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segunda-feira, 7 de fevereiro de 2011

Vida de condomínio: Cobrança da dívida

Redação - Estado de Minas


Eduardo Almeida/RA Studio
Paulo Viana Cunha, presidente do Ibei, diz que é preciso conhecer o processo para fazer o cálculo correto


06/02/2011 - Seja por dificuldades financeiras ou mesmo por má fé, o fato é que alguns moradores deixam de pagar o condomínio. E essa situação pode perdurar por meses e até anos, forçando medidas legais para solucionar o problema. Entretanto, mesmo chegando-se a um acordo quanto ao pagamento, nem sempre é fácil fazer o cálculo das dívidas.

Por tratar-se de uma situação que envolve inúmeras variáveis - valor inicial, juros, correção monetária, honorários de advogado, entre outras -, para opinar com segurança sobre o assunto, o presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Paulo Viana Cunha, diz que é necessário conhecer o processo. "Caso o valor tenha sido apurado em cima de uma decisão judicial", comenta.

O advogado completa que é preciso, pelo menos, saber os valores que originaram a dívida e conhecer a convenção do condomínio. "Porque nela é que são estabelecidos o percentual de juros e os honorários advocatícios. De qualquer forma, só faz sentido falar em valor fazendo a indicação de data, porque o poder de compra da moeda muda com o passar do tempo", diz.

De maneira geral, para se fazer a apuração do valor atualizado, traz-se o valor antigo até o que está em vigor no presente, incluindo correção monetária, juros, além de custas, taxas e honorários legais. Com relação aos juros, segundo o advogado, a cobrança deve ser considerada legítima quando não convencionado o percentual. "A lei estabelece 1% ao mês - artigo 406 do Código Civil e 161, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional -, porque juros é o aluguel do dinheiro, ou seja, a remuneração de quem adiantou aquele valor", explica.

Caso o pagamento da dívida seja parcelado, o presidente do Ibei fala que se pode acrescentar os juros legais e até correção monetária futura - por um índice determinado (pela sentença, contrato ou acordo) -, a ser calculado na data do pagamento. "Para embutir na parcela os juros futuros, a calculadora HP12c tem um programa que faz esse cálculo automaticamente", indica.

Para exemplificar como o cálculo pode se feito, o advogado explica o passo a passo para se obter o valor sobre uma dívida de R$ 7,2 mil, negociada para pagamento em 36 meses. Primeiro, é necessário inserir este valor, depois pressionar a tecla "CHS" para mudar o sinal e em seguida a tecla PV (present value). "Então, insira o número que representa o percentual de juros futuros (1) e pressione a tecla i (percentual de juros)."

A partir daí, basta inserir o número que representa a quantidade de meses (36), pressionar a tecla n (prazo) e a tecla PMT (valor da prestação). Aparecerá o número 239,14, que corresponde ao valor da prestação. "A calculadora HP utiliza capitalização composta (juros sobre juros), o que não é permitido pela nossa legislação. Mas, mesmo assim, é a melhor forma de se fazer o cálculo, por ser mais simples e não demandar a montagem de uma planilha complexa, com capitalização anual dos juros", acrescenta Paulo Viana.
Postado por Paulo Viana Cunha às 03:13
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DESAPROPRIAÇÃO DA AVENIDA PEDRO I

Paulo Viana Cunha é advogado especializado em negócios imobiliários. Representando comerciantes da região, formou Comissão de Moradores e Comerciantes da Av. Pedro 1º, com objetivo de conhecer os projetos e debater, com a comunidade e o Poder Público Municipal, algumas alternativas que atendam ao interesse público, com menor impacto para a Comunidade local.Os interessados podem contatar a Comissão pelo Telefone (31) 2551-2718.


Ares de mudança começam a rondar, pelo menos no papel, o entorno da Avenida Pedro I, que corta as regiões Pampulha e Venda Nova, em Belo Horizonte. A prefeitura decretou de utilidade pública, para fins de desapropriação, cerca de 240 imóveis no Bairro Santa Branca, na primeira região. Publicada ontem no Diário Oficial do Município (DOM), a decisão é um importante passo para duplicar a via e implantar o Transporte Rápido por Ônibus (BRT, bus rapid transit, em inglês). Junto das avenidas Pedro II/Carlos Luz e Cristiano Machado, o corredor Antônio Carlos/Pedro I vai receber o novo sistema, principal aposta do poder público para agilizar o trânsito na capital, visando a Copa do Mundo de 2014. Inspirado no metrô, o sistema conta com pistas exclusivas para os coletivos, plataformas em nível, pagamento da tarifa antes do embarque, além de ônibus articulados. Apenas para preparar o caminho para o novo modelo de transporte, a prefeitura calcula um gasto de R$ 180 milhões em desapropriações, além dos R$ 217,7 milhões da duplicação. O projeto total é orçado em R$ 700 milhões. Pela previsão da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), as desapropriações, que vão ocorrer, sobretudo no sentido Centro/bairro, começam em janeiro e as máquinas entram em campo dois meses depois. Já em setembro, a BHTrans, empresa que gerencia o tráfego da capital, decide qual consultoria dará apoio à execução das obras de requalificação da Pedro I. Atualmente, a via tem duas pistas de duas faixas em cada sentido, e será duplicada em toda sua extensão. São cerca de 3,5 quilômetros, compreendidos entre as avenidas Portugal e Vilarinho. A obra amplia em 27 metros a via, por onde circulam cerca de 45 mil veículos diariamente. O corredor ganha mais uma pista, com duas faixas por sentido, exclusiva para transporte coletivo. Depois de concluída esta primeira fase, será iniciada de fato a implantação do BRT, com a construção de estações de embarque e desembarque de passageiros, além de terminal de integração com outras linhas. A previsão é que no segundo semestre de 2012 a população já possa circular nos ônibus articulados, nos moldes de capitais como Curitiba e Bogotá (Colômbia). INDENIZAÇÃO A notícia deixa em alerta quem mora ou trabalha nas proximidades da avenida, consagrada pelo comércio de automóveis e materiais de construção. Apesar de não ter havido proposta formal, proprietários de imóveis temem receber valor aquém ao de mercado, aquecido pela especulação imobiliária. Já os inquilinos lamentam abandonar a avenida, e outros respiram aliviados, com a desapropriação parcial do terreno, dando oportunidade de permanecer no ponto. Preocupados com as mudanças, moradores e comerciantes formaram comissão para acompanhar todo processo. A discussão foi, inclusive, pauta de audiência pública na Câmara Municipal esta semana. De acordo com o advogado da Comissão dos Moradores e Comerciantes da Pedro I, Paulo Viana Cunha, a principal preocupação é em relação ao preço a ser pago pelos imóveis. “Além de desapropriar, em muitos casos, a medida mata o negócio. E a prefeitura já disse que não pagará a indenização para fins de comércio”, ressalta. Segundo ele, moradores também questionam a poluição do ar e sonora trazida pela obra. Essas questões serão discutidas, segunda-feira, em reunião do Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam). Especulação eleva preços Há mais de 30 anos na Avenida Pedro I, na altura do Bairro Santa Branca, Região da Pampulha, a Pujal Autopeças passou ilesa pela primeira duplicação da via, quando o comandante dos negócios era ainda o pai de Marcelo Marques Teixeira, que divide a gerência da loja com mais dois irmãos. Desta vez, eles estão na lista de desapropriação e, de malas prontas, lamentam a mudança forçada para nova sede, no bairro vizinho, o Santa Mônica. “Vamos perder muito com a mudança. Queríamos ir para a Avenida Portugal, aqui perto, mas a especulação aumentou demais. O preço está fora da realidade. Tem terreno de 1 mil metros quadrados valendo R$ 1 milhão”, comenta. A expectativa é conseguir receber da prefeitura valor compatível com o investimento de uma vida. “O ponto aqui é sem comparação”, afirma. Se, para os comerciantes, a preocupação é o sustento, para os moradores a dor de cabeça é a perda da tranquilidade. A contabilista Sirley Nascimento, de 37, sofre com os engarrafamentos diários e reconhece a importância da duplicação, mas também teme impactos negativos das intervenções. “Não sabemos se a estrutura do prédio vai aguentar. Pelo projeto, vai passar um viaduto bem ao lado”, reclama a moradora. O prédio fica às margens da avenida, bem em frente ao Parque Municipal Lagoa do Nado, área verde que não sofrerá alterações com a obra. (FA) *Publicado em: 27/08/2010 / Estado de Minas / Gerais