dono está propondo a ação de reintegração de posse.

O prejuízo é grande: a perda do valor pago, além da tranqüilidade e harmonia familiar.

Este caso ilustra a dificuldade que as pessoas comuns têm para entender a diferença entre compra e venda de coisa móvel e imóvel, o que motiva a falar um pouco sobre o tema.




A Compra e Venda de imóveis caracteriza-se complexidade das transações, que geralmente envolvem diversos pactos e obrigações recíprocas celebradas (construir, pagar preço, outorgar escritura, imitir na posse, recolher tributos, obter financiamentos, fianças, contratar empreiteiros, despachantes, corretores, etc.) ou seja, concorrem diversos ramos do conhecimento humano, tais como avaliação, negociação, documentação e contratos, além de aspectos construtivos, relacionados à ciência da engenharia e arquitetura e, por isso, é desejável a assessoria de profissionais tais como Arquitetos, Engenheiros, Corretores e Advogados.

Não se pode esquecer que, geralmente, o imóvel representa para o Cidadão, o bem de maior valor que ele adquire ao longo da vida, e, que corresponde a necessidades humanas básicas de segurança e habitação, cuja satisfação é considerada como indispensável à dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CRFB/88) e representa um Direito Social (direito de moradia), protegido pelo artigo 6º do Diploma Constitucional Pátrio.

Além disso, a aquisição da casa própria representa a realização de um sonho, presente no imaginário popular, que propicia conforto, segurança e bem estar para toda a família, constituindo elemento de agregação, que gera forte impacto na vida de cada um de seus membros.

A compra e venda é modalidade de ato jurídico.

A compra e venda para ser válida deve observar os requisitos mínimos de validade do ato jurídico, constantes do art. 104 do CC: agente capaz, objeto lícito, possível e determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em Lei, e estar livre de nulidades, art. 166 CC, e vícios tais como erro, dolo, fraude, coação, lesão ou estado de perigo, artigos 138 a 165 do CC.

O direito imobiliário assenta-se sobre a propriedade privada, prevista nos artigos 5º, caput e XII, artigo 170, II. Entretanto o direito à propriedade imobiliária está limitado pelos artigos 170, III (função social da propriedade), 1º III (dignidade da pessoa humana) e 6º (direito social de habitação).

A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências constantes do Plano Diretor (artigo 39 da Lei 10.257/2001).

Mas o que é “propriedade”? A propriedade é um conjunto de direitos ou faculdades dispostas no artigo 1.228 do CC: usar, gozar, fruir, dispor, reaver e abusar (destruir), nenhum deles absoluto.

O mesmo artigo do CC, em seus §§ estabelece limitações à propriedade: função econômica e social, Legislação ambiental, patrimônio histórico, artístico, uso nocivo, interesse social.

A aquisição da propriedade imobiliária se dá, dentre outras formas (tais como usucapião, acessão) pelo o registro do título, conforme art. 1.245 do CC e arts. 167 e seguintes da Lei 6.015/1973.

O título deve ser escritura pública, celebrada com observância aos requisitos dispostos no § 1º do artigo 215, do CC.

As despesas com escritura e registro ficam a cargo do comprador – art. 490 do CC.

A relação entre a pessoa e o objeto imóvel consiste em direito real, é oponível a todos.

Já a relação entre uma pessoa e outra, consiste em direito pessoal e somente é oponível interpartes.


O Contrato de Promessa de Compra e Venda tem natureza meramente obrigacional, não é documento apto a transferir propriedade, embora possa registrado para garantir o direito do comprador e ser levado a juízo para se exigir, do vendedor, o cumprimento da obrigação de assinar a escritura, conforme dispõe o artigo 461 do CPC.

A compra e venda é contrato típico, que deve observar a legislação específica, arts. 481 e seg, do CC.

GOLPES COMUNS PRATICADOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO:

Documentação falsa: o vendedor (proprietário ou corretor) obtém a cópia da escritura no cartório com os dados do verdadeiro dono e falsifica documentos, como a carteira de identidade e CIC. Quem comparece para assinar a nova escritura não é o dono e sim o falso vendedor.
Documentação esquentada: o dono do imóvel está com o nome sujo e promete compra e venda do imóvel para um conhecido que tem ficha limpa e que não abre mão das certidões negativas do dono. Esta pessoa vende o imóvel para terceiros. A venda pode ser anulada se o verdadeiro proprietário for acionado para pagar os débitos.
Quem chegar primeiro leva: o dono vende o imóvel para várias pessoas ao mesmo tempo, aproveitando a mesma documentação. Ao receber o sinal ou até mesmo o valor total dos compradores, desaparece.
Cônjuge sem consentimento: nenhum imóvel de posse de um casal pode ser vendido sem comum acordo. Isso é válido para qualquer regime de casamento, até mesmo absoluta separação de bens. Neste tipo de golpe, o marido ou a mulher vende o imóvel sem consentimento do cônjuge. Apresenta-se procuração falsa e a venda é realizada. A venda pode ser anulada.
Localização errada: a localização de um lote vendido não corresponde ao endereço de registro de imóvel.
Loteamento que não existe: é a venda de lotes que ficam em áreas inabitáveis.
Golpe da portaria: o falso corretor vê o anúncio no jornal, no qual avisa-se que as chaves do apartamento para locação estão na portaria. Ele leva interessados para ver o imóvel, fazendo o papel do corretor, e os convence a pagar uma taxa para reservar o imóvel. Depois de pagar, o interessado não vê mais o "corretor". Outro caso conhecido que segue a mesma linha: o golpista que se diz corretor na portaria do prédio, sobe ao imóvel, faz um molde de cera com a chave e passa a ter livre acesso.
Viagem do proprietário: Outra história famosa é a que o dono está viajando e, como vai demorar, aceita alugá-lo por um preço bem menor, para não deixá-lo vazio por muito tempo. Esse golpe é realizado através do golpe das chaves na portaria. Como no caso anterior, é praticamente impossível encontrar o "corretor" novamente. Outro golpe também relacionado à viagem do proprietário: o falso corretor oferece o imóvel dizendo que o dono precisa viajar com urgência e por isso está querendo um aluguel muito abaixo do de mercado. O golpista diz que o imóvel está fechado ou mostra o de um cúmplice. Basta levar o dinheiro e desaparecer.
Fonte: http://www.canaldoimovel.com.br/info_golpes_comuns.aspx

Loteamentos e condomínios fechados em debate na CDU

jornal do advogado

Como já vem acontecendo com muita freqüência, as reuniões de trabalho dos membros da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG vêm se transformando em painéis de palestras dos especialistas em respectivas áreas. São reuniões ordinárias, que reúnem, em média, vinte e cinco membros da Comissão, o que já é admirável, em se tratando de encontros às quatro horas da tarde, na Sala do Conselho ou na de Reuniões,que ficou pequena.As reuniões são coordenadas pela presidente da CDU, Edna Cardoso e têm como relator o vice, Paulo Viana cunha.Na última terça-feira, o convidado era o Superintendente de Assuntos Metropolitanos da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e Política Urbana do Estado de Minas Gerais, Gustavo Gomes Machado, que veio tratar da realização de curso de elaboração do plano diretor.

Mas acabaram também acontecendo duas brilhantes palestras - "Condomínios Fechados", proferida pelo advogado e empresário do setor imobiliário, Kênio de Souza Pereira, vice-presidente do CMI-SECOVI e "Loteamentos" aplicável e leis tramitando na Câmara dos Deputados, conferência do advogado, empresário e diretor do CMI-SECOVI, Jader Nassif Gonçalves. Após as exposições, houve debates. Segundo o relator da Mesa, Paulo Viana, "o tema tratado é de grande interesse, de modo que será objeto de aprofundamento, em seminário a ser realizado em breve".

Na oportunidade, ficou acertado que a solenidade de assinatura de convênio com a Secretaria de Desenvolvimento e Políticas Urbanas, SEDRU, será no dia 05 de setembro, tendo à frente o presidente da OAB/MG, Raimundo Cândido Júnior.

Evento Comissão de Direito Urbanistico

Direito Imobiliário no RJ

Representantes da CDU da OAB/MG participaram de congresso sobre Direito Imobiliário no RJ
Extraído de: OAB - Minas Gerais - 04 de Dezembro de 2008 Nos dias 21 e 22 de novembro, os integrantes da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG, Paulo Viana Cunha e Fernando Augusto Cardoso Magalhães, participaram do "Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário e Registral" no Rio de Janeiro. A programação reuniu importantes nomes do Direito nacional. Participaram também o presidente da Comissão de Direito Ambiental da OAB/RJ, Flávio Villela Ahmed e o presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI), Geraldo Beire.

Debate na OAB com Ronaldo Vasconcelos

Ronaldo Vasconcelos proferiu palestra na OAB/MG sobre mudanças climáticas

O Secretário Municipal do Meio Ambiente de Belo Horizonte, Ronaldo Vasconcellos, participou na última quarta-feira (28/10), do Seminário “Meio Ambiente Urbano em Debate”, promovido pela Comissão de Direitos Urbanísticos da OAB/MG. A palestra aconteceu no Salão multiuso da Seccional mineira, e durante a palestra Ronaldo Vasconcellos discutiu temas referentes como, mudanças climáticas, gestão ambiental no município de BH, principais problemas que afetam o meio ambiente, entre outros.
Estiveram presentes, representando a CDU, a presidente Edna Cardozo Dias e o integrante Paulo Viana, o vereador Leonardo Mattos, o assessor do secretário o de Meio Ambiente, Franklin Oliveira, além de advogados e estudantes de Direito.

Curso Incorporação de Edifícios

Paulo Viana Cunha,
ministrou aula
sobre Arbitragem em negócios
Imobiliários
a aula foi realizada na sede do SINDUSCON Data 14/05/2010

A Validade da Cláusula Arbitral em Contratos de Adesão no Direito Pátrio

Paulo Viana Cunha*

A Arbitragem é a forma de solução de conflitos na qual os litigantes escolhem de um terceiro de sua confiança, denominado árbitro, neutro a querela, para decidi-la, mediante o compromisso mútuo de acatamento da decisão expedida.
Caracteriza-se por “ser um instituto do Direito e ter como fundamento maior a Autonomia da vontade” .
Tem como principais vantagens a especialidade do árbitro e o curto tempo gasto para decisão da lide, que reverte em menor custo, considerando que, segundo a sabedoria popular “tempo é dinheiro”.
A arbitragem no Brasil tem seus fundamentos legais insculpidos na Lei n. 9.307, de 23 de setembro de 1996.
Falaremos um pouco mais sobre arbitragem a seguir.
4.8) Outras formas têm sido criadas e estudadas, como por exemplo, a iniciativa do Grupo de Pesquisa e Trabalho em Arbitragem, Mediação e Negociação, denominado GT Arbitragem, criado no âmbito da Faculdade de Direito da Universidade de Brasília e que tem como propósito desenvolver a teoria e a prática de métodos alternativos de resolução de disputas, para possibilitar um aumento no número de alternativas para se solucionar os conflitos.
As maiorias das outras formas de solução de controvérsias consistem em formas híbridas, que misturam uma ou mais das formas clássicas acima relatadas.
O Professor Fiuza relaciona algumas destas outras formas, que indicamos apenas para ilustrar: negociação, facilitação, fac-finding, mandato, mini-trial, rent-a-judge, ombusdman, avaliação neutra, júri simulado, med-arb, mini-julgamento, parceiragem, sistema multi-portas, dentre outras.

MENDONÇA, Ângela Hara Buonomo. MESC Uma visão Geral de conceitos e aplicações práticas. Brasília, CACB/SEBRAE, 2003. p. 38.
Internet – site: htpp//www.unb.br
Op. Cit. p. 41, 58 e 59. Proteção ao Consumidor nos Contratos
6.1) Contratos no direito Pátrio
Contrato é negócio jurídico pelo qual os contratantes expressam livremente sua vontade, com objetivo de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos, reciprocamente.
O artigo 104 do Código Civil brasileiro, estabelece que o negócio jurídico somente é válido se celebrado por pessoas capazes, tratar-se de objeto lícito, possível, determinado ou determinável e for celebrado segundo forma prescrita ou não defesa em lei.
Segundo Lacerda :
Pessoas capazes de contratar são todas aquelas que têm capacidade de direito (personalidade jurídica) e capacidade de fato (possibilidade de contratar). Além de ter personalidade jurídica, isto é, ter capacidade de contratar, as pessoas têm de ter capacidade de fato, qual seja, ser sujeitas de direitos e obrigações. Isto quer dizer que, a par da personalidade, as pessoas devem ter capacidade de contratar.
A redação das cláusulas contratuais devem observar o princípio da boa fé, ou seja, deve estar ausente o dolo, a malícia, a vontade oculta de não cumprir ao combinado, de prejudicar o outro contratante.
O texto contratual deve se restringir ao que é legal e justo, estabelecido segundo a expressão da lealdade e da confiança entre as partes.
A intenção prevalece sobre a redação, ou seja, sobre a literalidade do texto.
A constituição brasileira privilegiou o princípio da função social da propriedade (inciso III, do art. 170).
Este princípio foi repetido no CC, art.421 e, por conseqüência, a liberdade de contratar também ficou limitada por este princípio.
Assim, a legislação brasileira adota como princípios basilares dos contratos a boa-fé, o consensualismo, a liberdade de manifestação da vontade, a força vinculante e a função social dos contratos.
O consensualismo, consiste no princípio pelo qual as partes livremente negociam, estipulam e pactuam as cláusulas e condições contratuais.
Daí a força vinculante das disposições contratuais, ou seja, como o contrato é lei pactuada entre as partes, elas ficam obrigadas à observância das avenças constantes do instrumento firmado.
Esta é a lição do Mestre Orlando Gomes :
“O princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes (...)”
Quando o contrato é celebrado estabelecendo obrigações para cumprimento futuro, estas obrigações ficam sujeitas às limitações das chamadas “Teorias da Imprevisão”, que consistem na possibilidade de revisão do acordo sempre que ocorrem fatos imprevisíveis, que impedem a sua execução ou que venham a causar um grande desequilíbrio ou onerosidade excessivamente (arts. 478/480, CC) uma das partes (rebus sic standibus e laesio enormis).
Ocorre lesão quando uma parte aproveita-se da premente necessidade da outra de contratar par impingir cláusulas que impliquem em vantagem desproporcional (art. 157, CC).
Segundo este entendimento fica desobrigado o contratante sempre que ocorrem fatos supervenientes denominados “caso fortuito” (comportamento humano) ou “força maior” (fato da natureza - art. 393 do CC), sendo o primeiro aqueles casos imprevisíveis e o segundo aqueles embora previsíveis, mas inevitáveis.
Também ficam desobrigados os contratantes naqueles casos em que o cumprimento da obrigação venha a causar uma “lesão enorme”, ou seja, um grande prejuízo posterior e iminente, não previsível quando da contratação.
Outro motivo para o não cumprimento das cláusulas estipuladas é a alegação de que a outra parte contratante não cumpriu com sua obrigação. O direito parte de um princípio no qual ninguém pode exigir o comprimento de uma obrigação sem cumprir primeiro a sua (exceção de contrato não cumprido – arts. 476/477, CC).
As cláusulas contratuais podem ser revistas judicialmente, quando ocorrerem fatos que provoquem um grande desequilíbrio contratual, casos em que a revisão levará em conta as condições existentes na época da contratação, ou seja, recomposição preços, de margens de lucro, adequação de quantidades, etc.
Assim, as disposições contratuais estabelecidas e aceitas pelas partes contratantes devem ser obedecidas, exceto quando existe fundado motivo para seu descumprimento ou revisão.
Portanto, no ordenamento jurídico Pátrio encontramos a expressão de duas correntes ideológicas, a primeira, mais liberal ou tradicional, inspirada pela concepção Romana clássica do direito e, a segunda, com viés mais social, inspirada na ideologia do Estado protetivo (well fare state), que interfere diretamente nas relações sociais com vistas a proteger a parte considerada “mais fraca”.
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1999. 18 ed. p. 36Ou seja, na história da humanidade, alternam-se períodos de maior liberdade do cidadão e períodos de maior controle estatal sobre as atividades privadas.
Desta segunda corrente ideológica, que ganhou força a partir da segunda grande guerra, surgiram os ideais que vieram a se materializar na legislação brasileira, na forma de um micro-sistema jurídico de proteção ao elemento considerado hipossuficiente nas relações comerciais, denominado Consumidor, que também veio a trazer importantes limitações ao direito de contratar, conforme veremos a seguir.
6.2) Proteção ao Consumidor no direito Pátrio
Para melhor proteger este Consumidor, o legislador brasileiro editou em 1990, o Código de Defesa do Consumidor - CDC, Lei n.º 8.078, além de outras normas legais .
O Código de Proteção e Defesa do Consumidor, ou simplesmente CDC, Lei 8.078 de 11 de Setembro de 1990 é norma cogente de ordem pública e interesse social, obrigatória, pois, às relações entre fornecedores e consumidores.
É aplicável aos contratos nos quais exista “relação de consumo”, ou seja, somente àqueles celebrados entre consumidor e fornecedor .
Contém uma série de disposições que estabelecem direitos e protegem o consumidor e estabelecem obrigações e limitações à conduta do fornecedor.
Os contratos de consumo, ou seja, aqueles firmados entre fornecedores e consumidores, tendo como objeto a prestação de um serviço ou fornecimento de um produto, caracterizam-se pela fragilidade de uma das partes (consumidor), em diversos aspectos da relação (conhecimento técnico, informação, etc.).
Por isso, na lição de Gonçalves :
“os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. Trata-se do princípio da informação e da transparência.
Por haver flagrante desequilíbrio nas relações de consumo as cláusulas
Lei de Crimes contra a Economia Popular (Lei 1.521/1951); Lei de Intervenção no Domínio Econômico para Assegurar a Livre Distribuição de Produtos Essenciais (Lei Delegada n.º 4, de 1962); Lei de Crimes contra a Ordem Econômica e Relações de Consumo (Lei 8.137/1990); Lei de Crimes contra a Ordem Econômica Estoque de Combustíveis (Lei 8.176/1991); Infrações à Ordem Econômica – CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Lei 8.884/1994); Lei de Divulgação de Preços de Mercadorias (Lei 8.979/1995); Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (Decreto 2.181/1997), dentre outras.
Lei 8.078/90 – “Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.”
Lei 8.078/90 – “Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”
GONÇALVES, Renato Afonso. Direito do consumidor. Belo Horizonte: Del Rey, 2004. p. 70.
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumid
contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, e as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e precontratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando execução específica.”
Nem todo contrato de consumo é contrato de adesão e, nem todo contrato de adesão é contrato de consumo, senão vejamos.
O CDC conceituou e estabeleceu limites às disposições contratuais nos contratos de adesão, com grifos nossos:
“Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.
§ 1° A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato.
§ 2° Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2° do artigo anterior.
§ 3° Os contratos de adesão serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.
§ 4° As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.”
Isso porque, em certos contratos, tais como os contratos de adesão, as partes não se encontram em condições de igualdade, tendo um dos contratantes (fornecedor) a primazia para estipular as cláusulas e condições que bem entender e, o outro (consumidor), limita-se a aceitar ou não todo o conteúdo contratual, sem a possibilidade de negociar ou modificar as cláusulas.
Assim descreveu o fenômeno a ilustre Professora Cláudia Lima Marques :
“Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas são preestabelecidas unilateralmente pelo parceiro contratual economicamente mais forte (fornecedor), ne varietur, isto é sem que o outro parceiro (consumidor) possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato escrito.
O contrato de adesão é oferecido ao público em um modelo uniforme, geralmente impresso, faltando apenas preencher os dados referentes à identificação do consumidor-contratante, do objeto e do preço. Assim, aqueles que, como consumidores, desejarem contratar com a empresa para adquirirem produtos ou serviços, já receberão pronta e regulamentada a relação contratual, não poderão efetivamente discutir, nem negociar singularmente os termos e condições mais importantes do
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. 5 ed. p. 71.
contrato.”
Na lição de Grinover e Outros , “a denominação contrato de adesão foi dada a essa técnica de contratação por Saleilles (Raymond Saleilles, De la déclaration de volonté, dit.., nº 89, os. 229-230), quando analisou a parte geral do BGB alemão.
Além disso, o CDC também cuidou, em seu artigo 51, de criar diversas limitações à liberdade do fornecedor de contratar, como por exemplo, a constante do inciso VII, que dispõe:
“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;(...)”

À primeira vista, fazendo-se uma leitura rápida e uma interpretação literal dos dispositivos legais parece haver uma completa proibição à utilização de arbitragem em relações de consumo, haja vista a existência de norma legal, que macula com nulidade a utilização de cláusula arbitral em contratos de fornecimento de produtos e serviços.
Ao dispor sobre a utilização de Arbitragem nos contratos de adesão, o Legislador do CDC estava se referindo à arbitragem então existente em 1990, ou seja, aquela estabelecida pelo Código de Processo Civil – CPC, que por sua vez, teve seus dispositivos que tratavam sobre arbitragem, revogados pela nova Lei de Arbitragem de 1996.
Portanto deve ser levado em consideração que quando o CDC veio a ser debatido e aprovado, no ano de 1990, a arbitragem então existente no Brasil encontrava-se em estado “letárgico”, sem qualquer estímulo a sua utilização e, por isso, a cláusula compromissória não tinha um efeito vinculante.
Isto tornava o compromisso arbitral algo impossível de ser atingido pela via interpretativa, posto que a arbitragem consistia em algo apenas facultativo, haja vista que a qualquer momento um dos contendores poderia se retirar da arbitragem e buscar o judiciário para solucionar o litígio.
Naquela ocasião, até mesmo depois do laudo arbitral a decisão poderia ser questionada em juízo e, assim, não existia na época a noção da força vinculante da cláusula arbitral, o que levava ao entendimento que deveria ser, sempre, uma faculdade.
Por isso, a vontade da lei expressa no CDC, relativamente à cláusula arbitral, buscou consagrar este entendimento então dominante, proibindo a utilização compulsória da
GRINOVER, Ada Pellegrini ... [et al.]. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007. 9 ed. p. 633
arbitragem em certos contratos.
Mas qual seria o desequilíbrio, a vantagem ou onerosidade excessiva, o gravame, a abusividade da utilização de arbitragem em contratos de consumo, suficiente forte para macular com nulidade uma cláusula compromissória?
Poderíamos imaginar algumas situações hipotéticas de relações de consumo na quais estaria presente um destes elementos, capazes de provocar a nulidade da disposição contratual de utilização da arbitragem como a imposição ao consumidor, na qual fosse exigida a utilização de uma Câmara Arbitral: - situada em país estrangeiro (o que tornaria difícil a defesa de seus direitos, pela dificuldade imposta pelo custo do deslocamento, ou de contratar e constituir um representante no local em que está situada a Câmara); - cujos valores constantes das tabelas de custas e honorários arbitrais sejam demasiadamente elevados (e absolutamente inacessíveis ao Consumidor); - criada no âmbito da própria empresa fornecedora ou de sua associação de classe (o que compromete a credibilidade da imparcialidade dos seus regulamentos, árbitros e das suas decisões).
Os paradigmas da abusividade no CDC são objetivos, ou seja, são expressos taxativamente na legislação consumerista, no artigo 51, que por sua vez é expresso ao estabelecer que nula é a disposição que determine a utilização compulsória da arbitragem.
Na lição de Ribeiro , a arbitragem é aplicável às relações de consumo:
“Ressalte-se que a regulação jurídica especial concedida aos consumidores não retira de seus direitos o caráter patrimonial e disponibilidade jurídica.(...) No mesmo sentido afirma Vicenzo Vigoriti que a arbitragem é meio idôneo para a tutela dos direitos do consumidor, que se apresentam formalmente contratuais apesar de possuírem carcterísticas específicas qu os distanciam do paradigma tradicional”
Adriano Perácio de Paula (in Da arbitragem nas relações de consumo. São Paulo: Revista de Direito do Consumidor. n. 32. p 55-73, out./dez. 1999.), citado por Ribeiro , leciona no mesmo sentido:
“os direitos do consumidor sempre foram e continuam a ser direitos patrimoniais disponíveis passíveis de transação, portanto.”
Ora, mas o contrato de adesão não é exatamente um instrumento que estabelece unilateralmente as cláusulas, tornando-as compulsórias para aquele consumidor que a ele vier a aderir?
RIBEIRO, Gustavo Pereira leite. Arbitragem nas Relações de Consumo. Curitiba: Juruá, 2006. p. 134
In Em Busca de um direito comum arbitral: notas sobre o laudo arbitral e sua impugnação. Traduzido por Carlos Alberto Carmona. São Paulo: Revista do Processo, v. 23, n. 91, p. 11-26, jul./set. 1998.
OP. Cit. p. 134/135.
Arbitragem nos Contratos de Adesão
7.1) Arbitragem no direito Pátrio
A Arbitragem é a forma de solução de litígios, na qual as partes delegam a um terceiro, denominado Árbitro, a resolução de uma determinada questão controvertida, acerca de direito patrimonial disponível, conforme estabelecido no artigo 1º da Lei 9.307, de 23/09/1996, que estabelece, in verbis:
“Art. 1º As pessoas capazes de contratar poderão valer-se da arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis.”

Assim, a utilização da arbitragem está restrita às pessoas capazes de contratar, portanto, a Lei especial adotou a mesma sistemática de validade, adotada para os negócios jurídicos em geral pelo Código Civil, limitando, entretanto, para os casos em que se tenha como objeto um direito patrimonial disponível.
Direito patrimonial, segundo De Plácido e Silva :
“É designação de caráter genérico dada a toda sorte de direito que assegure o gozo ou fruição de um bem patrimonial, ou seja, uma riqueza ou qualquer bem, apreciável economicamente. Desse modo, o direito patrimonial, em regra, deve ter por objeto um bem, que esteja em comércio, ou que possa ser apropriado ou alienado.”
Para o Professor Darcy Bessone , direito patrimonial é:
“Os direitos patrimoniais, a seu turno, subdividem-se em reais e pessoais, porque uns e outros são suscetíveis de avaliação em dinheiro. Os direitos pessoais ou de crédito são correlatos a obrigações que têm conteúdo econômico.
Ao direito das coisas, porém, interessam os direitos reais, tão-somente. (...)
Considera-se objeto do direito real e, portanto, também da propriedade, a coisa, ou para certa corrente, o poder jurídico sobre a coisa. (...)
Por coisa entende-se qualquer parte do mundo externo ao homem, suscetível de sujeitar-se à sua senhoria, e de interesse econômico para ele.”
De Plácido e Silva , assim define direito disponível:
“Refere-se à espécie de direito subjetivo que pode ser abdicado pelo respectivo titular – contrapõe-se ao direito indisponível. É também chamado direito dispositivo”.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p. 276
BESSONE, Darcy – Direitos Reais. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1996. p. 105/106
Op. Cit. p. 273.
O Professor Belizário de Lacerda esclarece:
“Equipara-se o direito patrimonial referido nessa lei ao conceito de renda para efeito de lançamento do imposto de renda.
Direito patrimonial disponível é todo aquele direito que, advindo do capital ou do trabalho, ou da conjugação de ambos, bem como ainda de proventos de qualquer natureza, como tais entendidos os acréscimos patrimoniais não oriundos do capital ou do trabalho ou da conjugação de ambos, pode ser livremente negociado pela parte, eis que não sofre impedimento de alienação, quer por força de lei, quer por força de ato de vontade. Desse modo, pode-se afirmar que se insere nessa cadeia, isto é, de direito patrimonial disponível, todos os direitos oriundos do capital ou do trabalho ou da conjugação de ambos, bem como todos os acréscimos patrimoniais que não sejam oriundos daqueles, exceto o que originar-se ou constituir-se produto exclusivo do trabalho, posto constituir salário, e esse tem natureza de vida, e ipso facto torna insuscetível de qualquer espécie de disponibilidade.
Destarte, litígios que versem sobre salários, remuneração, vencimentos, soldos e proventos, definitivamente não podem ser objeto de arbitragem.”
Sobre o objeto e abrangência da utilização da arbitragem, Bulos comenta:
"A sua missão é traçar o âmbito e os casos em que a arbitragem se aplica, para solucionar conflitos envolvendo direitos (interesses) patrimoniais disponíveis. Entenda-se por direitos patrimoniais disponíveis aqueles de índole particular, em que as partes podem dispor sobre eles, através de um negócio jurídico. (...) Como qualquer negócio jurídico, origina-se da manifestação de vontade, que colima a realização de um certo fim, criando, com fundamento na norma jurídica, direito subjetivo, e impondo, por outro lado, obrigações jurídicas. Dentre tais obrigações está aquela de cumprir o que foi pactuado, não se admitindo voltar atrás em relação ao que foi decidido pelo árbitro, designado por um ato livre de vontade das partes."
Para o Professor Vilela , a arbitragem é método jurisdicional de solução de controvérsias que respeita as mesmas garantias constitucionais estabelecidas em prol do jurisdicionado:
“Reservou-se também ao Estado o controle quanto ao cumprimento das garantias e princípios constitucionais que se configuram no Processo, condicionantes indispensáveis à validade do provimento jurisdicional.”
Segundo o Mestre Vilela , tem natureza híbrida ou mista:
“Não se pode assim, aquartelar a natureza jurídica da arbitragem reduzindo-a
LACERDA, Belizário Antônio de. Comentários a Lei de Arbitragem. Belo Horizonte: Del Rey, 1998. p. 39, 40.
Op. Cit. p. 27, 28.
Op. Cit. p. 38/46 e 58/69.
Op. Cit. p. 46
a um de seus traços caracterizadores, contratual na origem (formação) e jurisdicional na sua finalidade (resultado).”
A arbitragem tem como sua principal característica o consensualismo, ou seja, origina-se da livre manifestação da vontade das partes que decidem valer-se de Lei dispositiva para deslocar a solução de um eventual litígio, da jurisdição do Poder Judiciário para submeter-se a certas regras e à decisão de um árbitro.
Portanto, a submissão de um litígio à arbitragem jamais pode se dar de forma impositiva, na qual uma das partes obrigue à outra a firmar uma cláusula ou um compromisso arbitral.
Neste sentido a lição do Professor Lacerda :
“Ninguém é obrigado a valer-se da arbitragem, isto é, tem o instituto da arbitragem natureza facultativa. Tal afirmativa parece óbvia, todavia, não é despicienda, pois não são obrigadas as pessoas capazes a submeterem-se a arbitragem, mas, submetendo-a, devem respeitar as regras adrede estabelecidas (convenção de arbitragem) ou que elegeram no respectivo instrumento (contrato objeto da convenção de arbitragem).”
A validade da cláusula arbitral e sua obrigatoriedade dependem da observância dos ditames legais, o que de fato ocorre na espécie, senão vejamos o texto da Lei de Arbitragem, de n.0 9.307/1996:
“Art. 3º As partes interessadas podem submeter a solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.”
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
(...)
Art. 5º Reportando-se as partes, na cláusula compromissória, às regras de algum órgão arbitral institucional ou entidade especializada, a arbitragem será instituída e processada de acordo com tais regras, podendo, igualmente, as partes estabelecer na própria cláusula, ou em outro documento, a forma convencionada para a instituição da arbitragem.”
Op. Cit. p. 39/40.
A Corte Superior já se manifestou diversas vezes sobre a constitucionalidade da Lei de arbitragem, com grifos nossos:
“Lei de Arbitragem (L. 9.307/96): constitucionalidade, em tese, do juízo arbitral; discussão incidental da constitucionalidade de vários dos tópicos da nova lei, especialmente acerca da compatibilidade, ou não, entre a execução judicial específica para a solução de futuros conflitos da cláusula compromissória e a garantia constitucional da universalidade da jurisdição do Poder Judiciário (CF, art. 5º, XXXV). Constitucionalidade declarada pelo plenário, considerando o Tribunal, por maioria de votos, que a manifestação de vontade da parte na cláusula compromissória, quando da celebração do contrato, e a permissão legal dada ao juiz para que substitua a vontade da parte recalcitrante em firmar o compromisso não ofendem o artigo 5º, XXXV, da CF. (STF - SE-AgR - AG.REG.NA SENTENÇA ESTRANGEIRA – Relator SEPÚLVEDA PERTENCE - DJ 30-04-2004 PP-00029 EMENT VOL-02149-06 PP-00958)”

O colendo STJ tem manifestado reiteradamente pela legalidade da submissão de litígios à arbitragem, por meio de cláusula arbitral, asseverando que, existindo a cláusula no contrato firmado, ficam os contratantes vinculados à solução extrajudicial do litígio, neste sentido, vejamos parte da decisão constante do REsp. 612439/RS, relatado pelo Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, publicado pelo DJ em 14.09.2006, p. 299, com grifos nossos:
“(...) 1. Cláusula compromissória é o ato por meio do qual as partes contratantes formalizam seu desejo de submeter à arbitragem eventuais divergências ou litígios passíveis de ocorrer ao longo da execução da avença. Efetuado o ajuste, que só pode ocorrer em hipóteses envolvendo direitos disponíveis, ficam os contratantes vinculados à solução extrajudicial da pendência. 2. A eleição da cláusula compromissória é causa de extinção do processo sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, inciso VII, do Código de Processo Civil.(...)”

De fato, é cediço que a utilização da arbitragem não subtrai a garantia do juízo natural, conforme já decidiu reiteradamente o STJ, e consta do julgado AgRg no MS 11308 / DF, relatado pelo Ministro LUIZ FUX, publicado no DJ 14.08.2006 p. 251, verbantim, com grifo nosso:
“(...)Aliás, os anais do STF dão conta de precedente muito expressivo, conhecido como 'caso Lage', no qual a própria União submeteu-se a um juízo arbitral para resolver questão pendente coma Organização Lage, constituída de empresas privadas que se dedicassem a navegação,
Fonte: http://www.jf.jus.br/juris/ consultada em 08/01/2008
STF – SEC 5828 – TP – Rel. Min. Ilmar Galvão – DJU 23.02.2001 – p. 00084 e SEAgr. 5206 – Rel. Min. Sepúlveda Pertence – DJU 30.04.2004 – p. 00029;
estaleiros e portos. A decisão nesse caso unanimemente proferida pelo Plenário do STF é de extrema importância porque reconheceu especificamente 'a legalidade do juízo arbitral, que o nosso direito sempre admitiu e consagrou, até mesmo nas causas contra a Fazenda.' Esse acórdão encampou a tese defendida em parecer da lavra do eminente Castro Nunes e fez honra a acórdão anterior, relatado pela autorizada pena do Min. Amaral Santos. Não só o uso da arbitragem não é defeso aos agentes da administração, como, antes é recomendável, posto que privilegia o interesse público, (...)
14. Assim, é impossível desconsiderar a vigência da Lei 9.307/96 e do artigo 267, inc. VII do CPC, que se aplicam inteiramente à matéria sub judice, afastando definitivamente a jurisdição estatal no caso dos autos, sob pena de violação ao princípio do juízo natural (artigo 5º, LII da Constituição Federal de 1988).
15. É cediço que o juízo arbitral não subtrai a garantia constitucional do juiz natural, ao contrário, implica realizá-la, porquanto somente cabível por mútua concessão entre as partes, inaplicável, por isso, de forma coercitiva, tendo em vista que ambas as partes assumem o "risco" de serem derrotadas na arbitragem. Precedente: Resp nº 450881 de relatoria do Ministro Castro Filho, publicado no DJ 26.05.2003.
16. Deveras, uma vez convencionado pelas partes cláusula arbitral, será um árbitro o juiz de fato e de direito da causa, e a decisão que então proferir não ficará sujeita a recurso ou à homologação judicial, segundo dispõe o artigo 18 da Lei 9.307/96, o que significa dizer que terá os mesmos poderes do juiz togado, não sofrendo restrições na sua competência.
17. Outrossim, vige na jurisdição privada, tal como sucede naquela pública, o princípio do Kompetenz-Kompetenz, que estabelece ser o próprio juiz quem decide a respeito de sua competência.(...)”

Para que uma lide seja resolvida pelo uso da arbitragem é necessária a observância da forma prescrita em lei, ou seja, a convenção de arbitragem, que por sua vez, pode ser na forma de cláusula compromissória, para os conflitos que vierem a surgir, ou por compromisso arbitral, para aqueles litígios já instalados, conforme estabelece a Lei de Arbitragem, nos artigos 3º ao 12º.
Esclarecendo sobre a convenção de arbitragem e tratando da distinção entre cláusula compromissória e compromisso arbitral, assim ensina Bulos :
"A convenção de arbitragem engloba a cláusula compromissória e o compromisso arbitral. Ela insere-se, pois num contexto maior. (...) ou bem, desde o início, designam as partes o objeto do litígio e o nome dos árbitros, ou bem apenas se comprometem a se submeter à arbitragem, quando de futuras querelas. (...) À primeira dá-se o nome de compromisso arbitral. À segunda, cláusula compromissória (...)."
Op. Cit. p. 45.
O mesmo Autor , citando Redenti (Enrico Redenti, El compromisso y la cláusula compromissória, p. 130, Apud Leonardo Aravena Arredondo, Natureza jurídica, p. 101), ensina que:
"(...) o compromisso versa sobre uma lide já nascida, a cláusula apenas representa a intenção das partes em deferir a árbitros a resolução de uma lide não existente ainda."
Citando Arredondo (Leonardo Aravena Arredondo, in Natureza Jurídica, p. 102.) Bulos completa:
"(...) podemos decir que la cláusula compromissória es un acto mediante el cual las partes convienen en encomendar a árbitros el conocimento de todas o algumas de las questiones que se produzcan en el futuro entre ellas (...)."

Bulos conclui:
"(...) enquanto o compromisso está dirigido a submeter a juízo de árbitros uma controvérsia já surgida entre as partes, a cláusula compromissória visa submeter a processo arbitral todas as questões, embora indeterminadas, que possam surgir como conseqüência de uma relação concluída entre as partes.
(...) É comum a inserção da cláusula compromissória nos contratos internacionais, gerando a arbitragem comercial internacional.”
Ainda tratando sobre a cláusula compromissória e o compromisso arbitral, Bulos explica, comentando o art. 9, § 2º:
"(...), a arbitragem tem de ser, obrigatoriamente, instituída com a assinatura de duas testemunhas, ou opor instrumento público. Trata-se de formalidade indispensável para a validade do compromisso, ao lado da capacidade dos signatários de contratarem e da especificação quanto à disponibilidade dos direitos a serem examinados pelo árbitro."
O artigo 5 da Lei de Arbitragem dispõe que a cláusula compromissória pode estabelecer a forma de instituir-se a arbitragem e, a utilização de regras de algum órgão arbitral específico, determinando-se destarte, como arbitragem será instituída e processada.
Sobre Cláusula compromissória e o Compromisso arbitral, a jurisprudência assim tem se manifestado, com grifos nossos:
“13004249 – ARBITRAGEM – Compromisso arbitral – Diferenciação da cláusula compromissória – Conceituação como submissão de um
Idem p. 46
Ibidem p. 46
Ibidem p. 47 e 48
Op. Cit. p. 60.
Repositório Autorizado de Jurisprudência, Revista Juris Síntese Millennium, n.º 32
litígio, já existente entre as partes, à arbitragem de uma ou mais pessoas – Possibilidade da via judicial ou extrajudicial – Recurso provido. (TJSP – AI 124.217-4 – SP – 5ª CDPriv. – Rel. Rodrigues de Carvalho – J. 16.09.1999 – v.u.)”
“34013743 JCPC.1211 JCPC.267.VII JCPC.267 JCPC.301.IX JCPC.301 – EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE EXPORTAÇÃO – ARBITRAGEM – COMPROMISSO ARBITRAL – EXTINÇÃO DO PROCESSO – IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA – ART. 1211 DO CPC – A teor dos arts. 4 e 9, da Lei nº 9307/96, C/C os arts. 267, VII e 301, IX do CPC, a simples existência de qualquer das formas de convenção de arbitragem estabelecida pela Lei nº 9307/96, cláusula compromissória ou compromisso arbitral, conduz, desde que alegada pela parte contrária, a extinção do processo sem julgamento do mérito, visto que nenhum dos contratantes, sem a concordância do outro, poderá arrepender-se de opção anterior, voluntária e livremente estabelecida no sentido de que eventuais conflitos sejam dirimidos através do juízo arbitral. Em tema de juízo arbitral, matéria estritamente processual, e irrelevante que a arbitragem tenha sido convencionada antes da vigência da Lei nº 9307/96, visto que, como se depreende do art. 1211 do CPC, a Lei tem incidência imediata, sendo, destarte, inteiramente aplicável a execução apresentada em juízo na vigência da Lei nova. (TAMG – Ap 0254852-9 – 3ª C.Cív. – Relª Juíza Jurema Brasil Marins – DJMG 15.08.1998)”
“13004248 – ARBITRAGEM – Cláusula compromissária – Execução – Existência de acordo prévio em que as partes estabelecem a forma de instituir a arbitragem, adotando as regras de órgão arbitral institucional, ou de entidade especializada – Hipótese de cláusula compromissória cheia – Submissão às normas do órgão ou entidade, livremente escolhido pelas partes – Desnecessidade de intervenção judicial a firmar o conteúdo do compromisso arbitral – Recurso provido. (TJSP – AI 124.217-4 – SP – 5ª CDPriv. – Rel. Rodrigues de Carvalho – J. 16.09.1999 – v.u.)
Nos julgados acima, no que concerne à validade da cláusula compromissória, verificamos que os tribunais têm se posicionado no sentido de que, o compromisso, diferentemente da cláusula, é meio idôneo para direcionar à arbitragem um litígio já surgido.
Havendo a chamada cláusula compromissória cheia, que estabelece a adoção de regras de arbitragem de algum órgão ou entidade livremente escolhida, será desnecessário recorrer ao judiciário para firmar compromisso.
Neste sentido o entendimento consagrado pelo Colendo STJ, em decisão da Corte Especial , que teve como Relator o Ministro Fernando Gonçalves, que transcrevemos em parte, com grifos nossos: SEC 1210 / GB – SENTENÇA ESTRANGEIRA CONTESTADA 2006/0185918-6 - Relator: Ministro FERNANDO GONÇALVES - Órgão julgador: CORTE ESPECIAL - Julgamento: 20/06/2007 - Publicação: DJ 06/08/2007 p. 444 - Fonte: http://www.stj.jus.br
“(...) O requerido, por sua vez, requer a improcedência do pedido, sustentando, em síntese: i) ausência de compromisso arbitral; ii) nulidade da sentença arbitral, com ofensa às leis internas, à ordem pública e aos bons costumes e iii) inadimplência da requerente compradora. Fundamentando a ausência de compromisso arbitral, o requerido argumenta, em síntese, que
"O Judiciário brasileiro tem interpretado a cláusula arbitral como sendo uma simples promessa de constituir o juízo arbitral. Ora, no caso sob análise pode-se dizer que as partes firmaram uma "cláusula arbitral", se é que o item "Arbitration & Rules" - possa ser interpretado como uma cláusula arbitral e não um "compromisso arbitral", como pretende a Requerente, e isso desestrutura a tese de soberania da vontade declarada." (fls. 250).
As regras para a homologação da sentença arbitral estrangeira encontram-se elencadas na Lei nº 9.307/96, mais especificamente no seu capítulo VI e na Resolução nº 9/2005 do STJ. Outrossim, para o eficaz deslinde da questão, é primordial verificar a efetiva celebração de convenção de arbitragem entre as partes, com o fito de aferir a competência do juízo arbitral, requisito indispensável à homologação da sentença estrangeira (art. 5º, inciso I, da Resolução nº 9/2005 do STJ). In casu, consoante se depreende da análise do contrato celebrado entre as partes (documentos de fls. 12 e 13), resta induvidosa a pactuação da convenção de arbitragem, mais especificamente da cláusula compromissória. Com efeito, a última cláusula do "Contrato de Compra e Venda n. CAV - A21" (fls. 13), assim dispõe:"ARBITRAGEM: DE ACORDO COM AS REGRAS DA LIVERPOOL COTTON ASSOCIATION E DE ACORDO COM AS LEIS".
Ora, a simples leitura da cláusula acima denota a intenção dos contratantes de submeter qualquer divergência relativa ao cumprimento do contrato ao Tribunal Arbitral. Na verdade, o requerido, ao longo de sua contestação, discorre sobre a diferenciação entre cláusula compromissória e compromisso arbitral, sustentando que no caso concreto, apesar de firmada uma cláusula compromissória, não teria sido convencionado o compromisso arbitral, motivo pelo qual a controvérsia não poderia ser dirimida por um juízo arbitral. Entretanto, a doutrina especializada é uníssona ao afirmar que as duas formas de ajuste (cláusula compromissória e compromisso arbitral) dão origem ao processo arbitral. Ambas são espécies de convenção de arbitragem, onde as partes podem convencionar submeter a um juízo arbitral eventuais divergências relativas ao cumprimento do contrato celebrado. A única diferença entre as duas formas de ajuste consiste no fato de que, enquanto o compromisso arbitral se destina a submeter ao juízo de árbitros uma controvérsia concreta já surgida entre as partes, a cláusula compromissória objetiva submeter a processo arbitral apenas questões indeterminadas futuras que possam surgir no decorrer da execução do contrato. O Professor Alexandre Freitas Câmara, discorrendo sobre a questão, assim leciona:
"A Lei de Arbitragem brasileira rompeu com um velho preconceito existente no Direito Brasileiro ao equiparar a cláusula compromissória ao compromisso arbitral, sendo ambos capazes de ter como efeito a instauração da arbitragem. Abandona-se, assim, a idéia de que o descumprimento da cláusula compromissória só seria capaz de gerar o direito à percepção de uma indenização por perdas e danos. A Lei de Arbitragem cria a figura genérica da convenção de arbitragem, ato jurídico privado cujo efeito é a instauração da arbitragem. Há duas espécies de convenção de arbitragem: a cláusula compromissória e o compromisso arbitral. A primeira é necessariamente prévia ao litígio, enquanto o segundo surge após o nascimento da lide." ("Arbitragem, Lei nº 9.307/96", Ed . Lumen Juris, 4ª ed. fls. 25)
O Superior Tribunal de Justiça tem pronunciamento no sentido de que, na hipótese de celebração de cláusula compromissória, os contratantes ficam vinculados à solução extrajudicial do litígio, verbis:
"PROCESSO CIVIL. JUÍZO ARBITRAL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO. ART. 267, VII, DO CPC. SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA. DIREITOS DISPONÍVEIS. EXTINÇÃO DA AÇÃO CAUTELAR PREPARATÓRIA POR INOBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL PARA A PROPOSIÇÃO DA AÇÃO PRINCIPAL . 1. Cláusula compromissória é o ato por meio do qual as partes contratantes formalizam seu desejo de submeter à arbitragem eventuais divergências ou litígios passíveis de ocorrer ao longo da execução da avença. Efetuado o ajuste, que só pode ocorrer em hipóteses envolvendo direitos disponíveis, ficam os contratantes vinculados à solução extrajudicial da pendência. 2. A eleição da cláusula compromissória é causa de extinção do processo sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, inciso VII, do Código de Processo Civil. 3. São válidos e eficazes os contratos firmados pelas sociedades De economia mista exploradoras de atividade econômica de produção ou comercialização de bens ou de prestação de serviços (CF, art. 173, § 1º) que estipulem cláusula compromissória submetendo à arbitragem eventuais litígios decorrentes do ajuste. 4. Recurso especial parcialmente provido." (Resp nº 612.439/ RS, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONH A, DJ de 14/09/2006 - Segunda Turma)
Portanto, malgrado o requerido asseverar não ter firmado qualquer compromisso arbitral com a requerente, este detalhe se mostra irrelevante, pois como destacado, a pactuação de cláusula compromissória no bojo do contrato celebrado entre as partes (fls. 12 e 13), por si só, é suficiente para levar a discussão e a solução da controvérsia estabelecida à Corte Arbitral escolhida. Assim, não há qualquer dúvida quanto à competência da Liverpool Cotton Association, hoje denominada International Cotton Association, entidade com tradição em arbitragem no mercado especializado de compra e venda de algodão, para julgar o conflito surgido na execução do contrato. De outro lado, conforme se verifica da análise dos demais documentos acostados à inicial (fls. 14-158), foi devidamente observado todo o procedimento previsto nas regras do Tribunal Arbitral de Londres, sendo o requerido devidamente intimado de todas as fases processuais, desde a inicial de nomeação de árbitros até a recursal, não se evidenciando qualquer vício que macule o provimento arbitral.(...)”
Com efeito, a conclusão não poderia ser diferente, vez que exigir-se da parte recalcitrante a celebração de um Compromisso Arbitral, já existindo a Cláusula Arbitral, seria mera procrastinação do procedimento arbitral, atentando contra a celeridade que prega a Lei, e ainda, posto que, o artigo 5º da Lei de Arbitragem estabelece que se tratando de cláusula cheia, a arbitragem será instituída segundo as regras da entidade ou órgão arbitral escolhida pelas partes.
O procedimento previsto nos artigos 6º e 7º, da Lei de Arbitragem, se torna, entretanto, necessário nos casos de cláusula vazia, na qual não foi indicada a Câmara, ou o regulamento a ser adotado, ou mesmo o idioma em que se dará o procedimento, etc., o que não se aplica ao caso acima aludido, vez que a cláusula arbitral cheia, firmada pelas partes já contém os requisitos necessários à instauração do procedimento.
Observamos também que a simples existência da cláusula compromissória não pode afastar o direito de ação, impedindo a provocação do judiciário, consoante ao previsto no inciso XXXV do art. 5º da CF, pois o judiciário poderia ser convocado para se manifestar sobre as questões previstas nos artigos 32 e 33 da Lei de arbitragem.
Entretanto, não poderá o judiciário se manifestar quanto ao mérito da causa, já submetida a arbitramento, caso exista cláusula compromissória, o que levará inexoravelmente a extinção do processo sem julgamento do mérito.

7.2) Arbitragem nos Contratos de Adesão
Quando do processo legislativo que deram gênese à atual Lei de Arbitragem – LA., foi expedido um parecer pela Assessoria jurídica do Senado Federal, de n.º 221/93, no qual foi manifestada opinião de que o §2º, do artigo 4º, da Lei de Arbitragem – Lei 9.307/1996, revogaria o inciso VII, do artigo 51, da Lei 8.078/1990 - Código de Defesa do Consumidor - CDC.
“Finalmente, conforme o parecer n. 221/93 do Senado Federal, revogou-se o inciso VII do art. 51 da lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Por este inciso, eram consideradas nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que determinassem a utilização compulsória de arbitragem. A nova lei, ao revogar este inciso, não deixou o consumidor desamparado, prescrevendo, no § 2º do art. 4º, que nos contratos de adesão a cláusula compromissória sé terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem, ou concordar, expressamente, com sua instituição.”
Também Bulos , entendeu que a cláusula compromissória, de que trata o art. 4, § 2º da Lei de Arbitragem, revogou a vedação insculpida no Código de defesa do consumidor:
"Este parágrafo, de acordo com o que dispõe o Parecer n. 221/93 do Senado federal, revoga o inciso VII do art. 51 da Lei n. 8.078 (Código de Defesa do consumidor), (...)."
A interpretação esposada pela Assessoria Jurídica do Senado Federal, baseou-se no fato de que o CDC (1990) é anterior à Lei de Arbitragem (1996) e teria disposto de forma diversa sobre a questão.
De fato, pelos princípios que regem a eficácia das leis no tempo, a lei nova derroga a lei anterior, nos pontos em que forem incompatíveis.
Neste sentido a lição de Paulo Dourado de Gusmão :
“(...) a lei tem vigência, portanto eficácia, indefinida, até que outra lei a revogue, ou então, até que outra lei com ela seja incompatível. Na última hipótese, quando a lei nova for incompatível com lei anterior.”

Há de ser observada a ressalva o constante na Lei de Introdução ao Código Civil – Decreto-Lei 4.657/1942, artigo 2º, com grifo nosso:
“§ 1º A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
§ 2º A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das
FURTADO e BULOS, 1998 – Explicação. P. VII.
Op. Cit. p. 52.
GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao estudo do direito. Rio de Janeiro: Forense, 1997. 21 ed. p. 227.
já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior”
Assim, o entendimento manifestado pela Assessoria Jurídica do Sendo escudou-se na premissa de que os dispositivos da L.A e do CDC seriam incompatíveis, porque o CDC ao referir-se à utilização compulsória da arbitragem, ou seja, unilateral, referia-se a todos os contratos de consumo, dentre os quais os contratos de adesão, cuja unilateralidade, ou seja, a impossibilidade do consumidor negociar e modificar as cláusulas contratuais é característica preponderante.
Uma apreciação mais cautelosa permite que se vislumbre que o inciso VII, do artigo 51, do CDC e, o § 2º, do art. 4º, da Lei de Arbitragem dispõem sobre coisas diferentes, senão vejamos.
Os dispositivos acima invocados não são incompatíveis, o CDC dispôs somente sobre a arbitragem compulsória, ou seja, aquela que não é facultado ao Consumidor aderir ou não.
Para que se possa utilizar a arbitragem em contratos de adesão, a Lei de Arbitragem, 9.307/1996, estabeleceu, com grifos nossos, que:
“Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.”
Primeiramente, há de ser observado que a Lei de arbitragem revogou expressamente diversos dispositivos da Legislação nacional (CPC 1973 e CC 1916), sem referir-se diretamente a qualquer disposição do CDC.
Há também de ser considerado que na legislação não existem letra morta nem palavras inúteis, ou seja, que a interpretação deve se dar de forma sistemática, comparando os dispositivos das várias legislações aplicáveis e procurando-se harmonizar o conteúdo dos diversos instrumentos legais, procurando entender seu significado, a partir de sua finalidade social.
Neste sentido, a lição de Carlos Maximiliano :
“Entretanto o preceito não é absoluto. Se de um trecho se não colige sentido apreciável para o caso, ou transparece a evidência de que as
MAXIMILIANO, Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito. Rio de Janeiro: Forense , 1999. 18 ed. p. 251
palavras foram insertas por inadvertência ou engano, não se apega o julgador à letra morta, inclina-se para o que decorre do emprego de outros recursos aptos a dar o verdadeiro alcance da norma. Bem avisados, os norte-americanos formulam a regra de Hermenêutica nestes termos: ‘deve-se atribuir, quando for possível, algum efeito a toda palavra, cláusula, ou sentença’. Não se presume a existência de expressões supérfluas; em regra, supõe-se que leis e contratos foram redigidos com atenção e esmero; de sorte que traduzam o objetivo dos seus autores. Todavia é possível, e não muito raro, suceder o contrário;
A interpretação literal do §2, do artigo 4º, da Lei de Arbitragem permite constatar que a cláusula arbitral inserida em contratos de adesão tem sua validade condicionada pela observância de certas condições legais, quais sejam: - ter sido da iniciativa do aderente; - ser estipulada por escrito; - constar de documento anexo, ou se constar do corpo do contrato, estar redigida em negrito e com assinatura ou visto próprio.
Com efeito, estas condições asseguram ao aderente a faculdade de aderir ou não à cláusula arbitral, independentemente da adesão ao restante das condições gerais estipuladas no contrato padronizado.
Neste sentido a lição do ilustre Professor Saad que, citando Nelson Nery Jr., assevera:
“‘a instituição de cláusula de arbitragem, desde que obedecida, efetivamente, a bilateralidade na contratação e a forma de manifestação da vontade, ou seja, de comum acordo (gré a gré)’. Com isso, considera esse § 2º do art. 4º da Lei de Arbitragem plenamente compatível com o art. 51, VII, do CDC.”
Portanto, com a devida vênia ao entendimento da Assessoria Jurídica do Senado Federal, com amparo no citado dispositivo da Lei de Introdução ao Código Civil, acima, podemos constatar que a Lei de Arbitragem não revogou o disposto no CDC.
Já existe julgado do Colendo Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG, no qual foi manifestado entendimento de que ambos os dispositivos convivem harmonicamente e devem ser aplicados aos casos específicos, pois tratam de situações distintas, como podemos observar pelo julgado abaixo colacionado, com grifos nossos:
“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA - OBRIGATORIEDADE - NÃO INFRINGÊNCIA AO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA INAFASTABILIDADE DO PODER JUDICIÁRIO - JUSTIÇA COMUM AFASTADA - CARÊNCIA DE AÇÃO - EXTINÇÃO DO PROCESSO.(...) Ao exame dos autos,
SAAD, Eduardo Gabriel. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor e sua jurisprudência anotada: Lei n. 8.078, de 11.9.90. São Paulo: LTr, 2006. 6 ed. p. 620/621.

verifica-se que as partes celebraram "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (f. 20/23), estipulando, em sua Cláusula Décima Primeira, sob o título "DA ARBITRAGEM": "As partes contratantes convencionam que, nos termos da lei 9307/96, todos os litígios decorrentes do presente contrato serão submetidos ao juízo arbitral e, para tanto, elegem a CAMINAS - Câmara Mineira de Mediação e Arbitragem, sediada na Av. Raja Gabaglia, 1.0000, Conj. 1207, 12º andar - BH/MG, como Entidade Arbitral competente para instituir e processar a arbitragem que solucionará definitivamente os litígios. "As partes declaram que aceitam as regras e regulamentos da CAMINAS quanto ao procedimento arbitral e nomeação de árbitros (fl. 23-v)." A Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, em seus artigos 1º e 3º, prevê a possibilidade de pessoas, físicas ou jurídicas, capazes de contratar, valerem-se da arbitragem para solução de litígios envolvendo direitos patrimoniais disponíveis, quer mediante cláusula compromissória, seja por compromisso arbitral. Sendo assim, dispõem os referidos artigos:
Art. 1º As pessoas capazes de contratar poderão valer-se da arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis.
Art. 3º As partes interessadas podem submeter a solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.
No que tange à diferenciação entre cláusula compromissória e compromisso arbitral tem-se que a primeira retrata a promessa de submissão da controvérsia ao juízo arbitral, ou seja, é prevista antes da eventual lide, do compromisso arbitral, firmado apenas quando do surgimento da controvérsia.
E nem se diga que, em casos de contratos de adesão, não seria possível a convenção de arbitragem, porquanto a própria Lei 9.307/96 dispõe expressamente, em seu art. 4º, §2º:
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Sobre o assunto, a lição do acatado HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:
"Na sistemática primitiva do Código, a cláusula compromissória não obrigava, nem prejudicava, o direito de recorrer à jurisdição, porque se entendia que ninguém poderia ser previamente impedido de recorrer ao Poder Judiciário. Com o novo regime de arbitragem, instituído pela Lei nº 9.307, basta existir entre as partes a cláusula compromissória (isto é, a promessa de submeter-se ao juízo arbitral) para ficar a causa afastada do âmbito do Judiciário. Esta cláusula funciona, portanto, como o impedimento ao exercício do direito de ação, tornando a parte carecedora da ação por ausência da condição de possibilidadejurídica do respectivo exercício. Se a convenção de arbitragem é anterior ao processo, impede sua abertura; se é superveniente, provoca sua imediata extinção, impedindo que o órgão judicial lhe aprecie o mérito." (in "Curso de Direito Processual Civil", v. I, Ed. Forense, 41ª ed., p. 289).(...)” (TJMG – Apelação Cível - Número do processo: 1.0024.06.200719-0/001(1) – Relator Des. IRMAR FERREIRA CAMPOS - Data da Publicação: 04/03/2008
A estipulação da cláusula arbitral em contratos de adesão em aditivo contratual, tem sido a forma defendida como melhor, pelo iminente Professor Francisco Maia Neto , por propiciar menor margem a indagações futuras.
A SUSEP – Superintendência de Seguros Privados , autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, responsável pelo controle e fiscalização do mercados de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro, que tem dentre outras atribuições legais a de fixar diretrizes e normas da política de seguros privados, expediu a Circular 256, de 16 de junho de 2004, com eficácia de norma legal, que estabelece:
“Art. 44. A Cláusula Compromissória de Arbitragem, quando inserida no contrato de seguro, deverá obedecer às seguintes disposições:
I – estar redigida em negrito e conter a assinatura do segurado, na própria cláusula ou em documento específico, concordando expressamente com a sua aplicação;
II – conter as seguintes informações:
a) que é facultativa aderida pelo segurado;
b) que ao concordar com a aplicação desta cláusula, o segurado estará se comprometendo a resolver todos os seus litígios com a sociedade seguradora por meio de Juízo Arbitral, cujas sentenças têm o mesmo efeito que as sentenças proferidas pelo Poder Judiciário;
c) que é regida pela Lei n.º 9.307 de 23 de setembro de 1996.
Art. 45. Além do disposto no artigo 44, poderão ser adotados outros meios alternativos para a solução de conflitos decorrentes da celebração dos contratos de seguros de que trata esta circular.”
Ao assim estabelecer, a SUSEP foi ainda mais protetiva ao consumidor do que o próprio CDC, posto que, presumindo a vulnerabilidade e hiposuficiência deste, além de exigir a observância ao texto do CDC, determinou que se faça constar dos contratos de adesão de que a cláusula é facultativa, bem como o esclarecimento do que consiste a arbitragem e a sua lei de regência.
Isso tudo demonstra a sintonia dos Poderes Executivo, Legislativo e Judiciário, sobre a questão.
NETO, Francisco Maia. Arbitragem: A solução extrajudicial de conflitos. Belo Horizonte: Del Rey, 2008. 2 ed. p. 105.
Internet – site: htpp//www.susep.gov.br
8) Capítulo V – Conclusão
Diante de todo o acima exposto, podemos extrair as seguintes conclusões:
1 – A arbitragem é uma forma de solução de conflitos relativos a direitos patrimoniais disponíveis, na qual as partes celebram uma convenção, indicando um terceiro de sua confiança, denominado árbitro, para decidir a querela, que no Brasil é regulamentada pela Lei 9.307/1996;
2 – A arbitragem tem como principais vantagens a especialidade do árbitro e o curto tempo gasto para decisão da lide, que reverte em menor custo;
3 – A arbitragem é instituída a partir de um documento convencional, no qual podem ser estabelecidas regras procedimentais, respeitando os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório, a serem observadas pelas partes e pelo árbitro.
4 – Esta convenção pode ser realizada na forma de compromisso arbitral, para os conflitos já deflagrados, ou na forma de cláusula arbitral, que é inserida no texto dos contratos escritos, consistindo, pois, em negócio jurídico sujeito às condições gerais de validade dos atos jurídicos estabelecidas pela legislação.
5 – Tratando-se de relação de consumo, dever ser observadas as regras do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990, que consiste em norma cogente de ordem pública e interesse social, obrigatória, pois, às relações entre fornecedores e consumidores, assim definidos pela Lei especial que protegeu os consumidores, ao considerar nula a cláusula contratual que determine a utilização compulsória de arbitragem;
6 – O inciso VII, do artigo 51, do CDC veda a arbitragem compulsória em contratos de adesão;
7 – É possível a inserção de cláusula facultativa em contrato de adesão.
8 – A validade da cláusula arbitral inserida em contratos de adesão está condicionada pela observância de certas condições legais:
- ter sido da iniciativa do aderente;
- ser estipulada por escrito;
- constar de documento anexo, ou se constar do corpo do contrato, estar redigida em negrito e com assinatura ou visto próprio.
9 – As condicionantes acima asseguram ao aderente a faculdade de aderir ou não à cláusula arbitral, independentemente da adesão ao restante das condições gerais estipuladas no contrato padronizado.

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*Paulo Viana Cunha é Advogado e Corretor de Imóveis, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/MG e Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários.

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