Especial Imóveis - Como comprar o imóvel - Índice
o comprar o imóvel
Quando financiar não é possível
Financiamentos
Pagar aluguel pode não ser mau negócio
Como juntar dinheiro para a compra da sua casa
Quando financiar não é possível: consórcio, cooperativas e capitalização
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As constantes mudanças na política de crédito da Caixa Econômica Federal e as grandes dificuldades impostas por outras instituições financeiras ao analisar um pedido de financiamento têm levado milhares de brasileiros ao desespero. O sonho da casa própria fica cada vez mais longe. Muitos pensam que a saída é pagar aluguel pelo resto da vida.
Se você faz parte das pessoas que tiveram seus pedidos de financiamento negados, não é preciso desanimar. Existem outras modalidades de financiamento de imóveis que podem se encaixar melhor no seu orçamento. Abaixo discutimos algumas destas alternativas, como o consórcio de imóveis, os títulos de capitalização imobiliária e, por último, as cooperativas habitacionais.
Consórcio de imóveis
Para quem desconhece o sistema, ele funciona da mesma forma que o consórcio de automóveis: as pessoas que pretendem comprar um imóvel, mas não possuem dinheiro suficiente, se juntam de forma a comprar um apartamento por vez para uma delas. Cada mês que passa, um imóvel é comprado e um integrante do grupo é sorteado e beneficiado com o seu imóvel.
A grande desvantagem do consórcio reside no fato de que, ao contrário do financiamento, onde você tem a posse do bem imediatamente, você precisa esperar até ser sorteado. Portanto, o consórcio pode não ser recomendado para quem não pode esperar muito tempo para comprar a casa própria. Em contrapartida, você não paga juros, mas apenas uma taxa de administração, que varia entre 12% e 15% sobre o valor do imóvel, para a empresa que administra o grupo de consórcio.
Dependendo da administradora, também é cobrada uma taxa de fundo de reserva, que é destinada a formar uma proteção para evitar perdas aos consorciados em caso de desistências ou inadimplência de qualquer participante do consórcio. Por último, também é possível cobrar uma taxa de adesão, que nada mais é do que uma antecipação da taxa de administração e por isso mesmo deve ser deduzida das taxas de administração cobradas mensalmente.
Títulos de capitalização imobiliária
Os novos títulos funcionam como uma poupança programada em que o investidor faz depósitos mensais com o objetivo de comprar um imóvel. Contudo, ao contrário do que acontece com uma poupança programada normal, nos novos títulos também existe a possibilidade de sorteio mensal. Desta forma, todos os meses você deposita uma certa quantia que é corrigida pela poupança ou pela TR, ao mesmo tempo em que participa de sorteios.
Assim como nos consórcios, você tem direito a um sorteio mensal, de forma que se você for sorteado, é possível reduzir substancialmente o prazo de compra do imóvel. Nos novos títulos de capitalização o prazo máximo é de 120 meses, abaixo, portanto, do que acontece em alguns consórcios em que o prazo de duração pode chegar a 180 meses.
Assim como nos consórcios, a grande vantagem dos novos títulos frente aos financiamentos imobiliários reside na redução dos custos, já que você não paga juros. Nos novos títulos também não há cobrança de taxas, de forma que seu único custo são as prestações mensais, ajustadas somente a cada doze meses com base na variação do IGP-M.
O erro mais comum entre os interessados na casa própria é considerar que os títulos de capitalização são boas alternativas de investimento. Isso não é verdade. Você obteria ganhos muito maiores se aplicasse mensalmente o valor das prestações em um fundo de investimento. Se você não quer confiar na sorte, melhor mesmo é procurar aplicações financeiras mais rentáveis, que reduzirão seu prazo para a aquisição da casa própria.
Cooperativas habitacionais
Bastante conhecido pelas camadas baixas da população, o sistema de cooperativas habitacionais vem ganhando espaço na classe média e até mesmo em segmentos de alto poder aquisitivo no Brasil. O motivo do aumento das cooperativas nos últimos anos é a tentativa de fugir dos financiamentos e de intermediários, que costumam encarecer demasiadamente a aquisição da casa própria.
A ausência de juros e de incorporadoras é vista como uma vantagem pelos cooperados, porém é preciso analisar bem o negócio antes de partir para o empreendimento. Para formar uma cooperativa, basta juntar pelo menos 20 pessoas e dar início às obras. Deixado de lado o esquema burocrático, o modo de funcionamento das cooperativas habitacionais é relativamente simples. São os próprios membros que coordenam a obra e, portanto, são responsáveis pelo andamento e gerenciamento de toda a construção.
O sucesso de uma cooperativa está intimamente ligado à gestão do grupo, que em geral administra sozinho o empreendimento. Alguns deles chegam a contratar o serviço de um consultor para ajudar na administração financeira do negócio. Quanto maior o valor do imóvel, mais cuidado você deve ter ao assinar o contrato. E o nível socioeconômico dos participantes no Brasil só tem crescido. Algumas cooperativas possuem imóveis de até R$ 400 mil. Essa alternativa para a compra da casa própria, portanto, já deixou se ser vista como popular.
Investir seu dinheiro e comprar à vista
Também é possível aplicar mensalmente o valor das prestações do consórcio ou do título de capitalização em um fundo de investimento. Vamos assumir, por exemplo, que você não foi sorteado até o final do consórcio ou do prazo máximo do título de capitalização, isto é, teve que esperar 120 meses para receber seu imóvel.
Ao optar pelos títulos de capitalização você precisaria de 120 mensalidades de R$ 500 para poder resgatar o equivalente a R$ 66 mil. Por outro lado, se você aplicasse estes R$ 500 todos os meses a um ganho médio de 1,12%, rendimento após imposto de um fundo de renda fixa, poderia juntar o mesmo dinheiro em apenas 82 meses, quase três anos antes da data de resgate do seu título. Se aplicasse a mesma quantia por 120 meses então teria acumulado R$ 125.260, quase R$ 60 mil a mais do que obteria com o título de capitalização imobiliário.
Diante disto fica claro que uma alternativa bastante viável, mas que muitos deixam de lado em favor da pressa de realizar seu sonho é o de investir todos os meses para juntar um dinheiro suficiente para comprar sua casa à vista. O mais interessante é que a maioria das pessoas acredita que não consegue aplicar R$ 500 todos os meses, mas de alguma forma mantém o pagamento das prestações do consórcio ou do título de capitalização, correndo o risco de acabar tendo que sair do grupo e recebendo bem menos do que aplicaram no período.
Financiamentos
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Comprar o primeiro imóvel é talvez a maior conquista na vida de uma família. Além da questão simbólica, a aquisição de uma casa envolve um enorme esforço material. Não é de uma hora para outra que as pessoas conseguem o dinheiro suficiente para a compra de um imóvel. Um simples apartamento pode consumir anos de economias de uma família classe média.
Para amenizar esse problema, existem os financiamentos imobiliários que agilizam a aquisição da casa própria. Trata-se de um empréstimo feito a uma família para que ela possa comprar um imóvel à vista. E como todo empréstimo, envolve assuntos complicados, relacionados à forma que o montante emprestado será devolvido ao banco.
Prestações
Num contrato de financiamento, há cláusulas que determinam o valor das prestações. A prestação é, portanto, a questão mais importante num financiamento imobiliário. Isso porque, dependendo de como ela é constituída, os valores podem crescer ou decrescer ao longo da quitação da dívida.
É preciso entender que todo empréstimo implica no pagamento de juros, que são uma espécie de "aluguel" sobre o dinheiro recebido. Como o dinheiro não é seu e você pode comprar sua casa à vista, será preciso pagar juros ao banco que estão embutidos dentro da prestação. Entender como funciona a dinâmica de um empréstimo bancário é fundamental para escolher seu tipo de financiamento e saber como está estruturada a sua dívida.
A prestação é dividida em amortização e juros. Amortização é o que está sendo devolvido ao banco pelo dinheiro emprestado. E os juros são aquele valor referente ao "aluguel" desse dinheiro. Lembre-se que você paga juros sobre o que ainda falta devolver ao banco, ou seja, sobre o saldo devedor.
Basicamente existem três tipos de financiamento no país. O SAC (Sistema de Amortização Constante), SACRE (Sistema de Amortização Crescente) e o Sistema Price. Entendendo brevemente como funcionam as três formas de financiamento, você terá as bases para escolher qual é a melhor opção para as condições financeiras de sua família.
Sistema Price
O Sistema Price é, talvez, o mais popular em todo o mundo. Na Tabela Price, as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Imagine um financiamento em 10 parcelas. No primeiro mês, o devedor irá pagar um pequeno valor referente à amortização. A maior parte da prestação está relacionada ao pagamento dos juros.
No segundo mês, a quantia referente aos juros é menor, uma vez que o saldo devedor diminuiu no pagamento da primeira parcela. Não se esqueça que o montante dos juros está ligado ao saldo devedor da dívida. Por outro lado, como as parcelas são fixas, é preciso aumentar o valor da amortização para compensar a diferença.
No terceiro mês, os juros são ainda menores (o saldo devedor é cada vez menor também) e a quantia relacionada à amortização aumenta. No 10.o e último mês, o valor dos juros é bem pequeno, e por sua vez a quantia relacionada à amortização corresponde à maior parte da última prestação.
Num país com histórico de altas taxas de inflação, a Tabela Price foi adaptada e foram adotados indexadores para reajustar as prestações em função do aumento dos preços. Em outras palavras, as prestações não são mais fixas e sim variam de acordo com a inflação. A TR, taxa referencial é uma das mais utilizadas. Trata-se de um indicador pós-fixado, divulgado após o fechamento do contrato de financiamento.
A TR serve para reajustar as prestações e o saldo devedor. Se o devedor não tiver seu salário reajustado na mesma proporção de sua dívida, é provável que ele enfrente grandes dificuldades no futuro para quitar suas obrigações. A prestação da Tabela Price irá consumir uma parcela cada vez maior da sua renda se ele não tiver aumentos salariais no período. Essa é, portanto, a maior desvantagem do Sistema Price.
SAC
O Sistema SAC, Sistema de Amortizações Constantes, como o próprio nome já diz, as amortizações são constantes. O que varia são os juros, e, naturalmente, as prestações, que vão diminuindo ao longo do financiamento.
SACRE
O Sistema de Amortização Crescente é uma mistura do Sistema Price e do SAC. As prestações sobem durante um determinado intervalo de tempo, até chegar a um ponto, a partir do qual vão diminuindo. Nesse tipo de sistema há também reajuste pela TR, que na maior parte dos contratos substitui a correção monetária.
O Sistema SACRE implica numa prestação inicial muito alta. Por outro lado, esse valor vai diminuindo, facilitando a vida financeira do devedor no longo prazo. As amortizações vão subindo, ao passo que os juros caem ao longo dos anos, uma vez que o saldo devedor diminui sempre. A vantagem das prestações decrescentes é que o risco de inadimplência, comparado ao Sistema Price, é infinitamente menor.
Pagar aluguel pode não ser um mau negócio
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Pagar aluguel sempre foi visto como "dinheiro jogado fora", e a casa própria ainda é o sonho da vida da maioria das pessoas. E como a quantia para adquirir o primeiro imóvel é muito elevada, quase todas as famílias são obrigadas a buscar um financiamento bancário. Isso é tão normal no Brasil quando no resto do mundo. Afinal, não é de uma hora para outra que conseguimos juntar o dinheiro para comprar nossa casa à vista.
Comprar um imóvel, mesmo que financiado, proporciona um forte sentimento de conquista. Mesmo pagando juros ao banco, as pessoas sentem-se livres, uma vez que já não precisam mais pagar aluguel. E no final das contas o dinheiro gasto está sendo empregado na aquisição do imóvel. Sob esse ponto de vista, o financiamento torna-se uma coisa positiva.
Mas colocando tudo na ponta do lápis, pagar aluguel ainda pode ser mais vantajoso. Claro que não por muito tempo. Todo mundo precisa ter a aquisição de um imóvel entre seus objetivos materiais. Porém, antes de assinar contrato de um financiamento bancário, respire fundo e reflita sobre algumas questões.
Imóvel para o longo prazo
A maioria dos financiamentos oferece longos prazos para quitação da dívida. O horizonte varia de 10 a 20 anos. Sua situação familiar pode mudar bastante nesse período. Um casamento pode ocorrer, aparecem os filhos, os filhos crescem e aquele espaço ideal para sua época de solteiro acaba ficando apertado. Imagine que você contraiu um empréstimo há 5 anos e ainda faltam mais 15 para quitar as prestações. O que fazer?
Se você ainda é jovem e não sabe bem quais os rumos que tomarão sua vida nos próximos anos, a melhor opção é esperar. Não vale a pena mergulhar num financiamento ainda tão cedo. Procure um apartamento pequeno e pague aluguel. Lembre-se de que num financiamento você precisa pagar juros e quanto maior o valor financiado, maior será a quantia relacionada aos juros paga ao banco.
O melhor seria reservar todo mês uma parte do seu salário para poupar. Quando se trata da aquisição da casa própria, essa tarefa fica mais fácil. Em geral, para comprar um imóvel, que representa um sonho na vida das pessoas, há muita força de vontade e o volume poupado cresce rapidamente todos os meses. Deixe para financiar quando você tiver o bastante para dar uma entrada razoável e quando já tiver uma situação familiar mais definida. Prefira, portanto, financiar um apartamento um pouco maior.
Alugar pode sair mais barato
Mesmo considerando que sua família já está estabilizada, o financiamento pode sair bem mais caro em comparação ao aluguel. Façamos uma conta simples. Imagine que você deseja comprar um apartamento de R$ 100 mil. E para entrar num financiamento seja preciso uma entrada de 30%, que no caso você já acumulou, e o prazo para a quitação da dívida é de 240 meses, ou 20 anos. Se a taxa de juros cobrada pelo banco for de 1% ao mês, o valor das prestações será equivalente a R$ 770,76 ao mês.
Para alugar o mesmo apartamento, será preciso desembolsar um valor de R$ 600 aproximadamente (0,6% de R$ 100 mil). Supondo que você tenho decido continuar no aluguel e fazer uma poupança para comprar sua casa à vista, com a diferença entre o valor do financiamento e do aluguel da mesma propriedade, R$ 170,76 (R$ 770,76 - R$ 600,00), serão necessários 164 meses para acumular aqueles R$ 70 mil para comprar o imóvel à vista. Isso considerando uma aplicação que rende 1% ao mês. Ou seja, dessa forma, você compra sua casa aproximadamente seis anos antes em relação ao financiamento.
Mudando um pouco o foco dessa conta, aplicando os mesmos R$ 170,76 todos os meses durante os 20 anos que seriam necessários para quitar a dívida do financiamento, você teria no final o equivalente a R$ 168.925,24. O que estamos querendo dizer é que com essa estratégia de pagar aluguel e aplicar a diferença de valor no mercado financeiro, é possível adquirir um imóvel ainda melhor no final do período.
Essa mágica só é conseguida porque você fez com que os juros trabalhassem a seu favor e não em favor de uma instituição financeira. Ao optar pelo aluguel, você disse não ao financiamento e dessa forma não pagou juros ao banco, que nada mais é que um outro aluguel sobre o dinheiro que você teria recebido para comprar sua casa à vista. E como esse aluguel ao banco é bem mais caro, você acaba ganhando ao aplicar seu dinheiro.
Como juntar dinheiro para comprar sua casa
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O maior desafio na vida de uma pessoa é a compra do primeiro imóvel. São anos de sacrifício, cortes de gastos e investimentos. Muita gente pensa que a única forma de poupar é entrando num financiamento. Quando o contrato com o banco é assinado, as pessoas se comprometem a pagar a dívida e fazer tudo que for possível para quitá-la. Afinal, os juros são elevados e não se pode brincar com essas coisas.
Na verdade, se ao invés de contrair uma dívida, as pessoas investissem esse dinheiro no mercado financeiro, os retornos seriam muito maiores. É preciso lembrar que dívida não é investimento. Numa dívida você é obrigado a pagar juros e num investimento quem recebe os juros é você. Uma situação completamente diferente.
Mas como começar a economizar dinheiro para comprar a casa própria? Aqui estão algumas dicas para auxiliá-lo nesse processo. Saiba que é possível fazer uma poupança para a casa própria e ainda continuar tendo uma vida boa. Seguindo algumas regrinhas você conseguir em pouco anos realizar o sonho da sua vida, e, o melhor de tudo, sem ter que comprometer grande parte da sua renda numa dívida que pode ser evitada.
Acabe com as dívidas
Financiar a compra de roupas, eletrodomésticos, presentes tornou-se um hábito muito forte entre os brasileiros. Comprar a prazo ficou mais fácil e é preciso muita força de vontade para sair de uma loja sem parcelar as compras no cartão ou entrar no crediário. O que muitos esquecem é que financiar as compras implica no pagamento de juros. Por mês, muitas famílias gastam mais de ¼ de sua renda com o pagamento dos juros* embutidos nas compras a prazo, sem de fato ter consciência disso.
Num país onde a inflação mal chega a 10% ao ano, os consumidores pagam mais de 10% ao mês para adquirir bens que não conseguem pagar à vista. Portanto, fuja do cartão de crédito e do cheque especial, e compre apenas se tiver o suficiente para pagar à vista. Crediários também podem não valer a pena, uma vez que com o dinheiro à vista, é possível conseguir um bom desconto e economizar nos juros pagos na compra a prazo.
Se você já está endividado, tente arcar com seus compromissos e acabar com as dívidas. Compromissos financeiros não pagos significam acúmulo de juros, que num determinado momento chegam a um patamar praticamente impagável. Tente negociar as taxas, prazos e lembre-se que o credor tem interesse em que você pague sua dívida e não o contrário.
Reservas de emergência
Num mundo de incertezas, imprevistos podem acontecer a qualquer momento. É por isso que você precisa ter economias guardadas. De uma hora para outra, empresas vão a falência, perdemos o emprego ou na pior das hipóteses, graves problemas podem acontecer na família. Para situações como estas, ter uma reserva de dinheiro aplicada acaba evitando a aquisição de novas dívidas.
Com dinheiro guardado é possível ficar longe do cheque especial e do cartão de crédito, e não contrair mais dívidas. Procure ter o suficiente para cobrir os gastos mensais de sua família por pelo menos 6 meses. Se sua família gasta todo mês o equivalente a R$ 2.500, um reserva de pelo menos R$ 15.000 é o ideal para conseguir encarar imprevistos que podem acontecer a qualquer momento.
Aplique bem seu dinheiro
Pagar aluguel pode não ser o pior negócio do mundo como muitos insistem em afirmar. Lembre-se de que os juros no Brasil ainda estão num patamar extremamente elevado e que quanto menor for o montante de um financiamento, melhor. Portanto, se você paga aluguel, não tenha tanta pressa para sair. Se for o caso, procure um imóvel mais simples e tente economizar mais dinheiro para dar uma entrada maior no financiamento.
Financiar mais de 50% de seu imóvel torna-se caro e arriscado, já que uma parte considerável de sua renda está sendo gasta com o pagamento das prestações. Pense que quanto menor for sua dívida, menor será o valor gasto com os juros. Espere um pouco mais e economize para aumentar o valor da entrada. Além disso, procure ajuda para investir seu dinheiro e maximizar o retorno de suas economias. Só desse jeito você conseguirá realizar seu sonho, sem ter que passar por grandes dificuldades financeiras.
*Mauro Halfeld, Seu imóvel - Como comprar bem, Ed. Fundamento
Fonte : INfomoney
