HorizonteA Lei de Uso e Ocupação do Solo também determina um limite para construção de vagas de garagens e tamanho das varandas

 Área Técnica Nova lei reduz em 10% a taxa de ocupação do solo em Belo HorizonteA Lei de Uso e Ocupação do Solo também determina um limite para construção de vagas de garagens e tamanho das varandas




Por: Marina Pastore

A nova Lei de Uso e Ocupação do Solo tem causado polêmica entre construtoras e incorporadoras de Belo Horizonte (MG). O projeto da lei foi formulado durante a 3ª Conferência Municipal de Políticas Urbanas e é de autoria do Poder Executivo. Aprovado pela Câmara Municipal de Belo Horizonte em maio e sancionada pelo prefeito Marcio Lacerda, em julho de 2010, a nova legislação prevê a redução de 10% no coeficiente de aproveitamento (a área a ser construída, em relação à metragem do terreno) em toda a cidade. Em algumas regiões, a redução será ainda maior, como nos bairros Buritis, na Região Oeste, e Castelo, na Pampulha.



Cori Coraci Castello Branco

Entretanto, Cori Coraci Castello Branco, coordenadora de novos negócios da construtora Masb, adverte que a redução da possibilidade de construir em cada terreno não é só de 10%, pois também houve uma mudança nos outros parâmetros urbanos e este índice pode subir de 20% a 30%.



Teodomiro Diniz Camargos, vice-presidente da Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (FIEMG) e conselheiro fiscal do Sinduscon-MG, acredita que há um caos na cidade – em alguns bairros há um excesso de construções e faltam opções de transporte público – e, por isso, seriam necessárias mais alternativas para curto prazo. “Uma coisa é certa: há uma necessidade de se conter a expansão e melhorar a mobilidade na cidade. O problema de tudo isso é que essa é uma forma indireta de cortar o adensamento imobiliário – não muito imediata e não muito eficaz. Era preciso reduzi-lo em algumas regiões, mas em outras, talvez, não fosse necessário”.



Outras mudanças



Teodomiro Diniz Camargos

Outras mudanças propostas pela lei são:



- Limite para a construção de vagas de garagens (o número de vagas depende da área do apartamento).

- Padronização do tamanho das varandas.

- Empreendimentos com menos andares.

- Áreas de circulação verticais e horizontais, como escadas e halls, estão proibidas de serem descontadas do cálculo geral da área construída dos imóveis.



Outorga onerosa



Um dos pontos vistos como positivo por Camargos é a outorga onerosa. Isto é, as pessoas que quiserem construir além do limite permitido podem fazê-lo mediante o pagamento de uma taxa. Os recursos vão para o Fundo Municipal de Habitação, que financia os programas habitacionais do município destinados à população de baixa renda.



Polêmica de Isidoro



Uma das novas medidas previstas pela lei está a expansão do bairro de Isidoro. O local, situado no vetor Norte de Belo Horizonte, abriga uma mata e os afluentes do Rio das Velhas e da Bacia do São Francisco. A Prefeitura de Belo Horizonte pretende transformar o lugar na 10ª regional da capital.



Iran Barbosa

A lei foi aprovada com apenas um voto contra – do vereador Iran Barbosa que chegou a criar o Movimento Salve BH para mobilizar as pessoas contra a causa. “Em resumo, a nova lei de uso e ocupação do solo promoverá a redução de 30% da área verde total do município. Serão mais de 6 milhões de m² devastados para a criação de diversos empreendimentos. Ao mesmo tempo, a cidade ainda ganhará a ‘Regional Isidoro’, que começará com 240 mil novos habitantes na capital. Ela terá as dimensões populacionais da cidade de Uberaba, mas de onde sairá o dinheiro para pagar os novos serviços como limpeza urbana, programa de saúde da família e guarda municipal?”, questiona Barbosa.



A arquiteta e superintendente de Relações Institucionais do Crea-MG, Marília Machado, não vê a urbanização de Isidoro desta maneira. “Trata-se de um projeto importante para o município. As áreas com vegetação serão mantidas e o planejamento urbano parece bom”, opina.



Impacto para os consumidores



Para Cori, haverá um aumento no valor dos imóveis. “Como a cidade não é muito grande e não tem muito para onde expandir, com a redução das áreas de construção, os preços dos empreendimentos tendem a subir”, esclarece. Ela também adverte que os produtos a serem entregues poderão ter qualidade inferior, por causa das restrições com relação ao tamanho das varandas e das garagens.



Marília compartilha da mesma opinião de Cori. Para ela, os terrenos deverão ficar mais caros e provavelmente as construtoras repassarão estes custos para o bolso dos consumidores. Os arquitetos, por sua vez, terão que encontrar soluções criativas para contornar as limitações impostas pela lei.



Entretanto, Camargos e Cori concordam que não haverá valorização dos imóveis aprovados antes da lei. “O mercado vai superando e deverá haver uma oferta maior. Com isso, não tem espaço para valorização. A tendência é o equilíbrio a curto e médio prazo”, afirma o conselheiro fiscal do Sinduscon-MG.



Impacto para as construtoras



Marília Machado

A coordenadora da Masb cita dois benefícios que a nova lei pode trazer para as construtoras:



- O governo está privilegiando a construção de hotéis e apart-hotéis por conta da Copa do Mundo de 2014 e isto pode representar uma boa oportunidade para as construtoras.



- Antes, para aprovar um estudo de impacto ambiental, era preciso aprovação do Conama (Conselho Nacional do Meio Ambiente). Agora, a avaliação é feita pelo Conselho Municipal de Políticas Urbanas, que agiliza o processo.



Camargos não prevê grandes consequências para as construtoras. “A maioria que tinha terreno já aprovou os projetos antes da lei e ainda tem um bom tempo para realizá-los”. Isto deve ocorrer porque os empreendimentos imobiliários que já possuem alvará poderão ser construídos de acordo com as leis anteriores.



Entrevistados

Teodomiro Diniz Camargos

- Engenheiro civil e vice-presidente da Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (FIEMG).

- Foi presidente do Sinduscon-MG e atualmente integra o conselho fiscal do sindicato. Sob sua gestão, o Sinduscon foi um dos responsáveis pela implantação do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat (PBQP-H), em Minas Gerais.

- Foi presidente do Seconci-MG e diretor da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

- Participou nos últimos 18 anos de todas as discussões sobre plano diretor e lei de uso e ocupação do solo da cidade de Belo Horizonte.

- Presidente da construtora Diniz Camargos.

Contato: http://www.sinduscon-mg.org.br



Cori Coraci Castello Branco

- Coordenadora de novos negócios da Masb Desenvolvimento Imobiliário.

- Formada em arquitetura e urbanismo com especialização em empreendimentos imobiliários.

- Atua há três anos realizando análises de viabilidade econômica e mercadológica de empreendimentos imobiliários.

Contato: http://www.masb.com.br



Marília Machado

- Engenheira, arquiteta e urbanista formada em 1975 pela Escola de Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG).

- Especialista em gestão estratégica pela Faculdade de Economia da UFMG.

- Trabalha como conselheira do Conselho Municipal de Habitação representando o segmento dos profissionais liberais e superintendente de relações institucionais do Crea-MG.

- Assessorou a Prefeitura de Ouro Preto na primeira gestão do prefeito Ângelo Osvaldo, atuando como superintendente regional substituta do IPHAN em Minas Gerais entre os anos de 1997 a 1999.

- Trabalhou como diretora da Secretaria de Estadual de Desenvolvimento Regional e Política Urbana (SEDRU).

- Foi conselheira do Crea de Minas durante seis anos, tendo coordenado a Comissão de Acessibilidade e atuado por dois períodos como diretora de relações institucionais.

Contato: http://www.crea-mg.org.br/



Iran Barbosa

- É o vereador mais jovem da História de Belo Horizonte.

- Formado em administração pela PUC-Minas, sendo especialista em administração pública e ex-gestor de um dos maiores grupos imobiliários de BH.

- Antes de ser vereador, Iran foi nomeado pelo governador Aécio Neves como coordenador da maior obra pública de Minas Gerais, a construção da Cidade Administrativa do Governo de Minas Gerais (CAMG), tendo ocupado também o cargo secretário Administrativo da União Parlamentar do Mercosul (UPM).

- Atualmente, Iran é bacharelando em Direito pela Faculdade Milton Campos e estuda para obter o MBA em Gestão Pública da Fundação Getulio Vargas.

Contato: http://euacredito.com/



Jornalista responsável: Silvia Elmor – MTB 4417/18/57 – Vogg Branded Content

Fonte cimento Itambé

O Uso e Ocupação do Solo em Belo Horizonte

em 17/05/2010 - por Paulo Viana Cunha*

Para assegurar a execução da Política Urbana no país, a Carta Constitucional de 1988 inovou ao estabelecer, no caput do artigo 182, a obrigatoriedade da elaboração de “Plano Diretor”, para cidades com mais de 20.000 habitantes, bem como da edição de Lei especial federal com a finalidade de ordenar o desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.

O Legislador Constitucional inseriu também no artigo 182, outros parágrafos, estabelecendo a função social da propriedade, a desapropriação com prévia e justa indenização em dinheiro, a faculdade do Legislador Municipal exigir do proprietário de solo urbano não edificado, o adequado aproveitamento, sob pena de parcelamento ou edificação compulsórios, imposto predial progressivo no tempo, ou mesmo de desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, tendo ainda delineado, no artigo 183, o usucapião urbano.

Para regulamentar estes dispositivos constitucionais, foi editada em 11 de julho de 2001, a Lei 10.257, denominada Estatuto das Cidades, que complementou e detalhou a política urbana nacional, trazendo importantes inovações e inserindo na vida dos cidadãos importantes institutos jurídicos tais como: - planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; - planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas, microrregiões e municípios; - institutos tributários, financeiros, jurídicos e políticos; - estudos prévios de impacto ambiental e de vizinhança.

Cumpre então, ao Poder Público Municipal elaborar o “Plano Diretor” da cidade (em atendimento à alínea “a”, do art. 5º, da Lei 10.257/2001), bem como disciplinar o parcelamento, uso e ocupação do solo, definir o zoneamento ambiental, planos de desenvolvimento econômico e social, planos, programas e projetos setoriais, plano plurianual, diretrizes orçamentárias e orçamento anual e a gestão orçamentária participativa.

O Estado de Minas Gerais, atendendo ao disposto nos artigos 42 a 50, da Constituição Estadual de 1989, cuidou de instituir diversas Regiões Metropolitanas, dentre as quais a de Belo Horizonte, criada pela Lei Complementar 26, de 14 de janeiro de 1993, alterada pela Complementar 89, de 12/01/2006.

Para disciplinar o parcelamento, uso e ocupação do solo, o Município de Belo Horizonte conta com diversos dispositivos legais, tais como as Leis Municipais: - 7.165 de 27 de Agosto de 1996, Plano Diretor; - 7.166 de 27 de Agosto de 1996, Uso e Ocupação do Solo; - Lei 8.616, de 14 de julho de 2003, Código de Posturas.

Recentemente, a Administração Pública Municipal de Belo Horizonte encaminhou ao Legislativo o Projeto de Lei – PL 820, que tem como escopo a alteração da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que por sua vez já havia sido alterada pela Lei 9.064 de 17 de janeiro de 2005.

O Projeto de Lei moderniza a Lei municipal de uso e ocupação do solo, positivando diversas novidades instituídas pela Lei 10.257/2001, o Estatuto das Cidades.

Assim, o Poder Público dá importante passo para implementar diversas políticas públicas de interesse social e dotar a cidade de Belo Horizonte de um instrumento político atual, apto a viabilizar a melhoria de vida da população.

O PL 820 já foi aprovado em primeiro turno e encontra-se em tramitação na casa Legislativa municipal, em faze de propositura e debates de emendas pelos Vereadores, que por sua vez, já apresentaram mais de 98 emendas, para aprimorar o texto inicial.

Entre as diversas mudanças propostas pela Administração Municipal destacam-se a instituição de: - EHIS – Empreendimento Habitacional de Interesse Social; - Outorga Onerosa do Direito de Construir; - Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios; - IPTU Progressivo; - Consórcio Imobiliário; - Direito de Preempção; - Convênio Urbanístico; - Estudo de Impacto de Vizinhança.

Destacam-se ainda a normatização: - da TDC – Transferência do Direito de Construir; - da Operação Urbana; - da Concessão Urbanística; - das Áreas de Especial Interesse Social; - das Diretrizes do Monitoramento da Política Urbana, dentre outras, tais como a operação urbana do Isidoro.

A outorga onerosa do direito de construir, prevista no artigo 28, do Estatuto das Cidades, é instrumento que passa a ser adotado pelo Município de Belo Horizonte, pelo qual o interessado em edificar em certas áreas da cidade, poderá construir além dos limites máximos permitidos mediante aquisição onerosa, diretamente junto ao Poder Público, da permissão correspondente.

Ao criar a outorga onerosa, o legislador o fez com objetivo de criar um instrumento de regulação urbana, bem como a fonte de recursos para as execução destas atividades (art. 31 combinado com o art. 26).

Chama a atenção do Mercado Imobiliário Belo Horizontino as alterações dos Coeficientes de Aproveitamento Básico e da Planta de Zoneamento Urbano, pelas quais são reduzidos estes coeficientes, posto que afetam diretamente os custos de produção para as construtoras, com reflexos para os consumidores.

A Administração pretende valer-se deste instrumento urbanístico para dirigir o crescimento e ocupação do espaço urbano, de modo a controlar os efeitos maléficos da ocupação desordenada, tais como: excesso de adensamento e superutilização da infra estrutura existente.

Para tanto, estão sendo reduzidos os coeficientes e recrudescidas as regras de construção, de modo que, para se poder realizar uma obra, maior ou do mesmo tamanho da que já é permitida pela legislação atual, o construtor terá de verter recursos para o cofre municipal.

Assim, especial atenção deve ser dispensada pela Administração, para que evite a utilização indiscriminada da outorga onerosa e não seja seduzida por esta nova fonte de receita, por mais justa que seja a destinação que pretenda dar a estes valores, posto que certamente elevará ainda mais a pesada carga tributária, que já pesa demasiadamente sobre o Munícipe.


*Paulo Viana Cunha é Advogado e Corretor de Imóveis, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/MG e Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários.

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