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terça-feira, 29 de março de 2011

Movimento de rua é fator de valorização


A tranquilidade ou a agitação faz toda a diferença na hora de alugar ou comprar; tudo depende se o imóvel é comercial ou residencial
Jennifer Gonzales, de O Estado de S. Paulo

SÃO PAULO - Quanto mais sossegada a rua, mais caro é o imóvel. Quanto mais movimentado o endereço, mais cara é a propriedade. Conversa de louco? Não, tudo depende do ponto de vista, ou melhor, do mercado do qual estamos falando. Se for apartamento ou casa residencial, quanto mais tranquilo o endereço em que está localizado, mais alto é o valor do metro quadrado.


Nilton Fukuda/AEOscar Freire é a mais disputada entre os endereços comerciais sofisticadosSe o imóvel for uma loja, no entanto, o preço da locação estará diretamente ligado ao movimento da rua ou avenida em que se encontra. Quanto mais pedestres transitam por ela, quanto mais burburinho atrai, maior o seu valor. Prova disso é a popular 25 de Março, uma das ruas mais movimentadas de São Paulo – ela chega a atrair 1 milhão de pessoas por dia na época do Natal.



Segundo a corretora Valentina Caran, dona de imobiliária de mesmo nome, no "pedaço chique" do endereço (próximo ao Shopping 25 de Março) o valor do aluguel é de R$ 300 por metro quadrado. "A 25 de Março é popular, mas caríssima", afirma Valentina. "Grandes marcas querem se instalar lá, mas não conseguem devido à alta procura na área", revela.



O preço se equipara ao valor de locação do melhor trecho da Rua Oscar Freire (entre a Bela Cintra e a Haddock Lobo – a terceira mais valorizada). "Esse endereço, um dos mais sofisticados de São Paulo, está completamente saturado."



Ranking



Se incluirmos o shopping mais caro da cidade, o Iguatemi, os valores de locação tornam-se dignos do mercado internacional. Literalmente. Em 2010, o preço de locação desse endereço – R$ 643 o metro quadrado em junho – tornou-se o 11º no ranking dos alugueis comerciais mais caros do mundo. Os três primeiros da lista são a Quinta Avenida, em Nova York, a Causeway Bay, em Hong Kong, e o distrito de Ginza, em Tóquio. Os dados são da Cushman & Wakefield, consultoria do mercado imobiliário sediado em Nova York.



"Todas as lojas de luxo querem estar no Shopping Iguatemi. E o valor de locação de uma loja de shopping é composto por aluguel mínimo, mais um porcentual sobre as vendas da loja, combinado entre o dono do shopping e o da loja", diz a gerente de pesquisas da Cushman & Wakefield para a América do Sul, Mariana Hannania.



Segundo a corretora Valentina Caran, "em comparação com alugueis de lojas, os de escritórios são mais baratos". Os números da Cushman & Wakefield seguem esse raciocínio. Salas comerciais e escritórios na Avenida Brigadeiro Faria Lima custavam, em média, R$ 134 o metro quadrado por mês no quatro trimestre de 2010, quando a consultoria fez sua última pesquisa. "O trecho mais caro fica entre as avenidas Juscelino Kubitschek e a Cidade Jardim, onde estão localizados os edifícios mais modernos, construídos a partir de 2002", informa Mariana, gerente da Cushman. "São prédios inteligentes, com sistemas de segurança, eletricidade e ar condicionado integrados."



O segundo endereço mais caro é a Paulista (ao longo de toda a avenida), que vale R$ 104,3 o metro quadrado ao mês, seguido pela Avenida Juscelino Kubitschek (da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Marginal Pinheiros), por R$ 102,3.



Residenciais



Se ruas e avenidas agitadas puxam os valores para cima, o oposto acontece com imóveis residenciais. De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), as quatro ruas com o metro quadrado mais caro da cidade (entre R$ 15 mil e R$ 20 mil) para apartamentos são: Frederic Chopin, Franz Schubert, Seridó e Tucumã (as três primeiras ficam no Jardim América e a quarta no Jardim Europa). "Esses endereços são exclusivamente residenciais, tem pouquíssimo trânsito e não servem como corredor de passagem para outras vias centrais", diz o presidente da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia.



O mesmo princípio vale para imóveis horizontais. Neste grupo, os três endereços mais valorizados da cidade são as ruas Guaiaquil, Porto Rico e Iucatã. Todas elas ficam no Jardim América e os preços dos terrenos vão de R$ 4 mil a R$ 5 mil o metro quadrado.



"Esses valores não incluem o preço do metro quadrado dos imóveis", explica Pompéia. "O valor do metro quadrado útil varia muito porque depende do estado de conservação do imóvel, idade, quem projetou a casa (um arquiteto famoso sempre conta pontos) e se possui requintes particulares, como piscina com aquecimento, automação e várias suítes."

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DESAPROPRIAÇÃO DA AVENIDA PEDRO I

Paulo Viana Cunha é advogado especializado em negócios imobiliários. Representando comerciantes da região, formou Comissão de Moradores e Comerciantes da Av. Pedro 1º, com objetivo de conhecer os projetos e debater, com a comunidade e o Poder Público Municipal, algumas alternativas que atendam ao interesse público, com menor impacto para a Comunidade local.Os interessados podem contatar a Comissão pelo Telefone (31) 2551-2718.


Ares de mudança começam a rondar, pelo menos no papel, o entorno da Avenida Pedro I, que corta as regiões Pampulha e Venda Nova, em Belo Horizonte. A prefeitura decretou de utilidade pública, para fins de desapropriação, cerca de 240 imóveis no Bairro Santa Branca, na primeira região. Publicada ontem no Diário Oficial do Município (DOM), a decisão é um importante passo para duplicar a via e implantar o Transporte Rápido por Ônibus (BRT, bus rapid transit, em inglês). Junto das avenidas Pedro II/Carlos Luz e Cristiano Machado, o corredor Antônio Carlos/Pedro I vai receber o novo sistema, principal aposta do poder público para agilizar o trânsito na capital, visando a Copa do Mundo de 2014. Inspirado no metrô, o sistema conta com pistas exclusivas para os coletivos, plataformas em nível, pagamento da tarifa antes do embarque, além de ônibus articulados. Apenas para preparar o caminho para o novo modelo de transporte, a prefeitura calcula um gasto de R$ 180 milhões em desapropriações, além dos R$ 217,7 milhões da duplicação. O projeto total é orçado em R$ 700 milhões. Pela previsão da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), as desapropriações, que vão ocorrer, sobretudo no sentido Centro/bairro, começam em janeiro e as máquinas entram em campo dois meses depois. Já em setembro, a BHTrans, empresa que gerencia o tráfego da capital, decide qual consultoria dará apoio à execução das obras de requalificação da Pedro I. Atualmente, a via tem duas pistas de duas faixas em cada sentido, e será duplicada em toda sua extensão. São cerca de 3,5 quilômetros, compreendidos entre as avenidas Portugal e Vilarinho. A obra amplia em 27 metros a via, por onde circulam cerca de 45 mil veículos diariamente. O corredor ganha mais uma pista, com duas faixas por sentido, exclusiva para transporte coletivo. Depois de concluída esta primeira fase, será iniciada de fato a implantação do BRT, com a construção de estações de embarque e desembarque de passageiros, além de terminal de integração com outras linhas. A previsão é que no segundo semestre de 2012 a população já possa circular nos ônibus articulados, nos moldes de capitais como Curitiba e Bogotá (Colômbia). INDENIZAÇÃO A notícia deixa em alerta quem mora ou trabalha nas proximidades da avenida, consagrada pelo comércio de automóveis e materiais de construção. Apesar de não ter havido proposta formal, proprietários de imóveis temem receber valor aquém ao de mercado, aquecido pela especulação imobiliária. Já os inquilinos lamentam abandonar a avenida, e outros respiram aliviados, com a desapropriação parcial do terreno, dando oportunidade de permanecer no ponto. Preocupados com as mudanças, moradores e comerciantes formaram comissão para acompanhar todo processo. A discussão foi, inclusive, pauta de audiência pública na Câmara Municipal esta semana. De acordo com o advogado da Comissão dos Moradores e Comerciantes da Pedro I, Paulo Viana Cunha, a principal preocupação é em relação ao preço a ser pago pelos imóveis. “Além de desapropriar, em muitos casos, a medida mata o negócio. E a prefeitura já disse que não pagará a indenização para fins de comércio”, ressalta. Segundo ele, moradores também questionam a poluição do ar e sonora trazida pela obra. Essas questões serão discutidas, segunda-feira, em reunião do Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam). Especulação eleva preços Há mais de 30 anos na Avenida Pedro I, na altura do Bairro Santa Branca, Região da Pampulha, a Pujal Autopeças passou ilesa pela primeira duplicação da via, quando o comandante dos negócios era ainda o pai de Marcelo Marques Teixeira, que divide a gerência da loja com mais dois irmãos. Desta vez, eles estão na lista de desapropriação e, de malas prontas, lamentam a mudança forçada para nova sede, no bairro vizinho, o Santa Mônica. “Vamos perder muito com a mudança. Queríamos ir para a Avenida Portugal, aqui perto, mas a especulação aumentou demais. O preço está fora da realidade. Tem terreno de 1 mil metros quadrados valendo R$ 1 milhão”, comenta. A expectativa é conseguir receber da prefeitura valor compatível com o investimento de uma vida. “O ponto aqui é sem comparação”, afirma. Se, para os comerciantes, a preocupação é o sustento, para os moradores a dor de cabeça é a perda da tranquilidade. A contabilista Sirley Nascimento, de 37, sofre com os engarrafamentos diários e reconhece a importância da duplicação, mas também teme impactos negativos das intervenções. “Não sabemos se a estrutura do prédio vai aguentar. Pelo projeto, vai passar um viaduto bem ao lado”, reclama a moradora. O prédio fica às margens da avenida, bem em frente ao Parque Municipal Lagoa do Nado, área verde que não sofrerá alterações com a obra. (FA) *Publicado em: 27/08/2010 / Estado de Minas / Gerais