Um incorporador está interessado em construir no teu imóvel?
Surgiram dúvidas sobre como formalizar a negociação?
Vou rascunhar aqui algumas informações que podem responder, ao menos em parte, estas questões.
Antes de mais nada, a documentação do imóvel e das partes envolvidas devem ser conferida à exaustão, assim, como se deve analisar as características do solo e as questões sócio ambientais e urbanas, mas digamos que todos estas barreiras sejam ultrapassadas e as partes tenham se acertado acerca do valor da negociação, vou sugerir algumas transações possíveis.
1)PAGAMENTO POR PERMUTA.
A opção mais usual para esta situação é o terreneiro permutar o valor do terreno por unidades edificadas, para tanto as partes farão um pré-contrato de compromisso de compra e venda (uma espécie de ‘contrato de gaveta‘), em seguida quando a incorporação estiver apta a ser registrada a incorporadora emite um Nota Promissória pro soluto e subscreve um contrato de compromisso de compra e venda.
Paralelamente à escritura de compra e venda é firmada uma confissão de dívida com pagamento em moeda corrente do valor ou através de dação de pagamento – caracterizando a permuta, neste último caso.
Outra opção é a da permuta com torna, na qual o incorporador disponibilizará algumas unidades mais “x” reais de pagamento pelo terreno – tudo ajustado na confissão, com o que o registro do imóvel fica limpo para o incorporador seguir seu rumo.
Nesta opção o terreneiro pode ficar liberado, pois se protege frente a terceiros por defeitos da obra ou danos que a edificação possa causar aos compradores das unidades.
No entanto, se o terreneiro pretender que o pagamento do terreno se dê através da entrega de ‘y%’ do faturamento, aparentemente o o terreneiro ganhará mais, no entanto estará inserido no risco do negócio e, deve, pois responder por ele.
2) PAGAMENTO MEDIANTE A CRIAÇÃO DE UMA SPE.
A incorporadora e o terreneiro se unem e criam uma sociedade de propósito específico, comumente chamada de SPE.
A SPE terá um CNPJ próprio, portanto obrigações e direitos bem identificáveis.
O terreneiro e o incorporador, cada qual receberá sua parte, conforme ajuste acerca da distribuição dos lucros.
A vantagem da SPE é que esta negociação é bem vista pelos bancos, portanto com ela o incorporador conseguirá melhor seu acesso a linhas de crédito para realizar a obra.
3) POR MANDATO.
Esta forma também é conhecida como sociedade em conta de participação. Embora se utiliza o termo sociedade, na verdade não há uma sociedade personificada, pois ela somente terá validade com relação aos sócios.
4) CONSÓRCIO.
Com a criação de um consórcio a empresa e o terreneiro têm suas obrigações bem distintas e agem com transparência, pois o consumidor sabe qual empresa é a líder .
O fisco também se beneficia desta transparência, pois cada parte terá uma situação tributária bem distinta uma da outra.
5) CONTRATO PARA CONSTRUÇÃO DO PROGRAMA MCMV.
No programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), há procedimento distintos:
- para imóveis comercializados na faixa salarial de 0- 3 salário mínimos: quem compra o terreno é a caixa Econômica Federal, a qual paga o valor da avaliação diretamente ao terreneiro e ao incorporador o valor da edificação;
- para imóveis destinados a consumidores com faixa salarial de 3-10 salários mínimos: o procedimento é norma, porém com um ente financiador, o qual paga o terreno diretamente ao proprietário e o edificação ao incorporador.
A vantagem de pagar direto ao terreneiro é vantajoso ao incorporador, o qual se assim não fosse teria um aumento da PIS/COFINS.
Nesta hipótese de negociação pode acontecer da CEF avaliar o terreno num valor inferior ao pretendido pelo terreneiro, como resolver este impasse?
Bom eu repasso a sugestão do Professor Marcelo M. de Almeida, o qual sugere formular um contrato em paralelo entre o incorporador e proprietário, através do qual o terreneiro receberá do incorporador o pagamento de até X reais por metro quadrado, no caso da CEF avaliar o imóvel por preço inferior ao pretendido.
As sugestões estão ai, basta agora identificar o perfil do terreneiro e do incorporador para saber, qual opção seguir.
Silvia Letícia Tenfen Goedert
Fonte:http://www.tributobrasileiro.com.br/
Existe uma promessa de compra e venda em registro público com nota promissória " pro soluto ", porém o comprador não resgatou a nota promissória por falta de pagamento.Deixou um procurador para concretizar a compra na pretensão da escritura definitiva. O outogante quer o imóvel de volta e não dá a quitação.O comprador e a sua esposa faleceram deixando três herdeiros.O procurador do comprador concorda com a atitude dos outorgantes e quer resolver de formas amigável, sem ir por meios judiciais. Pode rescindir esse contrato por meio de cartório, outro registro público rescindindo a promessa de compra e venda?
ResponderExcluirOlá,
ResponderExcluirTenho um terreno de 1600m² em Guarulhos e uma construtora, me ofereceu 6 apartamentos, dos 45 que farão no local. Diz que cada um custará R$200 mil.
Conversei com um tabelião da cidade e o mesmo disse que qualquer documento, não teria valor para realizar essa permuta, caso o construtor não fizesse um "seguro bancário" em meu nome.
O seguro-garantia é o tipo de seguro mencionado acima? Vocês fazem? Como posso saber maiores detalhes para não levar um "calote" caso o construtor não cumpra o contrato?
IMPORTANTE: Como me previno de não ser responsabilizado contra terceiros, caso a incorporadora não entregue o que vendeu?
Muito obrigado.
Abraços,
Olá,
ResponderExcluirPreciso de um modelo de contrato firmado entre eu dono do terreno um construtor mais um investidor.
O terreno está avaliado em 60 mil, com previsão de 60 mil para edificar um residência. Onde no final o terreno vai ser vendido por aproximadamente 160 mil. O lucro será a diferença entre o valor do terreno + custo da obra - valor da venda final. Assim será dividido o lucro, 40% para o dono do terreno 40% para o investidor e 20% para a construtora.
Por favor como faço para contratar uma assessoria, pode me mandar um email para contato.