Post do IBEI

terça-feira, 9 de novembro de 2010

Formas de organização de grupos de investidores imobiliários

Artigo publicado http://www.obrasonline.com.br/ edição Novembro



As pessoas capazes e com livre disposição de seus bens, podem reunir-se para praticar atos jurídicos, da forma que melhor lhes aprouver, desde que não vedados pela legislação ou que sejam realizados conforme prescrição legal, quando a Lei impõe uma forma específica (CC - art. 104).

O proprietário (CF - arts. 5º, XXII e 175, II) tem direito de usar seu imóvel, em consonância com as sua finalidades econômicas e sociais (CF - art. 175, III e CC - art. 1.228), podendo nele edificar, observando as limitações da legislação urbanística (CF – art. 182, §2º) e ambiental, incluindo-se aí a proteção ao patrimônio histórico, artístico, cultural, paisagístico, turístico, etc.

Para realização de construções coexistem dois regimes básicos: - a incorporação, regime no qual aos organizadores (ou incorporadores) é permitida a venda “na planta” de unidades a serem construídas ou, - a autoconstrução, no qual uma ou mais pessoas realizam um empreendimento, para uso próprio ou comercialização futura, após o “habite-se”.

A incorporação é regulamentada pela Lei 4.591/1964, que prevê dois regimes básicos: - a empreitada e, - a construção a preço de custo, ou obra por administração (art. 48) e, tem como principais características:

· Obrigatoriedade de arquivamento da documentação relacionada no art. 32 (penalidade - art. 66);
· obrigatoriedade da constituição de uma Comissão de Representantes, para representar os adquirentes perante o construtor, bem como praticar os atos previstos pela legislação (art. 31, A a F), conforme previsto pelo artigo 50;
· cálculo das frações ideais conforme NBR 12.721 da ABNT (art. 53, I);
· nos regimes de construção por empreitada o preço pode ser fixo ou reajustado por determinado índice, geralmente o CUB/m², calculado pelo SINDUSCON, conforme previsto pelos artigos 54 e 55;
· o contrato de construção deve contemplar além do projeto (planta), memorial descritivo e planilha de “NB” (planilha constante do anexo II da NBR 12.721), as planilhas de fluxo econômico e financeiro da obra (orçamento, art. 59), bem como seu cronograma de execução;
· Competência e poderes da Comissão de Representantes, inclusive para fiscalizar construção, examinar balancetes de obra, demitir inadimplentes e realizar leilão da respectiva unidade (ars. 61 e 63);
· É recomendável a abertura de conta bancária exclusiva e contabilização em separado da movimentação da obra, além da afetação do patrimônio;
· Algumas empresas se organizam constituindo uma SPE – Sociedade de Propósito específico para cada obra, com a vantagem de não ultrapassar os limites fiscais máximos de faturamento, para se manter na condição de contribuinte por estimativa;

Já a autoconstrução goza de maior liberdade e pode ser organizada pela instituição de um Condomínio ou pela constituição de Associação.

Condomínio significa copropriedade, ou seja, quando um único bem pertence ao mesmo tempo a várias pessoas distintas.

Nasce pela compra e venda de parcelas (frações) do lote pelos interessados e, pode ser instituído pelo registro, na serventia registral na qual se encontra registrado o imóvel em questão, da competente convenção (Lei Registros Públicos - art. 167, inciso I, alínea 17).

Após a sua constituição, faz-se o registro na Receita Federal, para obter o CNPJ e, em seu nome são realizadas as movimentações da obra, tais como: - contratação de mão de obra e empreiteiros; - compra de materiais; - recebimentos e pagamentos; - conta bancária; - contador; etc.

Apresenta a desvantagem de, sendo os condôminos co proprietários, no caso de um eventual inadimplência das parcelas de contribuição, por um deles, fica inviabilizada a retomada de sua fração e o leilão para terceiros, como previsto na incorporação.

A outra forma, que reputamos a melhor, é a constituição de uma Associação civil (CF - art. 5º, incisos XVII, XVIII e XXI e CC - art. 53 e seguintes), com a finalidade específica de construção de um determinado edifício para seus associados, denominada “Associação pro construção”.

A Associação não tem fins econômicos, como proporcionar lucro, mas visa prestar um benefício a seus associados, mediante a contraprestação de contribuições mensais, proporcionais à fração ideal do imóvel, que caberá ao Associado ao final do empreendimento.

A Associação é constituída em Assembléia Geral, seu órgão máximo, recebe a adesão dos interessados, institui o Conselho de Administração, contrata gestor (administrador profissional), adquire o terreno e, a partir de então passa a realizar sua função social, estabelecida em seu estatuto, ou seja, praticar os atos necessários para construir a edificação.

Seu funcionamento é regulado por seu estatuto (CC – art. 54), que pode prever regras específicas para as contribuições, para a exclusão de inadimplentes (CC – arts. 54, II e 57) e, para sua dissolução (CC - art. 61) ao final da obra.

Como vantagens desta forma de organização, destacamos:
- a independência da Associação em relação aos construtores e empreiteiros;
- a existência de contabilidade própria, ficando a documentação a disposição dos associados;
- a maior velocidade nas tomadas de decisão;
- o direto acompanhamento da obra pelo Conselho de Administração;
- a segurança jurídica do investidor que fica garantido que suas contribuições serão usadas somente para aquela determinada obra.

Portanto, a instituição de associação civil para organizar grupos de investidores imobiliários confere ao participante a devida segurança jurídica e patrimonial, sendo bastante utilizada no estado vizinho do Rio de Janeiro.


* Paulo Viana Cunha é advogado, especializado com MBA em Mercado Imobiliário, titular da Advocacia Paulo Viana Cunha Sociedade de Advogados, Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Membro da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário e das Comissões de Direito Imobiliário, Urbanístico e Mediação e Arbitragem da OAB/MG, Corretor Imobiliário, consultor de Empresas e Investidores. Contado com o autor: pvc@pvc.adv.br.

segunda-feira, 8 de novembro de 2010

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DESAPROPRIAÇÃO DA AVENIDA PEDRO I

Paulo Viana Cunha é advogado especializado em negócios imobiliários. Representando comerciantes da região, formou Comissão de Moradores e Comerciantes da Av. Pedro 1º, com objetivo de conhecer os projetos e debater, com a comunidade e o Poder Público Municipal, algumas alternativas que atendam ao interesse público, com menor impacto para a Comunidade local.Os interessados podem contatar a Comissão pelo Telefone (31) 2551-2718.


Ares de mudança começam a rondar, pelo menos no papel, o entorno da Avenida Pedro I, que corta as regiões Pampulha e Venda Nova, em Belo Horizonte. A prefeitura decretou de utilidade pública, para fins de desapropriação, cerca de 240 imóveis no Bairro Santa Branca, na primeira região. Publicada ontem no Diário Oficial do Município (DOM), a decisão é um importante passo para duplicar a via e implantar o Transporte Rápido por Ônibus (BRT, bus rapid transit, em inglês). Junto das avenidas Pedro II/Carlos Luz e Cristiano Machado, o corredor Antônio Carlos/Pedro I vai receber o novo sistema, principal aposta do poder público para agilizar o trânsito na capital, visando a Copa do Mundo de 2014. Inspirado no metrô, o sistema conta com pistas exclusivas para os coletivos, plataformas em nível, pagamento da tarifa antes do embarque, além de ônibus articulados. Apenas para preparar o caminho para o novo modelo de transporte, a prefeitura calcula um gasto de R$ 180 milhões em desapropriações, além dos R$ 217,7 milhões da duplicação. O projeto total é orçado em R$ 700 milhões. Pela previsão da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), as desapropriações, que vão ocorrer, sobretudo no sentido Centro/bairro, começam em janeiro e as máquinas entram em campo dois meses depois. Já em setembro, a BHTrans, empresa que gerencia o tráfego da capital, decide qual consultoria dará apoio à execução das obras de requalificação da Pedro I. Atualmente, a via tem duas pistas de duas faixas em cada sentido, e será duplicada em toda sua extensão. São cerca de 3,5 quilômetros, compreendidos entre as avenidas Portugal e Vilarinho. A obra amplia em 27 metros a via, por onde circulam cerca de 45 mil veículos diariamente. O corredor ganha mais uma pista, com duas faixas por sentido, exclusiva para transporte coletivo. Depois de concluída esta primeira fase, será iniciada de fato a implantação do BRT, com a construção de estações de embarque e desembarque de passageiros, além de terminal de integração com outras linhas. A previsão é que no segundo semestre de 2012 a população já possa circular nos ônibus articulados, nos moldes de capitais como Curitiba e Bogotá (Colômbia). INDENIZAÇÃO A notícia deixa em alerta quem mora ou trabalha nas proximidades da avenida, consagrada pelo comércio de automóveis e materiais de construção. Apesar de não ter havido proposta formal, proprietários de imóveis temem receber valor aquém ao de mercado, aquecido pela especulação imobiliária. Já os inquilinos lamentam abandonar a avenida, e outros respiram aliviados, com a desapropriação parcial do terreno, dando oportunidade de permanecer no ponto. Preocupados com as mudanças, moradores e comerciantes formaram comissão para acompanhar todo processo. A discussão foi, inclusive, pauta de audiência pública na Câmara Municipal esta semana. De acordo com o advogado da Comissão dos Moradores e Comerciantes da Pedro I, Paulo Viana Cunha, a principal preocupação é em relação ao preço a ser pago pelos imóveis. “Além de desapropriar, em muitos casos, a medida mata o negócio. E a prefeitura já disse que não pagará a indenização para fins de comércio”, ressalta. Segundo ele, moradores também questionam a poluição do ar e sonora trazida pela obra. Essas questões serão discutidas, segunda-feira, em reunião do Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam). Especulação eleva preços Há mais de 30 anos na Avenida Pedro I, na altura do Bairro Santa Branca, Região da Pampulha, a Pujal Autopeças passou ilesa pela primeira duplicação da via, quando o comandante dos negócios era ainda o pai de Marcelo Marques Teixeira, que divide a gerência da loja com mais dois irmãos. Desta vez, eles estão na lista de desapropriação e, de malas prontas, lamentam a mudança forçada para nova sede, no bairro vizinho, o Santa Mônica. “Vamos perder muito com a mudança. Queríamos ir para a Avenida Portugal, aqui perto, mas a especulação aumentou demais. O preço está fora da realidade. Tem terreno de 1 mil metros quadrados valendo R$ 1 milhão”, comenta. A expectativa é conseguir receber da prefeitura valor compatível com o investimento de uma vida. “O ponto aqui é sem comparação”, afirma. Se, para os comerciantes, a preocupação é o sustento, para os moradores a dor de cabeça é a perda da tranquilidade. A contabilista Sirley Nascimento, de 37, sofre com os engarrafamentos diários e reconhece a importância da duplicação, mas também teme impactos negativos das intervenções. “Não sabemos se a estrutura do prédio vai aguentar. Pelo projeto, vai passar um viaduto bem ao lado”, reclama a moradora. O prédio fica às margens da avenida, bem em frente ao Parque Municipal Lagoa do Nado, área verde que não sofrerá alterações com a obra. (FA) *Publicado em: 27/08/2010 / Estado de Minas / Gerais