em 17/05/2010 - por Paulo Viana Cunha*
Para assegurar a execução da Política Urbana no país, a Carta Constitucional de 1988 inovou ao estabelecer, no caput do artigo 182, a obrigatoriedade da elaboração de “Plano Diretor”, para cidades com mais de 20.000 habitantes, bem como da edição de Lei especial federal com a finalidade de ordenar o desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.
O Legislador Constitucional inseriu também no artigo 182, outros parágrafos, estabelecendo a função social da propriedade, a desapropriação com prévia e justa indenização em dinheiro, a faculdade do Legislador Municipal exigir do proprietário de solo urbano não edificado, o adequado aproveitamento, sob pena de parcelamento ou edificação compulsórios, imposto predial progressivo no tempo, ou mesmo de desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, tendo ainda delineado, no artigo 183, o usucapião urbano.
Para regulamentar estes dispositivos constitucionais, foi editada em 11 de julho de 2001, a Lei 10.257, denominada Estatuto das Cidades, que complementou e detalhou a política urbana nacional, trazendo importantes inovações e inserindo na vida dos cidadãos importantes institutos jurídicos tais como: - planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; - planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas, microrregiões e municípios; - institutos tributários, financeiros, jurídicos e políticos; - estudos prévios de impacto ambiental e de vizinhança.
Cumpre então, ao Poder Público Municipal elaborar o “Plano Diretor” da cidade (em atendimento à alínea “a”, do art. 5º, da Lei 10.257/2001), bem como disciplinar o parcelamento, uso e ocupação do solo, definir o zoneamento ambiental, planos de desenvolvimento econômico e social, planos, programas e projetos setoriais, plano plurianual, diretrizes orçamentárias e orçamento anual e a gestão orçamentária participativa.
O Estado de Minas Gerais, atendendo ao disposto nos artigos 42 a 50, da Constituição Estadual de 1989, cuidou de instituir diversas Regiões Metropolitanas, dentre as quais a de Belo Horizonte, criada pela Lei Complementar 26, de 14 de janeiro de 1993, alterada pela Complementar 89, de 12/01/2006.
Para disciplinar o parcelamento, uso e ocupação do solo, o Município de Belo Horizonte conta com diversos dispositivos legais, tais como as Leis Municipais: - 7.165 de 27 de Agosto de 1996, Plano Diretor; - 7.166 de 27 de Agosto de 1996, Uso e Ocupação do Solo; - Lei 8.616, de 14 de julho de 2003, Código de Posturas.
Recentemente, a Administração Pública Municipal de Belo Horizonte encaminhou ao Legislativo o Projeto de Lei – PL 820, que tem como escopo a alteração da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que por sua vez já havia sido alterada pela Lei 9.064 de 17 de janeiro de 2005.
O Projeto de Lei moderniza a Lei municipal de uso e ocupação do solo, positivando diversas novidades instituídas pela Lei 10.257/2001, o Estatuto das Cidades.
Assim, o Poder Público dá importante passo para implementar diversas políticas públicas de interesse social e dotar a cidade de Belo Horizonte de um instrumento político atual, apto a viabilizar a melhoria de vida da população.
O PL 820 já foi aprovado em primeiro turno e encontra-se em tramitação na casa Legislativa municipal, em faze de propositura e debates de emendas pelos Vereadores, que por sua vez, já apresentaram mais de 98 emendas, para aprimorar o texto inicial.
Entre as diversas mudanças propostas pela Administração Municipal destacam-se a instituição de: - EHIS – Empreendimento Habitacional de Interesse Social; - Outorga Onerosa do Direito de Construir; - Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios; - IPTU Progressivo; - Consórcio Imobiliário; - Direito de Preempção; - Convênio Urbanístico; - Estudo de Impacto de Vizinhança.
Destacam-se ainda a normatização: - da TDC – Transferência do Direito de Construir; - da Operação Urbana; - da Concessão Urbanística; - das Áreas de Especial Interesse Social; - das Diretrizes do Monitoramento da Política Urbana, dentre outras, tais como a operação urbana do Isidoro.
A outorga onerosa do direito de construir, prevista no artigo 28, do Estatuto das Cidades, é instrumento que passa a ser adotado pelo Município de Belo Horizonte, pelo qual o interessado em edificar em certas áreas da cidade, poderá construir além dos limites máximos permitidos mediante aquisição onerosa, diretamente junto ao Poder Público, da permissão correspondente.
Ao criar a outorga onerosa, o legislador o fez com objetivo de criar um instrumento de regulação urbana, bem como a fonte de recursos para as execução destas atividades (art. 31 combinado com o art. 26).
Chama a atenção do Mercado Imobiliário Belo Horizontino as alterações dos Coeficientes de Aproveitamento Básico e da Planta de Zoneamento Urbano, pelas quais são reduzidos estes coeficientes, posto que afetam diretamente os custos de produção para as construtoras, com reflexos para os consumidores.
A Administração pretende valer-se deste instrumento urbanístico para dirigir o crescimento e ocupação do espaço urbano, de modo a controlar os efeitos maléficos da ocupação desordenada, tais como: excesso de adensamento e superutilização da infra estrutura existente.
Para tanto, estão sendo reduzidos os coeficientes e recrudescidas as regras de construção, de modo que, para se poder realizar uma obra, maior ou do mesmo tamanho da que já é permitida pela legislação atual, o construtor terá de verter recursos para o cofre municipal.
Assim, especial atenção deve ser dispensada pela Administração, para que evite a utilização indiscriminada da outorga onerosa e não seja seduzida por esta nova fonte de receita, por mais justa que seja a destinação que pretenda dar a estes valores, posto que certamente elevará ainda mais a pesada carga tributária, que já pesa demasiadamente sobre o Munícipe.
*Paulo Viana Cunha é Advogado e Corretor de Imóveis, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/MG e Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários.
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