Focando a compra do imóvel

Existe um grande preconceito em relação a imóveis usados no País, principalmente se for um apartamento. As famílias sempre optam por um imóvel novo, de preferência recém-inaugurado. E pagam mais por isso. A justificativa, além do conforto de morar numa casa nova, está no bolso.

Um imóvel novo dificilmente terá que passar por reformas e não apresentará problemas de vazamentos, de instalações elétricas ou terá uma planta antiquada, que atenda às necessidades de uma família de 50 anos atrás. Em outras palavras, um imóvel novo atende às demandas de uma família contemporânea e não traz dores de cabeça.

Estilo de vida
Imóveis novos são mais caros que imóveis antigos, e geralmente são menores. Por outro lado, possuem mais vagas na garagem, cozinha e banheiros mais modernos e acabamentos mais funcionais. E se estivermos falando de um edifício, isto implica em menos dinheiro gasto com manutenção de elevadores, infiltrações e outros gastos com a instalação elétrica. Entre os itens que mais valorizam um imóvel, a idade e quantidade de vagas na garagem estão em posição privilegiada. Quanto mais novo for o edifício e maior for o número de vagas mais caro é o apartamento.

Ainda assim, existem aqueles que não abrem mão do charme e do espaço oferecido por um apartamento mais antigo. Pessoas mais velhas ou jovens estudantes, que fazem tudo à pé preferem apartamentos mais velhos, bem localizados e sem vagas na garagem. E há pessoas que detestam edifícios antigos, e preferem morar em apartamentos pequenos, com aspecto de recém-construído, e obviamente com mais vagas na garagem. Tudo questão de estilo de vida.

Localização
Apesar de um imóvel novo já ser mais caro em comparação a um antigo, existe a possibilidade de seu preço subir ainda mais. Esse fator está relacionado à localização do imóvel. Imóveis novos em regiões novas tendem a sofrer uma grande valorização no longo prazo. Um imóvel mais antigo, numa região já estabilizada tem menor potencial para ter um acréscimo de preço. A menos que seja uma região antiga e desvalorizada, que está passando por um processo de revitalização, como é o caso do centro de São Paulo.


Imóvel na planta
Diante dos recentes casos de quebra de construtoras e incorporadoras, muitas famílias brasileiras passaram a enxergar com maus olhos as oportunidades imobiliárias ainda na planta. A desconfiança diminuiu o interesse por apartamentos ainda em construção. Mesmo assim, existem algumas vantagens de se adquirir um imóvel na planta, como o preço e a facilidade para se realizar alterações, sem a necessidade de se recorrer a obras posteriores.

O ideal é focalizar suas atenções na construtora ou incorporadora da qual estamos comprando o imóvel. Além da tradição, o importante é a idoneidade da empresa. Comprar na planta, portanto, só se for de uma construtora saudável. Caso contrário, é preferível adquirir um apartamento pronto e não correr o risco e de ver seu sonho ir por água abaixo.

Vantagens do imóvel na planta
Como todo imóvel em fase de construção, a vantagem de comprar um apartamento na planta é justamente a possibilidade de fazer alteração no projeto. Essa alternativa pode ser interessante se você é daqueles que gosta de acabamentos bem personalizados.

Imagine que se o apartamento já estiver pronto e você for exigente, muito dinheiro será gasto na troca de pisos, azulejos, luminárias e outros detalhes que fazem a diferença na hora que você for morar no imóvel. Além do montante gasto, outro problema é a dor de cabeça com a obra. Melhor deixar para mudar paredes, ampliar o banheiro ou construir um cozinha americana quando a obra ainda não estiver pronta.

Outro ponto positivo de um imóvel na planta é o preço. Normalmente, em comparação ao preço de um apartamento pronto, o desconto fica por volta de 20%, mesmo pagando todas as despesas de administração para a construtora.

uidados ao escolher o apartamento
A maior preocupação de quem está comprando um imóvel na planta é a possibilidade da construtora vir à falência. Com todo o histórico que temos no País, não é nenhum exagero comprar um apartamento tendo em vista a empresa que está realizando a obra. E não basta a construtora ser grande e ter tradição no mercado. É preciso verificar a situação financeira da empresa e checar os processos que ela pode estar sofrendo na Justiça.

Algumas empresas apresentam um rápido crescimento de suas atividades e acabam se endividando de uma forma arriscada. Se os gestores da construtora não souberem administrar os passivos da empresas, quem acaba sofrendo os aspectos negativos são os compradores de imóveis.

Outra conseqüência da má gestão dos recursos de uma construtora ou incorporadora são os atrasos na obra. Além de a família demorar mais para receber as chaves do imóvel, é preciso contabilizar os gastos que ela terá com aluguel e o custo de ter o dinheiro parado, engessado num imóvel inacabado, não rendendo juros.


Custos devem caber no seu bolso
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A casa onde você mora está de acordo com o seu padrão financeiro? Será que você não mora além das suas possibilidades? Essa é uma questão muito sutil na vida das pessoas. Todo mundo quer morar bem e acaba comprometendo grande parte da renda na aquisição de um imóvel. Tem gente que deixa de viajar ou de comer fora para morar num amplo apartamento num bairro sofisticado. Cada um tem uma preferência.

O que não se pode fazer é colocar suas finanças em risco apenas para atender aos caprichos de sua família. Cada um deve morar na casa que pode. Não adianta querer financiar um imóvel de alto padrão se tiver que comprometer boa parte da sua renda com as prestações. Para definir um valor razoável para o imóvel onde você pretende morar é preciso ter os pés no chão e tomar cuidado para não prejudicar a flexibilidade de sua vida financeira.

Não comprometa demais sua renda
A maioria das pessoas não possui um saldo bancário suficiente para comprar uma casa à vista, e dessa forma são obrigadas a financiar boa parte do valor do imóvel. Neste sentido, a recomendação é que você nunca comprometa mais de 20% de seu orçamento com as prestações do financiamento.

Se a sua família já está definida e você decidiu comprar um apartamento que atenda a suas necessidades nos próximos dez anos, o passo seguinte é definir um valor que caiba dentro do seu orçamento.

O ponto negativo de um financiamento é o volume que será gasto com o pagamento de juros. Imagine que para comprar um imóvel de R$ 100 mil, você seja obrigado a financiar 80% de seu valor, ou seja, R$ 80 mil, que serão pagos em 10 anos. Apenas com os juros você estará gastando ao longo desses 120 meses mais de R$ 67 mil considerando uma taxa de 12% ao ano mais TR, ou cerca de 14,6% ao ano (1,14% ao mês).

Nesse sentido, quanto menor o valor financiado, menos você gastará com juros e mais barata será a aquisição de sua casa. Se a parcela de financiamento for reduzida para 50% do valor do imóvel, então os juros gastos cairão para aproximadamente R$ 42 mil, o que significa uma economia de R$ 24,9 mil.

Estipulando o valor do imóvel
Antes de sair à procura de um imóvel, é preciso primeiro estipular um intervalo de valores compatíveis com seu bolso. Após ter decidido um valor, será necessário saber quanto você poderá dar de entrada para o financiamento bancário.

Para auxiliá-lo nessa tarefa, você poderá utilizar calculadora , onde será possível descobrir o valor das prestações a serem pagas. Se esse valor ultrapassar os 20% de sua renda familiar, você terá duas opções: comprar um imóvel mais barato ou esperar algum tempo até que a parcela da entrada seja maior.

Muitas vezes ficamos deslumbrados ao pesquisar imóveis junto com os corretores, que sempre oferecem oportunidades acima de nosso orçamento. Algumas delas ultrapassam apenas 20% ou 30% de valor estipulado e acreditamos que essa diferença não trará um grande impacto para nossas finanças.

Pode parecer que não, mas esse acréscimo irá comprometer o orçamento da sua família. O valor financiado irá aumenta, "engessando" nossa flexibilidade financeira. Lembre-se que a casa própria não é a única prioridade na vida de uma família. Seus filhos chegarão à época da faculdade e nesse momento você deverá ter economizado o suficiente para bancá-los, por exemplo.

E para quem está começando uma nova vida, além da compra da casa própria, é preciso lembrar que não é possível simplesmente se mudar para o novo imóvel. Você terá que comprar pelo menos o essencial, como algumas mobílias, geladeira, fogão, televisor etc, e, sem dúvida alguma, tudo isto vai pesar no seu bolso, o que justifica se ter um orçamento o mais flexível possível para atender às essas "pequenas necessidades".


Construindo a casa própria
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Construir a própria casa possui vantagens e desvantagens. Em geral, os proprietários saem satisfeitos da empreitada. Além de ter conquistado a casa própria, eles acabam morando numa bela residência, projetada em função das necessidades de sua família. Não será preciso fazer reformas para adaptar o imóvel e os acabamentos são do gosto do morador.

Mas essa regra não é infalível. Existem aqueles que pela falta de experiência gastam uma enorme soma de dinheiro num imóvel que acabam não gostando. E se tudo tiver saído conforme as vontades da família, os custos podem ter extrapolado a realidade financeira daquelas pessoas. Dessa forma, o ideal é pensar bem antes mesmo de comprar o terreno, fazendo todos os cálculos para sabe se a casa poderá ser construída sem nenhuma dor de cabeça.

Ao gosto do cliente
Os principais pontos positivos do ato de se construir uma casa estão ligados principalmente a fatores emocionais. Nem sempre construir é mais barato do que comprar um imóvel pronto. A diferença é que você irá morar numa casa pensada exclusivamente para sua família. Você terá aquele banheiro que sempre sonhou, um espaço para o closet, uma churrasqueira para reunir os amigos ou então uma cozinha bem prática, que a sua esposa sempre quis, mesmo sem nunca ter cozinhado na vida.

Com tantas possibilidades de personalização, todo cuidado é pouco. Não se esqueça de que um dia o imóvel poderá ser vendido. E nesse caso todos aqueles itens que você não abre mão de ter na sua casa podem afugentar os compradores potencias. Puxadores dourados e acabamentos carregados imitando palácios franceses podem não ser os melhores para uma casa de dois dormitórios. No que diz respeito à divisão do imóvel, tente seguir ao máximo a tendência da vizinhança. Não é questão de ser conservador. Basta ter bom senso.

Programando sua obra
Outro ponto positivo na construção de uma casa é que você pode avançar na obra conforme suas possibilidades financeiras. Se num mês houver mais dinheiro disponível, é possível acelerar o processo. E se ocorrer algum problema, ainda resta a possibilidade de interromper temporariamente a obra.

Por outro lado, na etapa do projeto, o importante é ser realista e pensar numa residência dentro das suas posses financeiras. Não adianta querer construir uma casa grande demais se você não tiver o dinheiro para isso. Não se iluda pensando que um dia a obra ficará pronta. Mais vale construir uma casa menor, e quando você tiver mais dinheiro, partir para um outro imóvel.

Também é importante salientar que construir uma casa demanda tempo do proprietário. Claro que existem muitos que gostam de passar os finais-de-semana visitando a obra e passeando por depósitos de materiais de construção. E, além disso, você terá que discutir (e também brigar) com pedreiros, pintores e azulejistas por quaisquer problemas que poderão surgir na sua obra.


Quanto custa contratar um arquiteto
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Contratar um arquiteto custa caro? A resposta é simples: não. Ao contrário do que a maioria pensa, contratar um arquiteto para projetar sua casa ou reformar seu apartamento não custa caro. Há algumas décadas, esses profissionais eram escassos no mercado e o preço era alto. Em São Paulo, por exemplo, o número de arquitetos formados nos anos 50 era de apenas três por ano, em média. Era natural que eles cobrassem mais pelos projetos, uma vez que a concorrência era menor.

Com poucos profissionais no mercado, havia ainda certo preconceito e obscuridade nesse ramo. Não se sabia ao certo qual era o papel do arquiteto dentro de uma obra. Os proprietários eram quem faziam o "projeto" da casa e encomendavam ao engenheiro-arquiteto apenas a execução. Mesmo que hoje o quadro nessa área não seja muito diferente, há maior aceitação do arquiteto e, além disso, o preço do projeto tornou-se muito menor. Com a proliferação de escolas de arquitetura pelo país e o aumento das vagas daquelas já existentes, o preço desses profissionais despencou.

É fácil identificar uma residência projetada por um arquiteto e outra por uma dona-de-casa. Na última o gosto geralmente é mais duvidoso e o espaço, mal dividido. Portanto, ter o imóvel projetado com "a sua cara" pode dificultar sua venda posteriormente. Por outro lado, o arquiteto tende a ter um gosto mais universal, o espaço é melhor utilizado e os materiais escolhidos são mais adequados na execução da obra.

Mesmo quem não está pensando em vender uma casa que ainda não saiu da prancheta, é preciso destacar que uma família muda de necessidades ao longo dos anos e (na maioria das vezes) de padrão socioeconômico, para cima ou para baixo. E uma casa bem construída, com um traço de bom gosto, é infinitamente mais líquida no mercado imobiliário do que aquela feita com os caprichos da dona. Não estamos tratando de arquitetos famosos, consagrados no exterior e nem com uma coleção de prêmios de arquitetura. O profissional em questão é o arquiteto médio, com uma boa formação e certa experiência em projetos. Claro que é impossível definir um valor exato. Tudo vai depender do tamanho da obra e do nível de detalhamento.

Quanto maior o tamanho da construção, menor será a proporção dos custos do arquiteto em relação do total da obra. Isso que dizer que para uma casa simples, de aproximadamente R$ 70 mil com o terreno, o preço do projeto (detalhado) ficará entre R$ 2 mil e R$ 3 mil, o que equivale a um valor entre 2,9% e 4,3% do total da obra. Não se esqueça que o valor da casa se refere ao custo da obra e da aquisição do terreno, e não ao valor de mercado da propriedade.

Já numa casa de R$ 300 mil, o preço ficará entre R$ 5 mil e R$ 7 mil, correspondendo a uma taxa entre 1,7% e 2,3%. Não podemos esquecer de que o arquiteto também tem autorização para executar a construção de uma casa e pode ser o responsável técnico pela obra. Apesar de serem poucos os profissionais que sabem como construir de forma eficiente (essa tarefa cabe mais a um engenheiro civil), existem bons arquitetos no mercado, cobrando uma taxa de administração da obra que varia entre 10% e 25% dos custos totais da construção.

Vale a pena contratar um engenheiro?
Até aproximadamente 20 anos atrás, quando uma família de classe média ia começar uma obra, o ritual era o mesmo. Chamava-se um desenhista ou projetista, que na maioria das vezes não tinha diploma de arquiteto muito menos de engenheiro. Palpites eram dados na hora da criação e concluída essa fase, era a vez do engenheiro entrar. O problema era que ele apenas assinava o projeto para a aprovação na prefeitura. Não fazia mais nada. Pagava-se apenas pela sua assinatura.

Atualmente a classe média continua adotando esse mesmo procedimento ao construir uma casa, mas tem buscado cada vez mais a orientação de um profissional na área. E muitos têm ficado contentes com a consultoria de um engenheiro. Principalmente no que se refere aos custos da obra. Ao contrário do que muita gente pensa, a contratação de um engenheiro, além das questões técnicas específicas, ajuda na redução dos custos de uma obra.

Contratar mão-de-obra, comprar materiais e ainda fiscalizar a construção não é um trabalho simples. É para isso que existem milhares de profissionais especializados. Quem nunca soube de alguém com enormes dores-de-cabeça durante uma obra? Pedreiros que somem na metade da construção, materiais desperdiçados (ou senão mal comprados), roubos sérios dentro do canteiro de obras. Esses são apenas alguns exemplos dos problemas que podem surgir.

No que diz respeito à compra de materiais, as empresas de engenharia têm a possibilidade de adquirir material por um preço abaixo do mercado. Os depósitos de materiais de construção possuem departamentos exclusivos para atender a pessoas jurídicas, oferecendo descontos que vão de 8% a 10% em relação ao preço para os demais clientes.

Como em qualquer prestação de serviços, ter referências de um profissional ou de uma empresa de engenharia é fundamental antes de se começar a obra. Existem diversos casos de clientes que tiveram danos financeiros e sofreram processos na Justiça por conta da incompetência e da desonestidade de profissionais dessa área.

Lembre-se de que o proprietário da obra é responsável por tudo que acontece dentro de sua obra. Ou seja, se a construtora deixar de fazer algum pagamento, a Justiça irá procurar o dono da obra, que é o beneficiário final no processo. Isso tanto no que diz respeito ao salário de funcionários ou do pagamento a fornecedores.

Outro item a ser analisado antes de se fechar negócio com uma empresa, fora a idoneidade, é a situação atual de seu quadro técnico. Não basta apenas verificar o histórico no currículo da construtora. É preciso ver se durante toda a obra haverá profissionais capacitados para acompanhar todo o processo de execução. Quando o mercado está parado, as empresas demitem mão-de-obra e o que pode acontecer é sua obra ser gerenciada por um estagiário ou mesmo por um engenheiro recém-formado, sem experiência nesse assunto.
Fonte : Infomoney