Formas de organização de grupos de investidores imobiliários

Artigo publicado http://www.obrasonline.com.br/ edição Novembro

As pessoas capazes e com livre disposição de seus bens, podem reunir-se para praticar atos jurídicos, da forma que melhor lhes aprouver, desde que não vedados pela legislação ou que sejam realizados conforme prescrição legal, quando a Lei impõe uma forma específica (CC - art. 104).

O proprietário (CF - arts. 5º, XXII e 175, II) tem direito de usar seu imóvel, em consonância com as sua finalidades econômicas e sociais (CF - art. 175, III e CC - art. 1.228), podendo nele edificar, observando as limitações da legislação urbanística (CF – art. 182, §2º) e ambiental, incluindo-se aí a proteção ao patrimônio histórico, artístico, cultural, paisagístico, turístico, etc.

Para realização de construções coexistem dois regimes básicos: - a incorporação, regime no qual aos organizadores (ou incorporadores) é permitida a venda “na planta” de unidades a serem construídas ou, - a autoconstrução, no qual uma ou mais pessoas realizam um empreendimento, para uso próprio ou comercialização futura, após o “habite-se”.

A incorporação é regulamentada pela Lei 4.591/1964, que prevê dois regimes básicos: - a empreitada e, - a construção a preço de custo, ou obra por administração (art. 48) e, tem como principais características:

· Obrigatoriedade de arquivamento da documentação relacionada no art. 32 (penalidade - art. 66);
· obrigatoriedade da constituição de uma Comissão de Representantes, para representar os adquirentes perante o construtor, bem como praticar os atos previstos pela legislação (art. 31, A a F), conforme previsto pelo artigo 50;
· cálculo das frações ideais conforme NBR 12.721 da ABNT (art. 53, I);
· nos regimes de construção por empreitada o preço pode ser fixo ou reajustado por determinado índice, geralmente o CUB/m², calculado pelo SINDUSCON, conforme previsto pelos artigos 54 e 55;
· o contrato de construção deve contemplar além do projeto (planta), memorial descritivo e planilha de “NB” (planilha constante do anexo II da NBR 12.721), as planilhas de fluxo econômico e financeiro da obra (orçamento, art. 59), bem como seu cronograma de execução;
· Competência e poderes da Comissão de Representantes, inclusive para fiscalizar construção, examinar balancetes de obra, demitir inadimplentes e realizar leilão da respectiva unidade (ars. 61 e 63);
· É recomendável a abertura de conta bancária exclusiva e contabilização em separado da movimentação da obra, além da afetação do patrimônio;
· Algumas empresas se organizam constituindo uma SPE – Sociedade de Propósito específico para cada obra, com a vantagem de não ultrapassar os limites fiscais máximos de faturamento, para se manter na condição de contribuinte por estimativa;

Já a autoconstrução goza de maior liberdade e pode ser organizada pela instituição de um Condomínio ou pela constituição de Associação.

Condomínio significa copropriedade, ou seja, quando um único bem pertence ao mesmo tempo a várias pessoas distintas.

Nasce pela compra e venda de parcelas (frações) do lote pelos interessados e, pode ser instituído pelo registro, na serventia registral na qual se encontra registrado o imóvel em questão, da competente convenção (Lei Registros Públicos - art. 167, inciso I, alínea 17).

Após a sua constituição, faz-se o registro na Receita Federal, para obter o CNPJ e, em seu nome são realizadas as movimentações da obra, tais como: - contratação de mão de obra e empreiteiros; - compra de materiais; - recebimentos e pagamentos; - conta bancária; - contador; etc.

Apresenta a desvantagem de, sendo os condôminos co proprietários, no caso de um eventual inadimplência das parcelas de contribuição, por um deles, fica inviabilizada a retomada de sua fração e o leilão para terceiros, como previsto na incorporação.

A outra forma, que reputamos a melhor, é a constituição de uma Associação civil (CF - art. 5º, incisos XVII, XVIII e XXI e CC - art. 53 e seguintes), com a finalidade específica de construção de um determinado edifício para seus associados, denominada “Associação pro construção”.

A Associação não tem fins econômicos, como proporcionar lucro, mas visa prestar um benefício a seus associados, mediante a contraprestação de contribuições mensais, proporcionais à fração ideal do imóvel, que caberá ao Associado ao final do empreendimento.

A Associação é constituída em Assembléia Geral, seu órgão máximo, recebe a adesão dos interessados, institui o Conselho de Administração, contrata gestor (administrador profissional), adquire o terreno e, a partir de então passa a realizar sua função social, estabelecida em seu estatuto, ou seja, praticar os atos necessários para construir a edificação.

Seu funcionamento é regulado por seu estatuto (CC – art. 54), que pode prever regras específicas para as contribuições, para a exclusão de inadimplentes (CC – arts. 54, II e 57) e, para sua dissolução (CC - art. 61) ao final da obra.

Como vantagens desta forma de organização, destacamos:
- a independência da Associação em relação aos construtores e empreiteiros;
- a existência de contabilidade própria, ficando a documentação a disposição dos associados;
- a maior velocidade nas tomadas de decisão;
- o direto acompanhamento da obra pelo Conselho de Administração;
- a segurança jurídica do investidor que fica garantido que suas contribuições serão usadas somente para aquela determinada obra.

Portanto, a instituição de associação civil para organizar grupos de investidores imobiliários confere ao participante a devida segurança jurídica e patrimonial, sendo bastante utilizada no estado vizinho do Rio de Janeiro.


* Paulo Viana Cunha é advogado, especializado com MBA em Mercado Imobiliário, titular da Advocacia Paulo Viana Cunha Sociedade de Advogados, Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Membro da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário e das Comissões de Direito Imobiliário, Urbanístico e Mediação e Arbitragem da OAB/MG, Corretor Imobiliário, consultor de Empresas e Investidores. Contado com o autor: pvc@pvc.adv.br.