BREVES COMENTÁRIOS SOBRE ARBITRAGEM / SEGUROS FIANÇA LOCATÍCIA / CUSTOS / JUDICIÁRIO

por Paulo Viana Cunha*
Advogado – Bacharel em Direito pela FCH/FUMEC
Dezembro de 2002

A utilização da arbitragem para a solução de litígios originados em negócios imobiliários, implica em redução de custos para os envolvidos, dentre outros motivos pela redução significativa no tempo gasto até a prolação da sentença.
Paralelamente, a redução do preço do seguro fiança locatícia (cujo o custo anual para o locatário é de cerca de duas vezes o valor do aluguel), provocará o aumento de sua utilização, e pode até mesmo levar a que se torne a forma de garantia preferida entre os contratantes, posto que dispensa o incômodo ao Locatário de ter que pedir favor a fiadores, bem como por ter valor mais baixo do que a caução (geralmente três vezes o valor do aluguel).
Esta redução de custos decorre da conclusão de que: “tempo é dinheiro”, ou seja, o fluir do tempo desgasta um valor monetário, na medida em que ocorrem a incidência dos juros sobre o capital e a valorização dos ativos pelo crescimento da economia e dos mercados.
A solução de controvérsias locatícias utilizando a Jurisdição estatal demanda de um a cinco anos, o que torna sua utilização extremamente onerosa, posto que neste período desvinculam-se os fiadores, desaparecem as garantias e, a situação econômico-financeira do Inquilino pode alterar-se substancialmente, prejudicando os interesses do Locador.
A vinculação entre, a utilização do seguro fiança locatícia e da arbitragem, pode ser a porta de entrada para que a arbitragem conquiste definitivamente a preferência do mercado imobiliário, como forma de solução dos litígios.
Estas assertivas encontram respaldo nos estudos de Armando Castelar Pinheiro, que identificou nas dificuldades criadas para as partes pela utilização da jurisdição estatal a causa de aumento de custos, com grifos nossos:
Como o brasileiro vê a justiça, a polícia e a fiscalização (%)
Perguntas Concorda Discorda Não sabe
O problema do Brasil não está nas leis, mas na justiça que é lenta 87% 8% 5%
No Brasil, existem certas pessoas que mesmo que façam coisas erradas nunca são punidas pela Justiça 86% 10% 4%
No Brasil, a grande maioria das pessoas que desobedecem à lei é punida 37% 57% 6%
No Brasil, as leis só existem para os pobres 80% 17% 3%
A Justiça brasileira trata os pobres e os ricos do mesmo modo 16% 80% 4%
De maneira geral, as sentenças dos juizes são justas 53% 37% 10%
De maneira geral, os advogados são pessoas honestas 34% 59% 8%
De maneira geral, os policiais são pessoas honestas 29% 64% 7%
A maioria dos guardas rodoviários deixa de multar quando recebe uma “caixinha 63% 27% 7%
A maioria dos fiscais deixa de multar uma empresa quando recebe uma “caixinha” 64% 27% 8%
Fonte: Ibope, 1993, in Faerman (1998).

Opinião dos Empresários Quanto ao Desempenho do Judiciário Brasileiro (%)
Agilidade Imparcialidade Custos
Bom e Ótimo 1,2 26,1 15,0
Regular 8,1 44,4 38,5
Ruim e Péssimo 90,8 25,6 41,5
Sem Opinião 0,0 4,0 5,0
Total 100,0 100,0 100,0
Pinheiro (2000).

Recurso ao judiciário para protelar o cumprimento de obrigações (%)
Esfera da Justiça Muito freqüente Algo freqüente Pouco freqüente Nunca ou quase nunca ocorre Não sabe / Sem opinião Não Respondeu
Trabalhista 25,4 18,6 20,0 18,8 12,0 5,3
Tributária federal 51,3 23,5 6,1 1,8 11,9 5,5
Tributária estadual 44,7 27,8 8,0 1,3 12,3 5,9
Tributária municipal 40,1 25,9 11,9 2,4 13,4 6,3
Comercial 24,8 34,5 16,5 3,1 14,2 6,9
Propriedade Industrial 8,1 17,5 29,3 9,2 27,8 8,1
Direitos do Consumidor 8,6 17,5 33,5 21,3 13,4 5,7
Meio Ambiente 8,1 17,9 29,8 20,0 17,9 6,2
Inquilinato 20,2 30,8 22,4 8,0 11,7 6,9
Mercado de crédito 32,7 27,5 13,8 3,8 15,9 6,3
Fonte: Pinheiro (2001).


Impacto do Mau Funcionamento do Judiciário na Economia e na Empresa (%)
O mau funcionamento do judiciário prejudica a economia? O mau funcionamento do judiciário prejudica o desempenho de sua empresa?
Prejudica seriamente 50,2 25,4
Prejudica um pouco 45,9 66,3
Não prejudica 3,9 7,5
Sem opinião 0,0 0,7
Total 100,0 100,0
Fonte: Pinheiro (2000).
Impacto da Ineficiência do Judiciário sobre a Firma (%)*
Sim Não Sem opinião Total
Não realizar um investimento que de outra forma teria levado adiante? 21,2 65,1 13,7 100,0
Não fazer negócio com determinada pessoa ou empresa ? 50,0 39,2 10,8 100,0
Não empregar trabalhadores, por achar que a Justiça do Trabalho é parcial em favor dos trabalhadores? 50,4 43,9 5,8 100,0
Decidir fazer um investimento em um estado em vez de outro por conta dos problemas com o judiciário local? 17,3 59,7 23,0 100,0
Não realizar, ou realizar poucos negócios em determinado estado? 22,3 54,0 23,7 100,0
Não terceirizar determinada atividade por receio de os fornecedores não cumprirem o contrato e a justiça não prover recurso em tempo hábil? 32,4 50,4 17,3 100,0
A não realizar, ou realizar poucos negócios com empresas estatais ou a administração pública? 48,2 34,9 16,9 100,0
Fonte: Pinheiro (2000). /condominios.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5474882221968166146"

Impacto Estimado do Aumento da Eficiência do Judiciário (%)
Aumento médio em cada variável Brasil Peru Argentina Canadá
Volume anual de investimento 13,7 9,5 28,0 2,0
Volume de negócios 18,5 20,5 19,0 2,0
Número de empregados 12,3 8,2 18,0 -
Investimento em outros estados 6,2 - 23,0 -
Volume de negócios em outros estados 8,4 - - -
Proporção de atividades terceirizadas 13,9 13,8 15,0 -
Volume de negócios com o setor público 13,7 17,5 23,0 1,4
Fontes: Pinheiro (2000), Eyzaguirre, Andrade e Salhuana (1998), e (Foro para la Administra-
ción de Justicia, 2000), Lippert (2001).

Segundo dados constantes do Diagnóstico da justiça, divulgados pelo Ministério da Justiça em 2004:
Estado Despesa com Judiciário R$ milhões N.º Processos Julgados Custo por Processo R$
SP 5.237 4.651.628 1.126
RJ 2.619 700.936 3.737
MG 1.766 607.572 2.906

Já a arbitragem desponta como solução economicamente viável e tecnicamente confiável, posto que embasada juridicamente na Lei 9.307/1996, cujos dispositivos já foram objeto de interpretação pelos tribunais superiores e, portanto, conta com sólido acervo jurisprudencial, que torna sua utilização segura.
Deve-se ressaltar que a Lei de Arbitragem, no seu artigo 23, estabelece o prazo máximo de seis meses para a prolação da sentença, o que garante a celeridade do procedimento, e, por conseqüência, o menor custo para as partes.
Desde a criação da Lei de Arbitragem, surgiram diversas entidades que se dedicam à promover a arbitragem, dentre elas a CAMINAS, que se notabiliza pela adoção de diversos mecanismos para prestar um serviço de qualidade, com economicidade e eficiência.
Dentre os mecanismos adotados pela CAMINAS encontram-se as regras e procedimentos bem delineados, bem como um Código de Ética dos Árbitros, que tem a finalidade de assegurar que somente fiquem aturando como Árbitros pessoas cuja conduta respeite os limites éticos estabelecidos.
Tramita no Congresso Nacional, projeto de Lei de autoria do Deputado Federal por São Paulo Nelson Marquezelli (PTB/SP), que visa regulamentar a profissão de Árbitro e Mediador, que tem por objetivos disciplinar a profissão e reduzir o “CUSTO BRASIL”, dentre outros.
Segundo a Revista Resultado , que cita como fonte a Gazeta mercantil, o Tribunal de Arbitragem de São Paulo – TAESP registrou 2.861 procedimentos no ano de 2005, divulga também dados da Comissão de Arbitragem da OAB/RJ, que informam um aumento de 50% das demandas nas câmaras arbitrais daquele estado.
A mesma fonte informa que os setores que mais usaram a arbitragem foram os de seguros, petróleo e gás, energia, farmacêutico e automobilístico. Prevê que outros setores que podem vir a se beneficiar da arbitragem são a construção civil, locação de imóveis e de distribuição.
A Revista Forense Imobiliária , as Câmaras Arbitrais foram responsáveis por 15% de todo o movimento forense do estado de Goiás em 2001, sendo que 95% dos processos das Câmaras Arbitrais referiam-se a questões imobiliárias.
O Seguro de Fiança Locatícia foi regulamentado pela CIRCULAR SUSEP 01, de 14/01/1992.
A CIRCULAR SUSEP 302, de 19/09/2005, ao dispor sobre seguros de pessoas, também tratou, no art. 85, do uso da arbitragem.
Esta viabilidade do uso da arbitragem em contratos de seguros, já se encontrava pacificada pela CIRCULAR SUSEP n.º 256, de 16/06/2004, da qual constou, no artigo 44, regulamentação quanto a utilização de arbitragem nos contratos de seguros e viabilizou também, no art. 45, a utilização de outros meios alternativos para solução de conflitos.
Para um maior entendimento sobre a utilização da arbitragem para a solução de litígios originados em negócios imobiliários, outros elementos devem ser analisados, tais como os dados abaixo, fornecidos pelo SECOVI/SP:
Dificuldades do Inquilino na locação de imóveis
ATÉ R$300 ATÉ R$450
Valor alto do aluguel 6,7% 16,4%
Renda não comprovada pelo pretendente 38,8% 48,5%
Renda insuficiente pelo pretendente 23,9% 38,1%
Problemas para indicar o fiador 74,6% 88,8%
Desabono na praça pelo pretendente 36,6% 47,8%
Imóvel mal localizado 51,5% 33,6%
Imóvel mal conservado 59,0% 64,9%
Alto valor do Condomínio 16,4% 44,0%

Ações Judiciais Locatícias
2002 % 2003 % 2004 % 2005 %
Consignatória 199 0,8% 269 1,1% 121 0,93% 107 0,78%
Falta de pagamento 23.386 93,7% 22.859 93,3% 12.070 92,58% 12.696 93%
Ordinária * 1.012 4,1% 1.004 4,1% 584 4,48% 604 4,42%
Renovatória 364 1,5% 383 1,5% 262 2,01% 245 1,79%
TOTAL 24.961 100% 24.515 100% 13.037 100% 13.652 100%
* Ordinária: inclui a retomada do imóvel parra uso próprio, descendente, ascendente, reforma ou denúncia vazia.
Os dados acima revelam como sendo os principais problemas da locação imobiliária as garantias locatícias (fiador) e o recebimento dos alugueres.
Por outro lado, segundo o SECOVI, o mercado vem mantendo um elevado estoque de imóveis desocupados, causando prejuízo ao Investidor imobiliário:
% da carteira das Administradoras
Casas/Sobrados Apartamentos
Kitinetes 13%
1 Dormitório 37% 19%
2 Dormitórios 19% 22%
3 Dormitórios 28% 28%
4 Dormitórios 40% 40%

Número de dias de vacância
Casas/Sobrados Apartamentos
Kitinetes 36 dias
1 Dormitório 30 dias 38 dias
2 Dormitórios 38 dias 48 dias
3 Dormitórios 55 dias 61 dias
4 Dormitórios 76 dias 98 dias

O Censo de 2000, do IBGE, constatou que existiam no país 44,3 milhões de moradias, sendo que, destas, 4,6 milhões encontravam-se desocupadas, o que correspondia a 10,3%.
Segundo informações divulgadas pelo SINDUSCON/MG, 15,9% dos domicílios da Região Metropolitana de Belo Horizonte consistem em imóveis alugados, com um valor médio de alugueis de R$369,00 e, 6,7% dos domicílios consistem em imóveis cedidos.
Os impactos negativos sobre os negócios imobiliários, causados pela dificuldade em conseguir um fiador e pela morosidade do judiciário para julgar causas relativas à falta de pagamento, podem ser minimizados pela utilização do seguro fiança e da arbitragem.
Segundo dados da SUSEP, relativos aos anos de 2002 e 2003, o Seguro Fiança Locatícia vem apresentando uma margem de contribuição de cerca de 30%, muito superior às apresentadas pelas modalidades tradicionais e desempenhou o seguinte comportamento, no período de Dezembro de 2002 a Outubro de 2003:
Consta que o mercado de Seguro Fiança Locatícia foi dominado, em 2003, pela Porto Seguro, com 82%, seguida pela Interbrazil, que por sua vez controla cerca de 11% do mercado, senão vejamos:
Porto Seguro – R$ mil
2002 % 2003 %
Prêmios Emitidos 16.386 18.117
Prêmios Retidos Emitidos 16.386 18.117
Prêmios Ganhos 13.380 100 17.259 100
Sinistros Retidos 6.824 51 6.593 38,2
Margem técnica 6.556 49 10.666 61,8
Comercialização 2.810 21 3.644 21,1
Impostos Diretos 361 2,7 466 2,7
Margem de Contribuição 3.385 25,3 6.556 38
% Mercado 69% 82%

Interbrail – R$ mil
2002 % 2003 %
Prêmios Emitidos 3.604 2.360
Prêmios Retidos Emitidos 3.602 2.360
Prêmios Ganhos 3.425 100 2.251 100
Sinistros Retidos 2.017 58,8 1.612 71,6
Margem técnica 1.408 41,2 639 28,9
Comercialização 550 16 513 22,8
Impostos Diretos 92 2,7 61 2,7
Margem de Contribuição 766 22,5 65 3,4
% Mercado 15% 11%

Assim, a arbitragem se apresenta como alternativa capaz de proporcionar uma relação de grande simbiose com os mercados imobiliário e de seguro-fiança, na qual os participantes desenvolvem uma relação do tipo ganha-ganha.
Por todo o acima exposto recomendamos a utilização da arbitragem nos contratos de seguros e de locação imobiliária.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

• Faerman, M., “Perto do Colapso”, Revista Problemas Brasileiros, Janeiro/Fevereiro de 1998;
• Pinheiro, Armando C. (org.), 2000, Judiciário e Economia no Brasil, Ed. Sumaré;
• Pinheiro, Armando C, 2001, “A Visão dos Juizes sobre as Relações entre o Judiciário e a Economia”, artigo apresentado no seminário “Reforma do Judiciário: Problemas, Desafios e Perspectivas”, promovido pelo IDESP, São Paulo, 27 de abril de 2001;
• Projeto Tendências do Mercado Imobiliário de Belo Horizonte e Região Metropolitana. SINDUSCON/MG. 2006;
• Revista Resultado. Brasília/DF: CACB/CDMAE, 2006. ano II, n.º 18. Março/Abril/2006;
• Revista Forense Imobiliária. Rio de janeiro: Forense, 2001. ano 2. . n.º 18. Outubro/2001;
*Paulo Viana Cunha é Advogado e Corretor de Imóveis, Membro das Comissões de Direito Imobiliário, Urbanístico e Mediação e Arbitragem da OAB/MG e Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários.

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Junho/2006