O futuro do crédito

Redação - Estado de Minas

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Jorge Luiz Oliveira de Almeida




Por lei, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em caderneta de poupança para o crédito habitacional. Atualmente, existe a preocupação de que o crescimento da caderneta não acompanhe os financiamentos. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o saldo dos recursos da poupança avança num ritmo de 20% ao ano, enquanto o financiamento imobiliário cresce num ritmo bem mais acelerado: cerca de 50%. Portanto, em alguns anos, será necessário recorrer a outras fontes de recursos.


Já existe consenso entre os analistas do setor de que é necessário um novo funding para sustentar o crescimento dos empréstimos imobiliários no país. Conforme estimativas da Abecip, em dois anos, ou seja, até 2013, os direcionamentos dos recursos para a caderneta de poupança não serão suficientes para atender o crescimento da demanda. Vale esclarecer que esses recursos não vão acabar. Eles apenas serão insuficientes para atender a expansão esperada para o financiamento imobiliário.
Vale ressaltar também que a escassez desses recursos não significa perspectivas negativas para o setor da construção. Aliás, deve-se deixar claro que a necessidade de encontrar novas fontes de dinheiro ocorre em função da resposta positiva para a área habitacional. Pode-se dizer que é resultado do sucesso do processo de financiamento no país nos últimos anos

Não se pode pensar em desenvolvimento sustentável do crédito imobiliário com somente duas fontes (caderneta de poupança e FGTS). A agenda habitacional do país precisa de alternativas e, hoje, sem dúvida, a securitização de recebíveis imobiliários é a mais viável e saudável para suprir essa necessidade.
Em geral, no mundo todo, é o mercado secundário que alimenta o mercado de financiamento imobiliário. No Brasil, o Sistema de Financiamento Imobiliário, criado em 1997 pela Lei 9.514/97, precisa se consolidar como uma alternativa capaz de suprir o mercado com fontes de recursos de longo prazo para que o financiamento imobiliário continue apresentando expansão e registrando resultados positivos. A securitização imobiliária apresenta condições para prosperar no mercado de capitais e o arcabouço legal consistente é um dos fatores que podem confirmar isso.
Deve-se lembrar que a securitização é um processo por meio do qual os créditos imobiliários são convertidos em títulos imobiliários (Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs) por Companhias Securitizadoras de Crédito Imobiliário e que podem ser negociados no mercado financeiro e também no mercado de capitais. Portanto, os CRIs referem-se a títulos que são lastreados em créditos imobiliários.
Apesar de já ter eficientes instrumentos jurídicos para isso, o mercado secundário de crédito imobiliário no país ainda é incipiente. Enquanto na Europa avança a utilização dos Covered bonds, que é um passo à frente na securitização imobiliária, o Brasil ainda precisa estimular muito a utilização do CRI. O Covered bond é um título emitido por instituições financeiras que traz uma determinada carteira pré-analisada pelos investidores que vai ser garantia. Se tiver inadimplência ou até insolvência da instituição, essa carteira é transferida aos detentores dos títulos.
Na securitização, o investidor pega o risco do tomador no final. No Covered bond há duas garantias: um banco e um tomador. Certamente, esse é o futuro do financiamento imobiliário. Já os CRIs são títulos de renda fixa e têm como garantia os créditos imobiliários, que foram originados nos financiamentos imobiliários. Para as pessoas físicas, esses títulos têm isenção de Imposto de Renda.
Como se vê, alternativas existem e precisam ser consideradas. O bom é que a discussão para essa questão já começou, o que sinaliza o amadurecimento do mercado e a preocupação com a matéria. Com uma nova possibilidade de funding, o país certamente avançará ainda mais no seu processo imobiliário.