Locador e Locatário

Por:Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários IBEI

O instituto IBEI recebe inúmeras perguntas sobre Locador e Locatário.

Muitas pessoas ainda têm a cultura de cidade pequena e têm receio de confiar em uma imobiliária, os direitos e deveres são uma duvida constante.

Levamos algumas perguntas ao Presidente do Instituto IBEI, Advogado especialista em Mercado Imobiliário Paulo Viana.

Paulo Viana: Confiar em uma imobiliária ou mesmo em qualquer outra pessoa (física ou jurídica) pode ser uma questão de fé (quando o fazemos cegamente, baseado apenas em pré conceitos), ou realizado de forma profissional (a partir da análise da ficha corrida, dos antecedentes, da documentação e de fontes formais de consulta, tais como órgãos de classe, SPC, PROCON, etc.).

Em Minas Gerais, temos o hábito de investigar a fama de uma empresa, perguntando a amigos e parentes que já tenham negociado com ela (boca a boca).

Embora estes indicadores sejam eficientes para encontrarmos eventuais contra indicações a negociar com determinada empresa, nada garante que ela se manterá boa eternamente.

Temos sempre que estar vigilantes, acompanhando o trabalho daqueles a quem delegamos nossos interesses.


IBEI: Quais as vantagens de contratar os serviços de uma imobiliária para locar um imóvel?

Paulo Viana: A vantagem é justamente a segurança, vez que a contratação de imobiliária idônea irá proporcionar a redução dos riscos de um negócio mal feito, transformando em tranqüilidade o problema enfrentado pelo Proprietário do imóvel.

Uma imobiliária idônea contém profissionais habilitados (corretores imobiliários regularmente inscritos no CRECI) para fazer a avaliação, documentação, contratação e administração de vendas ou locação de imóveis.

A idoneidade de uma imobiliária pode ser aferida iniciando-se pelo órgão de classe, ou seja, pelo CRECI local, que informará se se trata de empresa regularmente constituída, com profissional responsável habilitado.

IBEI: Quais os direitos do locatário e do locador?


Paulo Viana: Os direitos do locatário e do locador estão dispostos na lei 8.245/1991, sendo que, os direitos de um são as obrigações do outro, as obrigações do locador e do locatário são elencadas respectivamente nos artigos 22 e 23, desta Lei.


IBEI: Poderia citar algumas obrigações das imobiliárias?

Paulo Viana: As imobiliárias têm obrigação de prestar serviços de qualidade e dar quitação, na forma de recibo, dos valores auferidos com sua atividade profissional.


IBEI: O que não é correto cobrar do inquilino quando aluga um apartamento?

Paulo Viana: Não é correto cobrar do inquilino taxa de cadastro ou administração, vez que a legislação estabelece como dever do locador (inciso VII, do art. 22, da Lei 8.245/1991).

IBEI: O que o inquilino deve observar em um corretor de imóveis? Imobiliária?

Paulo Viana: Ao ser atendido por um Corretor Imobiliário, o Cidadão tem o direito de exigir a apresentação da carteira profissional do Corretor, para se certificar de estar tratando com um profissional responsável e não com um aventureiro. O mesmo vale para imobiliárias, vez que elas também devem estar devidamente registradas no CRECI de sua região.


IBEI: Qual a importância da vistoria do imóvel e, para que serve?


Paulo Viana: A vistoria do imóvel é realizada para documentar o estado em que o mesmo se encontra, geralmente quando ocorre troca de titularidade da posse do bem. É feita na forma escrita, ou seja, um documento, assinado por ambas as partes contratantes, o laudo, do qual constam a descrição minuciosa e fotos do imóvel.

Também é necessário vistoriar um imóvel por ocasião da avaliação, para que se possa comparar aquele bem com outros ofertados no mercado.

IBEI: Vantagens das redes de imobiliárias para o locatário?

Paulo Viana: As redes de imobiliárias geralmente concentram suas ofertas em certas mídias, geralmente sites da internet, que facilitam em muito a localização e visualização do imóvel de interesse do comprador ou do inquilino.

As redes também costumam padronizar os procedimentos comerciais e contratos, de modo a facilitar o trabalho dos corretores e clientes.

Geralmente as redes também exigem de seus participantes o respeito a um código de ética, o que reverte em mais credibilidade e qualidade do serviço prestado.

IBEI: Que garantias a imobiliária pode exigir do inquilino para pagamento do aluguel?

Paulo Viana: As garantias que o locador pode exigir do inquilino são uma das quatro abaixo:

I – Caução;

II – Fiança;

III – Seguro fiança;

IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;

Mas após a alteração na Lei de Locações introduzida pela Lei 12.112/2009, ficou interessante não constar qualquer garantia nos contratos, mas exigir o pagamento antecipado e, no caso de atraso, pedir logo a liminar de despejo