Lei permite negociar espaço aéreo sobre imóvel

Não é novidade o fato de um apartamento com vista para o mar ou outra paisagem privilegiada custar até 40% mais do que outro nas vizinhanças, que não conta com o benefício. Também é fartamente conhecido que, dependendo da localização, um apartamento em tal condição pode ser desvalorizado na mesma proporção, se um novo edifício surgir à frente, bloqueando a visão da paisagem.



O fato desconhecido por muitos vem agora. Embora intitulada “direito de superfície”, há uma legislação específica que permite a compra (e, portanto, a venda) do espaço aéreo sobre um imóvel. Este direito está previsto na Lei 10.257/01, mais conhecida como Estatuto da Cidade.



Quem já está dando tratos à bola para acionar os responsáveis pelo edifício que lhe roubou a vista, pode tirar o cavalinho da chuva. Não é assim que funciona, pois uma lei não pode conflitar com outras. Significa que, uma vez aprovada nos órgãos competentes e tendo cumprido as exigências legais, uma edificação não é passível de ação judicial por conta de estreitar horizontes.



Caso real - Como óbvio, o espaço aéreo relativo ao terreno tem o campo projetado na vertical (nem pense em pleitear negócio argumentando possuir trecho de rota de avião, porque não terá respaldo legal). Por exemplo: quando uma residência térrea ou assobrada é vendida para que ali seja erguido um edifício, o espaço aéreo sobre ela está implícito na venda, caso contrário o terreno não poderia abrigar um espigão.



Há, pelo menos, um fato real que ilustra negociação de espaço aéreo. Uma incorporadora adquiriu terrenos em Ipanema, RJ. Em frente às áreas adquiridas havia (e há) uma clínica que os incorporadores também desejaram comprar, justamente para garantir que, no futuro, não fosse erguido ali outro edifício, prejudicando a vista para o mar.



Ocorreu que o proprietário não desejava vender o imóvel, mas aceitou negociar o seu espaço aéreo com os empreendedores. Estes, apoiados pela Lei 10.257/01, adquiriram o direito do espaço aéreo da clínica e, posteriormente, o transferiram para os compradores de imóveis no empreendimento. Para ter validade, uma negociação do gênero deve ter escritura pública registrada no Cartório de Imóveis.



Com a atitude preventiva – esta sim, permitida pela lei, os incorporadores garantiram para seus clientes a manutenção da vista eterna. Agora, caberá aos proprietários dos imóveis manterem o privilégio, porque se decidirem abrir mão poderão transferi-lo a terceiros, o que é permritido pelo artigo da Lei 10.257/01. A seguir, reprodução do trecho do Estatuto da Cidade que faz referência ao tema.



Seção VII

Do direito de superfície



Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.



§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.



§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.



§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.



§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.



§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.



Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.



Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:

I – pelo advento do termo;



II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.



Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.



§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.



Leu o parágrafo terceiro? Parece deixar uma brecha para o Kassab cobrar IPTU. Já que a intenção é não ocupar o espaço aéreo, se o prefeito paulistano conseguir medir para cobrar, o imposto será progressivo.
Fonte R7