Prédio bem conservado

Júnia Leticia - Estado de Minas

A má administração do condomínio pode contribuir para a desvalorização do imóvel, prejudicando donos e inquilinos

Fotos: Eduardo de Almeida/RA Studio



Edifícios bem gerenciados garantem tranquilidade a todos

Quem não sonha poder morar em um local agradável, no qual possa se sentir realmente em casa, mesmo sendo um imóvel alugado? Entretanto, engana-se quem acha que a única preocupação, ao escolhê-lo, deve ser com a localização e o valor, seja do aluguel, do condomínio ou do imóvel em caso de compra. A má administração, tanto de imobiliárias quanto do edifício em si, pode trazer enormes transtornos e até prejuízos aos moradores.

O presidente da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Helbert Silva, chama a atenção para um fato que pode ser desconhecido por boa parte da população: "A má administração é uma das principais causas para a desvalorização de um imóvel", revela.

Para quem acha que tal afirmação é um exagero, o presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Paulo Viana Cunha, diz que um condomínio mal administrado sofre grande desvalorização. "Seja pelas perdas diretas no caixa, como desperdício de recursos, seja pelos efeitos visíveis da má gestão, como insegurança, sujeira, quebra e paralisação de equipamentos."

A realização de compras e contratações com preços acima dos praticados no mercado, gastos não autorizados e que superam a previsão orçamentária e a dilapidação do fundo de reserva são alguns dos exemplos de má administração, conforme Paulo Viana, que acrescenta ainda: omissão na manutenção e conservação, causando acúmulo de sujeira, parada de equipamentos, agravamento de problemas estruturais, entre outros.

Para especialista Paulo Cunha, omissão na manutenção gera problemas estruturais

Diretora da Céu-Lar Netimóveis, Adriana Magalhães conta que a manutenção benfeita e a conservação dos espaços e bens comuns de um edifício são alguns dos aspectos mais visíveis durante a visita para escolha de um imóvel. "Quando um pretendente for comprar ou alugar um imóvel e depara-se com fachadas com cerâmicas soltando, portões, interfones ou elevadores sem funcionar, porteiros malvestidos e escadarias com piso quebrado, já entra no apartamento (se entrar!) com o olhar contaminado", fala, citando apenas alguns exemplos.

Nesse caso, a imagem vale muito. Quem não se assusta com paredes dos corredores manchadas ou descascadas, quadros de avisos que exibem problemas com o condômino, mau uso das vagas de garagem e espaços comuns, sem contar questões de segurança? "Mesmo se o apartamento internamente estiver bem conservado, o aspecto do prédio já interferiu na decisão", avalia Adriana Magalhães.



Fonte: Estado  de Minas

Taxa de condomínio deve ser observada na hora de procurar imóvel para aluguel

Por: Gladys Ferraz Magalhães

28/03/11 - 14h07

InfoMoney


SÃO PAULO - Na hora de procurar um imóvel para alugar, o futuro inquilino deve prestar atenção à taxa condominial, para não ter surpresas desagradáveis na hora de acertar as contas.

Isso porque, segundo explica o Secovi-RJ (Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro), para quem paga aluguel, a despesa mensal com moradia é composta, sobretudo, do aluguel em si, do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e dos valores da cota condominial, que, na cidade, podem chegar a equivaler a quase 50% do aluguel.

Este é o caso, por exemplo, de bairros como Tijuca e Méier, onde os condomínios de apartamentos de um dormitório chegam a representar 47,56% e 48,22% do aluguel, respectivamente. Já nos apartamentos de dois dormitórios as taxas condominiais chegam a corresponder a 47,14% e 49,48% do aluguel médio na região.

Abaixo, a tabela com a proporção entre aluguel e conta condominial em 2010 para alguns dos bairros mais famosos do Rio de Janeiro:

Proporção entre aluguel e cota de condomínio no RJ

Bairro Proporção 2 quartos Proporção 3 quartos Proporção 4 quartos

Barra da Tijuca 34,84% 33% 26,18%

Copacabana 24,51% 21,32% 15,78%

Ilha do Governador 36,46% 26,86% 23%

Ipanema 17,20% 11,92% 14,66%

Jacarepaguá 44,18% 39,61% -

Leblon 15,19% 12,31% 12,95%

Méier 48,22% 49,48% -

Tijuca 47,56% 47,14% 43,28%

Fonte: Secovi-RJ



São Paulo

Em média, a taxa condominial no Rio de Janeiro é de R$ 550, valor 30% maior do que a média de municípios da região Nordeste, diz o Secovi-RJ.

Já em São Paulo, segundo o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Hubert Gebara, a taxa de condomínio varia conforme o bairro, o tamanho do imóvel, os serviços disponíveis no prédio, entre outros fatores.

Contudo, diz ele, na capital paulista, ela varia de R$ 300 a R$ 600, em um prédio em bom estado de conservação, o que pode corresponder, conforme diversos fatores, de 20% a 30% do valor médio de aluguel.

Ainda segundo Gebara, os itens que mais pesam na conta do condomínio são mão de obra e encargos (entre 40% e 50%), luz (15%) e água (10%). O restante, esclarece ele, é composto por itens que dizem respeito à conservação e manutenção do prédio, administradora, entre outros.

Como é a relação entre o condomínio e seus condôminos perante a lei?

Como é a relação entre o condomínio e seus condôminos perante a lei?


A piscina é uma das áreas comuns do condomínio. Elas são regradas pelas disposições que tratam do condomínio no Código Civil, pela convenção de condomínio e o seu regimento interno



REUNIÕES DE CONDOMÍNIO CONDÔMINO ANTISSOCIAL FUNÇÕES DO SÍNDICO Para abordar o tema dessa semana, vamos tomar o exemplo de um condomínio constituído de várias unidades autônomas para fins residenciais, dispostas na forma vertical, ou seja, o que normalmente se chama de “edifício de apartamentos”.



Nesse edifício, temos as áreas privativas, que são os apartamentos, e as áreas comuns, que são as demais áreas do edifício cujo uso se dá por todos os proprietários de apartamentos. São exemplos de áreas comuns do condomínio o hall de entrada, os elevadores, as escadarias, a casa de máquinas e a piscina.



Para regrar o uso dessas áreas comuns, além das disposições que tratam do condomínio edilício no Código Civil (Lei 10.406/02), cada condomínio tem a sua convenção de condomínio e o seu regimento interno, que deverão ser respeitados pelos proprietários dos apartamentos (condôminos), ocupantes (inquilinos e comodatários) e ainda, por qualquer pessoa que venha a visitar algum morador do condomínio.



O que queremos observar neste texto é a peculiaridade da relação que existe entre o condomínio e os seus condôminos (proprietários dos apartamentos), pois, em um momento o condomínio age em nome e em interesse de todos os condôminos; e em outro momento, agindo na defesa do interesse coletivo, mas não mais de todos os proprietários, o condomínio pode se voltar contra um determinado condômino.



Para ilustrar a primeira situação, do condomínio agindo em nome e em benefício de todos os condôminos, podemos citar como exemplo a hipótese em que o condomínio contrata uma equipe de profissionais para prestar serviços de portaria e vigilância do edifício. Nessa situação, o condomínio agiu em benefício de toda comunidade condominial, visando atender a uma necessidade ou conveniência apresentada pelos condôminos.



Na segunda situação, o condomínio se insurge contra um dos condôminos visando proteger o interesse comum. Como exemplo, podemos citar a atuação do condomínio ao acionar, judicialmente, um condômino, para proceder ao pagamento das verbas relativas ao rateio das despesas condominiais, ou ainda, quando o condomínio aplica multa a um condômino que desrespeita as regras da convenção de condomínio.



Dizemos ser uma situação peculiar, pois, ao mesmo tempo em que o condomínio age em favor dos condôminos, age também contra, se necessário for para defender os interesses comuns da comunidade condominial.



Vale observar que o fato de o condomínio agir na defesa dos seus condôminos, não cria uma relação de consumo entre fornecedor e consumidor, onde o condomínio seria o fornecedor e o proprietário do imóvel, o consumidor.



E por não se tratar de relação de consumo, em um eventual litígio entre condomínio e condômino, este último não poderá se socorrer das prerrogativas previstas no Código de Defesa do Consumidor, como por exemplo, a inversão do ônus da prova, onde o fornecedor é quem tem que provar as suas alegações, enquanto que ao consumidor, basta apontar os seus argumentos.



Cabe por fim esclarecer que, outras relações mantidas pelo condomínio e mesmo pelos condôminos, podem ser classificadas como “relações de consumo”. É o que se dá com a contratação de uma administradora que presta os serviços ao condomínio para gerir as suas contas e proceder às arrecadações do rateio das despesas condominiais. Essa relação entre condomínio e administradora é uma relação de consumo à qual se aplica os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor.


Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

Vida de condomínio: Uso da garagem para outros fins

Júnia Leticia - Estado de Minas

Eduardo Almeida/RA Studio



Diretor jurídico da Abcon, Breno Renato Marques Fabrino lembra que a guarda de material na garagem do prédio não pode pôr em risco a integridade dos moradores



Em edifícios, todos sabem que os espaços são reduzidos e, por isso mesmo, respeitar e zelar pela organização do condomínio é essencial para a boa convivência. Afinal, qualquer barulho ou sujeira podem acarretar incômodo para os vizinhos. Principalmente em caso de obras, em que é necessário utilizar a garagem para colocar o material de construção.



Para abordar se é permitido ou não utilizar o espaço para esse fim, o diretor jurídico da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Breno Renato Marques Fabrino, fala que, antes de tudo, é preciso fazer algumas diferenciações. "As garagens podem ser unidades autônomas, com registro imobiliário próprio, e serem tributadas pelo IPTU, independentemente, inclusive, do próprio apartamento", conta.



Neste caso, tratam-se de duas unidades autônomas, ou seja, o morador adquiriu dois imóveis. Sendo assim, o advogado fala que a convenção de condomínio e o regimento interno não podem impedir a colocação temporária de material na garagem, seja de construção ou não. "Posto que o proprietário conta com a proteção do artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil", explica Breno.



Mesmo assim, ele alerta que a guarda de material não pode pôr em risco a propriedade ou mesmo a integridade física dos moradores. "Não se pode causar problemas ou incômodos aos demais proprietários de garagens no condomínio e também não se pode fugir da destinação usual do próprio condomínio."



Outra situação é o caso de garagens que são áreas comuns do edifício, demarcadas e individualizadas, que são determinadas via sorteio ou por consenso, e homologadas em assembleia geral de condôminos. "Nesse tipo de garagem não há que se falar em direito de propriedade autônoma, pois este não existe. O condômino tem o direito de uso que deriva da autorização dada pelo regimento interno e a convenção condominial. Neste caso, vale o que determinarem os regulamentos", esclarece o advogado.



Segundo Breno, as garagens também podem ser estacionamentos, em que os moradores não têm vagas individualizadas e colocam seus veículos no local que estiver disponível no momento em que chegam ao edifício. "Nesse caso, também prevalece o estabelecido no regimento interno e na convenção condominial. No entanto, a meu ver, torna-se ainda mais difícil a possibilidade de se alocar material de construção em uma das vagas, pois os condôminos não têm sequer direito a uma localização específica."



Independentemente do tipo de garagem, o certo é que, em nenhum dos casos, pode haver ofensas ou riscos à propriedade dos demais moradores, como invasão de vagas alheias, danos a veículos ou imposição de obstáculos para acesso às vagas. "Nem mesmo no primeiro tipo de garagem relacionado isso pode ocorrer, pois o direito de propriedade de cada condômino encontra-se limitado pelo direito de propriedade dos demais", ressalta o advogado.

Vida de condomínio: Câmeras para fiscalizar fachadas

Júnia Leticia - Estado de Minas

Eduardo Almeida/RA Studio

Ricardo Cunningham alerta que monitoramento não pode invadir a unidade privativa de cada condômino
Apesar das regras morais e da legislação, há quem desrespeite as boas normas de convívio em coletividade. Uma dessas práticas é a colocação do lixo nas ruas fora do horário estabelecido para a coleta ou mesmo o arremesso de dejetos pelas janelas. Para conter esses abusos, alguns condomínios adotam a instalação de câmeras de segurança, muitas delas voltadas para as janelas dos apartamentos, o que compromete a privacidade dos moradores.

Sócio do Escritório Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, Ricardo Gorgulho Cunningham diz que a instalação de câmeras nos condomínios é permitida. "Não só para aumentar a segurança dos moradores, mas com o intuito de impedir atos de vandalismo e desrespeito às normas de condomínio", acrescenta.

Entretanto, é preciso cuidado ao instalar os equipamentos, para não causar constrangimentos e transtornos. "As câmaras devem ser posicionadas de tal forma que apenas as áreas externas e de uso comum do edifício sejam monitoradas, sem invadir a unidade privativa de cada condômino", ressalta Ricardo.

Caso esses cuidados não sejam tomados, o condomínio pode arcar com as consequências relativas à invasão de privacidade, previstas em lei. "O artigo 5o, inciso X, da Constituição da República dispõe que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, estando assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação", ressalta o advogado.

Se algum morador se sentir lesado com a instalação de câmeras voltadas para o seu apartamento, a primeira medida a ser tomada é comunicar ao síndico e tentar resolver a questão amigavelmente, conforme sugere Ricardo. "Caso não haja uma solução para o problema, a pessoa prejudicada deverá acionar o Judiciário."

Para provar que houve invasão de privacidade, o condômino pode usar tanto a exibição do vídeo que lhe causou constrangimento quanto o testemunho das pessoas que presenciaram os fatos. "E, quando o condomínio efetivamente violar a intimidade dos condôminos, poderá ser responsabilizado e suportar indenização à vítima."

Como exemplo das implicações de tal prática, Ricardo cita a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível, com revisão 410.825-4/4-00, julgada em 15 de outubro de 2008, que teve como relatora a desembargadora Daise Fajardo Jacot. "Por meio dela, um condomínio foi condenado a pagar indenização de R$ 10 mil a um dos condôminos, em virtude da colocação de câmera ‘clandestina’ em um elevador."

O advogado conta que, neste caso, não houve a prévia deliberação do assunto em assembleia com os moradores. "E sem o conhecimento e o consentimento dos condôminos, sendo gravado vídeo que expôs a vítima a situação bastante constrangedora", conta.