COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS,APRESENTAÇÃO OAB/MG – 29/10/2008

TEMA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


Um outro dia destes, recebi em meu escritório a visita de um casal que aparentava grande descontentamento e preocupação:

- precisamos de um advogado para ganhar para nós esta causa!!

Expliquei que não é o advogado que “ganha” a causa, mas que este apenas demonstra o direito ao Juiz que decide, ou seja, quem tem ou não direito é o cliente, o advogado não cria direitos, haja vista que os direitos apenas surgem e se extinguem pela lei, pelo fato jurídico e pelo ato jurídico. Perguntei o que estava acontecendo.

O Sr. me disse que estavam sendo processados por alguém que achava que era dono do imóvel que ele comprou, momento em que me entregou o documento de citação.

Perguntei então de quem ele comprou o imóvel e, se verificou os documentos desta pessoa, para saber se ela era realmente quem ela afirmava que era?

Ele me disse que confiou no Rapaz, por que ele morava no imóvel e precisava vender rapidamente para fazer uma viagem urgente, por isso estava vendendo mais barato do que o preço de mercado.

Perguntei então se ele conferiu a certidão de registro do imóvel para saber quem era o dono do imóvel e se não haviam impedimentos à transferência do domínio, ou seja, penhora, hipoteca ou qualquer gravame.

Ele respondeu que o único papel que ele viu foi o contrato de compra e venda. Que ele após assinar ele pagou o preço e se mudou para o imóvel. Ou seja, comprou, pagou, recebeu a coisa e, por isso, é o legítimo dono.

Agora o cliente está na iminência de perder a posse do bem, por que o legítimo dono está propondo a ação de reintegração de posse.

O prejuízo é grande: a perda do valor pago, além da tranqüilidade e harmonia familiar.

Este caso ilustra a dificuldade que as pessoas comuns têm para entender a diferença entre compra e venda de coisa móvel e imóvel, o que motiva a falar um pouco sobre o tema.




A Compra e Venda de imóveis caracteriza-se complexidade das transações, que geralmente envolvem diversos pactos e obrigações recíprocas celebradas (construir, pagar preço, outorgar escritura, imitir na posse, recolher tributos, obter financiamentos, fianças, contratar empreiteiros, despachantes, corretores, etc.) ou seja, concorrem diversos ramos do conhecimento humano, tais como avaliação, negociação, documentação e contratos, além de aspectos construtivos, relacionados à ciência da engenharia e arquitetura e, por isso, é desejável a assessoria de profissionais tais como Arquitetos, Engenheiros, Corretores e Advogados.

Não se pode esquecer que, geralmente, o imóvel representa para o Cidadão, o bem de maior valor que ele adquire ao longo da vida, e, que corresponde a necessidades humanas básicas de segurança e habitação, cuja satisfação é considerada como indispensável à dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CRFB/88) e representa um Direito Social (direito de moradia), protegido pelo artigo 6º do Diploma Constitucional Pátrio.

Além disso, a aquisição da casa própria representa a realização de um sonho, presente no imaginário popular, que propicia conforto, segurança e bem estar para toda a família, constituindo elemento de agregação, que gera forte impacto na vida de cada um de seus membros.

A compra e venda é modalidade de ato jurídico.

A compra e venda para ser válida deve observar os requisitos mínimos de validade do ato jurídico, constantes do art. 104 do CC: agente capaz, objeto lícito, possível e determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em Lei, e estar livre de nulidades, art. 166 CC, e vícios tais como erro, dolo, fraude, coação, lesão ou estado de perigo, artigos 138 a 165 do CC.

O direito imobiliário assenta-se sobre a propriedade privada, prevista nos artigos 5º, caput e XII, artigo 170, II. Entretanto o direito à propriedade imobiliária está limitado pelos artigos 170, III (função social da propriedade), 1º III (dignidade da pessoa humana) e 6º (direito social de habitação).

A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências constantes do Plano Diretor (artigo 39 da Lei 10.257/2001).

Mas o que é “propriedade”? A propriedade é um conjunto de direitos ou faculdades dispostas no artigo 1.228 do CC: usar, gozar, fruir, dispor, reaver e abusar (destruir), nenhum deles absoluto.

O mesmo artigo do CC, em seus §§ estabelece limitações à propriedade: função econômica e social, Legislação ambiental, patrimônio histórico, artístico, uso nocivo, interesse social.

A aquisição da propriedade imobiliária se dá, dentre outras formas (tais como usucapião, acessão) pelo o registro do título, conforme art. 1.245 do CC e arts. 167 e seguintes da Lei 6.015/1973.

O título deve ser escritura pública, celebrada com observância aos requisitos dispostos no § 1º do artigo 215, do CC.

As despesas com escritura e registro ficam a cargo do comprador – art. 490 do CC.

A relação entre a pessoa e o objeto imóvel consiste em direito real, é oponível a todos.

Já a relação entre uma pessoa e outra, consiste em direito pessoal e somente é oponível interpartes.


O Contrato de Promessa de Compra e Venda tem natureza meramente obrigacional, não é documento apto a transferir propriedade, embora possa registrado para garantir o direito do comprador e ser levado a juízo para se exigir, do vendedor, o cumprimento da obrigação de assinar a escritura, conforme dispõe o artigo 461 do CPC.

A compra e venda é contrato típico, que deve observar a legislação específica, arts. 481 e seg, do CC.