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terça-feira, 25 de janeiro de 2011

Papel de incorporador




Humberto Siqueira - Estado de Minas




Assumir uma obra pode ser mais vantajoso do ponto de vista financeiro, mas é importante ficar atento para não ter prejuízos e ser responsabilizado civilmente em caso de problemas

Renato Weil/EM/D.A Press

Construção de edifício comercial com quatro andares de loja está sendo realizada por incorporação

- Ciente das vantagens e desvantagens, Leonardo Peixoto do Lago Sales optou por assumir o papel de incorporador. Ele tem um lote em Nova Lima e está construindo um edifício comercial com quatro andares de lojas, um andar com salão, outro de salas e três pisos para estacionamento. A construtora O Grosso da Obra entrou como parceira. Vai construir a estrutura em troca de um percentual do empreendimento.

Leonardo já fez a permuta em seu formato mais tradicional em outro lote e chegou a considerar em repetir a dose. Entregaria o terreno para uma construtora e teria entre 20% e 25% do empreendimento. “Achei pouco atrativo. Só para reunir a documentação da incorporação, a construtora quer me cobrar R$ 15 mil, R$ 20 mil. É uma coisa chatinha, mas que pode ser feita por qualquer pessoa. Ao me tornar incorporador, terei mais de 60% do empreendimento. É muita diferença. Principalmente se considerarmos que estamos falando de um valor geral de vendas (VGV) entre R$ 8 milhões e R$ 10 milhões”, argumenta.

Outro fato que tranquilizou Leonardo é que a parte mais complicada da obra, a seu ver, será feita por Claudiney. “Levantar o esqueleto é a parte chata da obra. E ele fez em três meses. Agora estou contratando um encarregado de obras, cinco pedreiros e 10 ajudantes para subir as paredes e fazer o acabamento. E o que ajuda e tranquiliza é o suporte que tenho recebido da O Grosso da Obra, mesmo nesta segunda fase, que não é mais de sua responsabilidade”, frisa.

Bráulio Franco Garcia, diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), diz que em tese pode parecer bom, até aparecerem os primeiros problemas. “Numa obra há perda de material, funcionário afastado e outros imprevistos que geram custos. A pessoa que não tem experiência pode acabar se perdendo. Afinal, o incorporador é corresponsável pela obra do início ao fim e por outros cinco anos de garantia após a entrega. Na permuta tradicional, toda essa responsabilidade é da construtora”, observa.

Ele lembra um episódio clássico da vantagem de uma permuta normal, até quando o resultado não é o planejado. “Se a construtora falir, o dono do terreno o recebe de volta com todas as benfeitorias. Em 1994, uma família permutou um terreno na esquina da Rua Espírito Santo com Avenida Álvares Cabral. A construtora faliu. Houve uma demorada discussão judicial entre o dono do terreno e os compradores dos apartamentos, mas por fim a Justiça decidiu pela sua devolução ao proprietário, conforme cláusula contratual. Com a posse, ele vendeu o terreno para a construtora Concreto”, lembra.

Uma terceira opção é um grupo se juntar e criar uma associação sem fins lucrativos. Cria um cadastro depois da conclusão das obras. Neste caso, todos do grupo compartilham a responsabilidade pela obra.

O QUE DIZ A LEI

O que é incorporação?
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações residenciais ou comerciais, compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

Quem é considerado incorporador?
A pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial. Ou aquela pessoa que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, preço e em determinadas condições, das obras concluídas. Estão sujeitas
Postado por Paulo Viana Cunha às 04:20
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DESAPROPRIAÇÃO DA AVENIDA PEDRO I

Paulo Viana Cunha é advogado especializado em negócios imobiliários. Representando comerciantes da região, formou Comissão de Moradores e Comerciantes da Av. Pedro 1º, com objetivo de conhecer os projetos e debater, com a comunidade e o Poder Público Municipal, algumas alternativas que atendam ao interesse público, com menor impacto para a Comunidade local.Os interessados podem contatar a Comissão pelo Telefone (31) 2551-2718.


Ares de mudança começam a rondar, pelo menos no papel, o entorno da Avenida Pedro I, que corta as regiões Pampulha e Venda Nova, em Belo Horizonte. A prefeitura decretou de utilidade pública, para fins de desapropriação, cerca de 240 imóveis no Bairro Santa Branca, na primeira região. Publicada ontem no Diário Oficial do Município (DOM), a decisão é um importante passo para duplicar a via e implantar o Transporte Rápido por Ônibus (BRT, bus rapid transit, em inglês). Junto das avenidas Pedro II/Carlos Luz e Cristiano Machado, o corredor Antônio Carlos/Pedro I vai receber o novo sistema, principal aposta do poder público para agilizar o trânsito na capital, visando a Copa do Mundo de 2014. Inspirado no metrô, o sistema conta com pistas exclusivas para os coletivos, plataformas em nível, pagamento da tarifa antes do embarque, além de ônibus articulados. Apenas para preparar o caminho para o novo modelo de transporte, a prefeitura calcula um gasto de R$ 180 milhões em desapropriações, além dos R$ 217,7 milhões da duplicação. O projeto total é orçado em R$ 700 milhões. Pela previsão da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), as desapropriações, que vão ocorrer, sobretudo no sentido Centro/bairro, começam em janeiro e as máquinas entram em campo dois meses depois. Já em setembro, a BHTrans, empresa que gerencia o tráfego da capital, decide qual consultoria dará apoio à execução das obras de requalificação da Pedro I. Atualmente, a via tem duas pistas de duas faixas em cada sentido, e será duplicada em toda sua extensão. São cerca de 3,5 quilômetros, compreendidos entre as avenidas Portugal e Vilarinho. A obra amplia em 27 metros a via, por onde circulam cerca de 45 mil veículos diariamente. O corredor ganha mais uma pista, com duas faixas por sentido, exclusiva para transporte coletivo. Depois de concluída esta primeira fase, será iniciada de fato a implantação do BRT, com a construção de estações de embarque e desembarque de passageiros, além de terminal de integração com outras linhas. A previsão é que no segundo semestre de 2012 a população já possa circular nos ônibus articulados, nos moldes de capitais como Curitiba e Bogotá (Colômbia). INDENIZAÇÃO A notícia deixa em alerta quem mora ou trabalha nas proximidades da avenida, consagrada pelo comércio de automóveis e materiais de construção. Apesar de não ter havido proposta formal, proprietários de imóveis temem receber valor aquém ao de mercado, aquecido pela especulação imobiliária. Já os inquilinos lamentam abandonar a avenida, e outros respiram aliviados, com a desapropriação parcial do terreno, dando oportunidade de permanecer no ponto. Preocupados com as mudanças, moradores e comerciantes formaram comissão para acompanhar todo processo. A discussão foi, inclusive, pauta de audiência pública na Câmara Municipal esta semana. De acordo com o advogado da Comissão dos Moradores e Comerciantes da Pedro I, Paulo Viana Cunha, a principal preocupação é em relação ao preço a ser pago pelos imóveis. “Além de desapropriar, em muitos casos, a medida mata o negócio. E a prefeitura já disse que não pagará a indenização para fins de comércio”, ressalta. Segundo ele, moradores também questionam a poluição do ar e sonora trazida pela obra. Essas questões serão discutidas, segunda-feira, em reunião do Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam). Especulação eleva preços Há mais de 30 anos na Avenida Pedro I, na altura do Bairro Santa Branca, Região da Pampulha, a Pujal Autopeças passou ilesa pela primeira duplicação da via, quando o comandante dos negócios era ainda o pai de Marcelo Marques Teixeira, que divide a gerência da loja com mais dois irmãos. Desta vez, eles estão na lista de desapropriação e, de malas prontas, lamentam a mudança forçada para nova sede, no bairro vizinho, o Santa Mônica. “Vamos perder muito com a mudança. Queríamos ir para a Avenida Portugal, aqui perto, mas a especulação aumentou demais. O preço está fora da realidade. Tem terreno de 1 mil metros quadrados valendo R$ 1 milhão”, comenta. A expectativa é conseguir receber da prefeitura valor compatível com o investimento de uma vida. “O ponto aqui é sem comparação”, afirma. Se, para os comerciantes, a preocupação é o sustento, para os moradores a dor de cabeça é a perda da tranquilidade. A contabilista Sirley Nascimento, de 37, sofre com os engarrafamentos diários e reconhece a importância da duplicação, mas também teme impactos negativos das intervenções. “Não sabemos se a estrutura do prédio vai aguentar. Pelo projeto, vai passar um viaduto bem ao lado”, reclama a moradora. O prédio fica às margens da avenida, bem em frente ao Parque Municipal Lagoa do Nado, área verde que não sofrerá alterações com a obra. (FA) *Publicado em: 27/08/2010 / Estado de Minas / Gerais