Alguns leitores sugeriram que eu utilizasse o índice divulgado pelo Sindicato da Habitação (SECOVI-DF) para acompanhar a evolução do mercado de imóveis em Brasília, por considerarem equivocada a metodologia equivocada. Embora, à primeira vista, eu tenha relutado em aceitar a utilização do índice, já que muitos dos SECOVI do país, assim como vários representantes das construtoras, têm adotado a perspectiva de que o crescimento no mercado de imóveis visto nos últimos anos é plenamente sustentável e duradouro. Mas decidi estudar o boletim divulgado mensalmente pelo SECOVI-DF e percebi que, em linhas gerais, ele tem refletido uma realidade muito próxima dos estudos feitos a partir dos dados do WImóveis.
1. O índice SECOVI-DF de acompanhamento da evolução do mercado de imóveis em Brasília
Assim, a partir de agora, utilizarei o boletim do SECOVI-DF como base de dados para o acompanhamento do crescimento do mercado imobiliário da capital do país. O boletim tem acompanhado a evolução do mercado de imóveis brasiliense de junho do ano passado para cá, o que já permite extrair algumas conclusões interessantes. Tendo em vista os dados disponíveis na base, acompanharei a evolução do mercado nas seguintes localidades: Brasília (Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste), Águas Claras, Guará e Taguatinga. Vejamos, por região, o que tem acontecido ao longo dos últimos meses.
1. Valorização
Legenda: Preto: valorização. Roxo: anomalia estatística. Vermelho: desvalorização.
Como você pode observar, os preços médios dos imóveis na zona central de Brasília, composta por Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste, variaram bastante conforme o tipo de imóvel. As quitinetes se valorizaram 10,44% em 7 meses; os apartamentos de 01 quarto se desvalorizaram 24,34% em média; os de dois quartos tiveram valorização de 15,36%; os de três quartos, por sua vez, se valorizaram 7,48%; e os apartamentos de quatro quartos, por sua vez, se valorizaram 4,44%.
O impressionante resultado negativo dos apartamentos de 01 quarto de Brasília se deveu, provavelmente, a uma anomalia; o preço médio dos apartamentos desse tipo em junho de 2010 era de R$ 417.825,00, e em nenhum dos meses seguintes o valor dos apartamentos de 01 quarto passou de R$ 320.000,00. Ou seja, provavelmente o preço inicial foi uma anomalia estatística, que deveria ser desconsiderada no estudo.
Em média, os apartamentos de Brasília se valorizaram 2,68% entre junho e dezembro de 2010. Se desconsiderarmos a desvalorização de 24,34% dos apartamentos de um quarto, a valorização já passa para 9,43% no período, ou 1,3% ao mês.
Outro fator digno de nota é que, como já identificamos nos estudos anteriores, em algumas unidades é possível notar desvalorização média bastante significativa. As unidades de quatro quartos da asa sul, por exemplo, sofreram uma desvalorização média no período de 7,69%, por exemplo.
Mas também houve unidades com valorização bastante expressiva, como as unidades de 2 quartos em Águas Claras (19,98%), ou os de 4 quartos no Guará (13,85%).
Apesar da valorização média expressiva dos imóveis em algumas regiões, também é digno de nota que a média normal (excluídas as zonas em que houve valorização ou desvalorização anômala) foi de apenas 7,18%, ou 1% ao mês (cerca de 13% ao ano). Trata-se de um retorno bastante atraente, mas muito inferior aos valores que têm sido divulgados pelas corretoras de imóveis e incorporadoras, que têm alardeado retornos próximos a 25% ao ano.
2. Relação média entre aluguel e preço dos imóveis: a realidade do mercado imobiliário do DF
O leitor que tem acompanhado nossas análises já sabe que utilizamos como critério de avaliação da razoabilidade da situação imobiliária a relação entre o valor anual médio pago em aluguéis e o preço do imóvel. Em média, esta relação deve estar na casa dos 6%, a fim de expressar uma rentabilidade adequada para os imóveis. Como os estudos anteriores já mostravam, essa relação está bastante abaixo dos 6% também nos dados divulgados pelo SECOVI-DF:
Como você pode observar, algumas regiões estão com uma relação bastante próxima de 6% – a saber, as quitinetes na Asa Sul, Asa Norte, Águas Claras e Taguatinga, assim como os apartamentos de 01 quarto em Águas Claras. Nos estudos passado, os imóveis menores também eram os que tinham a melhor relação de rentabilidade. Em outras palavras, quem pretende comprar um imóvel para investir e ganhar mais com alugueis deveria privilegiar a compra de quitinetes. Apartamentos maiores têm uma rentabilidade inferior e, além disso, tendem a se valorizar mais devagar. Lembre-se de que dobrar o valor de um apartamento que custa R$ 100.000 é muito mais fácil do que dobrar o valor de imóveis que custam R$ 2.000.000,00!!
Fonte : O pequeno Investidor
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