Apesar de muitas pessoas considerarem o investimento em imóveis como conservador, na verdade existe um risco considerável associado a este tipo de aplicação, pois trata-se de um investimento de grande porte com baixa liquidez. Rentabilidade Riscos Liquidez Custos Fundos imobiliários Residencial ou comercial?
Assim como nos demais investimentos, é preciso analisar com cuidado o retorno e o risco associado no investimento em imóveis. Quanto ao retorno das aplicações, elas são determinadas com base no valor do aluguel que pode receber pelo imóvel e no potencial de valorização da propriedade. Dependendo das características do imóvel, os ganhos com aluguel ficam entre 0,80% e 1,20% ao mês, antes do desconto de impostos. Os impostos são recolhidos com base no carnê-leão, cujas alíquotas são de 15% e 27,5%, dependendo do valor do aluguel. Além disso, é preciso pagar uma taxa para a corretora que alugou o imóvel, de cerca 10% do valor do aluguel. Já o potencial de valorização da propriedade na hora da venda é imprevisível e depende das condições do mercado e do imóvel em questão. Veja abaixo dicas de como valorizar seu imóvel.
O risco de se investir em imóveis não é tão baixo como imagina a maior parte das pessoas, pois além de se tratar de um bem de valor considerável, existe o risco de inadimplência no caso do aluguel, isto sem falar no risco de não conseguir alugar o imóvel por algum tempo e ter que arcar sozinho com todas as despesas de manutenção. Outro fator a ser considerado é o custo de manutenção, principalmente no caso de imóveis mais antigos, que por sua vez acaba refletindo no valor do próprio imóvel, que tende a ser mais baixo. Os altos custos de manutenção dos imóveis mais antigos implicam na chamada depreciação do valor do imóvel, isto é, na redução do preço de venda.
O maior problema das aplicações em imóveis é exatamente sua baixa liquidez. Ao contrário da aplicação em fundos, que você pode sacar a cada 30 dias, no investimento em imóvel você precisa encontrar um comprador, o que pode levar algum tempo.
Exatamente por isto, a aplicação em imóveis é destinada para quem pretende aplicar no médio e longo prazos, assim, nunca aplique em imóveis o dinheiro que vai precisar para pagar contas, pois você pode acabar tendo problemas sérios para gerir seu orçamento. Se o dinheiro que você pretende investir na compra do imóvel representar mais do que 30% das suas economias, então você deve ter certeza que é um excelente negócio, pois não vale a pena colocar muitos ovos na mesma cesta!
Outro aspecto importante deste tipo de aplicação são os custos, que podem acabar pensando no seu bolso, principalmente aqueles que se referem à manutenção dos imóveis. Some tudo na ponta do lápis, não se esqueça de nada, desde o condomínio, até os gastos com a faxineira para manter o imóvel limpo quando ainda não estiver alugado. Não se esqueça dos impostos e taxas, e na hora de alugar é importante fazer um contrato detalhando a responsabilidade pelos custos de manutenção do imóvel, só assim você evita disputas e dores de cabeça.
Não se esqueça também dos custos associados com a compra e/ou venda de um imóvel, como, por exemplo, corretagem, escritura, registro em cartório e imposto de transmissão. Os altos custos associados ao investimento em imóveis são a principal razão pela qual eles são considerados investimentos de longo prazo.
Para quem gosta de investir em imóveis, mas não dispõe de tempo ou de recursos necessários para ingressar no mercado tradicional, os fundos imobiliários certamente podem ser uma boa opção de investimento. Até então restritos aos grandes investidores, os fundos imobiliários estão cada vez mais se popularizando com o aumento da participação dos pequenos investidores.
Aplicar em fundos imobiliário é relativamente simples. Basta comprar cotas do fundo, da mesma forma que é feita com os fundos de investimento. Nessa categoria, a maior parte dos investidores tem um perfil mais conservador e aplica o dinheiro no longo prazo. Relativamente recentes, os fundos foram criados há cerca de nove anos e são regulamentados pela CVM (Comissão de Valores Imobiliários).
A legislação estabelece que pelo menos 75% dos recursos destes fundos, também conhecidos como patrimônio, devem estar aplicados em bens e direitos imobiliários, o que inclui desde empreendimentos em construção até imóveis já concluídos. O excedente, que não é usado na incorporação dos imóveis, deve ser aplicado em ativos de renda fixa, o que aumenta a liquidez do investimento sem alterar o risco embutido neste tipo de aplicação.
A rentabilidade do investimento se origina na venda das cotas que constituem o fundo ou no recebimento dos direitos sobre os imóveis, como aluguéis e concessões, abrindo possibilidades de ganho em diversas áreas deste setor. Existem basicamente dois tipos de fundos: aqueles que envolvem imóveis ainda em construção, que são conhecidos como fundos de empreendimentos e mais arriscados, e os fundos de arrendamento, é menos arriscada, pois como os imóveis já estão concluídos onde o investidor nada mais faz do que receber um aluguel pela locação do imóvel. A rentabilidade varia entre 1% e 1,5% ao mês, para prazos de rendimento que variam entre dois e três anos. Apesar de muitos fundos ainda possuírem aplicações mínimas relativamente altas, já é possível encontrar fundos cuja aplicação mínima pode ser de R$ 5 mil.
Não há como negar que uma das grandes dores de cabeça das aplicações em imóveis é a administração das propriedades. Quem gosta de ter que lidar com inquilino que atrasa, problemas de manutenção do imóvel ou documentação? Este é exatamente um dos grandes apelos dos fundos imobiliários, onde a administração do imóvel agregado ao fundo não é de responsabilidade do investidor, mas feita por profissionais do setor.
Desta forma, todas as operações relacionadas aos termos de compra, venda e arrendamento, assim como os gastos com manutenção, impostos e documentação do imóvel são de obrigação da instituição que está à frente do fundo. Com isso, você não precisa se preocupar com a administração do estabelecimento, próprias do mercado tradicional de imóveis.
Para quem gosta de aplicar diretamente em imóveis, ao invés de optar pelos fundos, na hora de escolher o tipo de imóvel para investir dê preferência para os imóveis comerciais e residenciais. Já os investimentos em terrenos, fazendas, sítios e casa de praia devem ser vistos com mais cautela, pois tendem a demorar mais para valorizar e porque a liquidez do mercado é menor ainda, isto é, mais gente quer casa para morar do que terreno ou sítio.
Com relação aos imóveis comerciais, prefira os que são usados para escritórios e lojas. Para quem preferir escritórios, é preciso ficar atento às instalações, hoje em dia, os avanços da tecnologia são tantos que não investir em imóvel inteligente, isto é, que tem instalações que permitam acesso à internet banda larga, etc. pode não valer a pena. A opção deve ser pelos imóveis de menor tamanho, pois assim você consegue diversificar melhor o risco, e porque é mais fácil alugar. Ao invés de ter um escritório de 500 m2, prefira cinco de 100m2, o risco de todos ficarem sem alugar ao mesmo tempo é bem menor do que no imóvel grande. Já nas lojas, prefira os imóveis que estão dentro de shopping centers, onde o retorno e liquidez do investimento são maior.
Já no caso dos imóveis residenciais, os chamados flats, pequenos apartamentos com serviços, são a melhor opção. Nestes casos prefira os imóveis que fazem parte de um "pool de locação", pois você recebe a média de ocupação do empreendimento, com menores custos de gestão. O mercado brasileiro ainda não é bastante desenvolvido como investimento, pois a legislação do inquilino ainda é bastante favorável ao inquilino, o que, em alguns casos, dificulta a retomada do imóvel. Pense que uma briga na Justiça para receber aluguéis atrasados pode acabar corroendo ainda mais os ganhos da sua aplicação.
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