Post do IBEI

quinta-feira, 3 de março de 2011

Os novos rumos na administração de condomínios



Gabriel Karpat*

É incontestável que nesta última década a gestão condominial sofreu profundas alterações. A contínua falta de visão sobre a necessidade de profissionalização de um mercado antes sem importância e marginalizado, gerou alguns descompassos e deixou sequelas que só o tempo ajustará.

Destacamos as principais:

1 - A falta de visão de condôminos e do corpo diretivo sobre a necessidade de uma postura mais independente e mais planejada nas ações do edifício.
Considerando-se o envelhecimento das edificações e as ações periódicas de manutenção preventiva, corretiva e emergencial, jamais se deve desprezar nos orçamentos os recursos para a modernização. Trata-se de um fator de atualização do patrimônio. Essa visão é imperativa e deve ser reforçada em cada reunião junto aos moradores.

2 - As administradoras de condomínios devem manter o foco em seu objetivo principal: assessorar e orientar o cliente. Atualmente, grande parte das administradoras agregam serviços e benefícios que muitas vezes só visam a sua diferenciação entre as mais de quatro centenas de empresas que disputam o mesmo mercado. Com isso, sua atividade principal fica em segundo plano.

O condomínio, por meio de seus condôminos e responsáveis, passa a ter uma gama de serviços, úteis, mas secundários, que compensam a ausência de um atendimento personalizado. Não é raro o serviço das administradoras ser comparado com o atendimento sofrível das empresas de telefonia e TVs a cabo. Somente quando o sentido de consultoria for aceito pelos contratantes é que a função principal das administradoras será resgatada e os serviços, valorizados.

3 - A falta de regulamentação da profissão é, talvez, o fator mais importante nesse processo de ajuste e descompasso.

A gestão condominial é elemento de alta importância na condição econômica dos moradores. E não devemos desconsiderar a crescente migração da população para edificações cada vez mais complexas, pelos atrativos que as construtoras oferecem ao mercado. Já podemos projetar que aproximadamente 50% da população da Capital paulista irá morar em condomínios, nos próximos anos.

A complexa gama de atividades que o setor envolve exige atenção especial no que se refere ao atendimento constante da legislação, às relações trabalhistas e às posturas municipais da edificação, além da atenção para a segurança de seus moradores. São atribuições claramente direcionadas às administradoras profissionais que atuam nesse segmento.

Porém, não devemos esquecer que, adicionalmente, exercem essa profissão também advogados, contadores, síndicos profissionais e há ainda as gestões independentes denominadas autogestões. Trata-se de uma complexa rede de prestadores e profissionais que não seguem padrões claros e, muitas vezes, sequer seguem as normas que regem os condomínios, hoje definidas pelo Código Civil. É clara a necessidade de uma padronização dos sistemas e demonstrativos contábeis e financeiros para aumentar a transparência e o entendimento por todos os usuários.

4 - Falta de ação coorporativa dos condomínios e administradoras. Ações conjugadas são muito raras e de resultados escassos frente à importância e à quantidade de condomínios existentes.

Se as administradoras se estruturaram para atender à demanda em toda a gama de serviços, as suas ações são sempre isoladas, atingindo somente os clientes de uma ou outra empresa. A concorrência voraz é em parte causadora dessa desorganização da categoria, aliada à falta de regulamentação.

É preciso, entretanto, superar as diferenças e recuperar o sentimento de união para que se alcancem resultados melhores e se recupere a credibilidade do segmento como um todo. O “lucro” será dos clientes. No caso, os condomínios.

Tratar os condomínios como empresas deixou de ser uma proposta retórica para se transformar em necessidade urgente. A crescente modernização dos edifícios inteligentes já é um fato. Não podemos esperar que as ações governamentais apresentem programas e soluções globais. Cabe a cada empresa administradora, a cada síndico e morador agir e colaborar com ações concretas, que vão desde economias individuais dos elementos de utilização coletiva (como o gasto com água) até a participação comunitária por meio de gestos e ações que ensejem a melhoria da qualidade de vida de sua pequena comunidade, chamada condomínio.

*Diretor da GK Administração de Bens Ltda e consultor do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
diretoria@gk.com.br - www.gk.com.br

Fonte R7

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DESAPROPRIAÇÃO DA AVENIDA PEDRO I

Paulo Viana Cunha é advogado especializado em negócios imobiliários. Representando comerciantes da região, formou Comissão de Moradores e Comerciantes da Av. Pedro 1º, com objetivo de conhecer os projetos e debater, com a comunidade e o Poder Público Municipal, algumas alternativas que atendam ao interesse público, com menor impacto para a Comunidade local.Os interessados podem contatar a Comissão pelo Telefone (31) 2551-2718.


Ares de mudança começam a rondar, pelo menos no papel, o entorno da Avenida Pedro I, que corta as regiões Pampulha e Venda Nova, em Belo Horizonte. A prefeitura decretou de utilidade pública, para fins de desapropriação, cerca de 240 imóveis no Bairro Santa Branca, na primeira região. Publicada ontem no Diário Oficial do Município (DOM), a decisão é um importante passo para duplicar a via e implantar o Transporte Rápido por Ônibus (BRT, bus rapid transit, em inglês). Junto das avenidas Pedro II/Carlos Luz e Cristiano Machado, o corredor Antônio Carlos/Pedro I vai receber o novo sistema, principal aposta do poder público para agilizar o trânsito na capital, visando a Copa do Mundo de 2014. Inspirado no metrô, o sistema conta com pistas exclusivas para os coletivos, plataformas em nível, pagamento da tarifa antes do embarque, além de ônibus articulados. Apenas para preparar o caminho para o novo modelo de transporte, a prefeitura calcula um gasto de R$ 180 milhões em desapropriações, além dos R$ 217,7 milhões da duplicação. O projeto total é orçado em R$ 700 milhões. Pela previsão da Superintendência de Desenvolvimento da Capital (Sudecap), as desapropriações, que vão ocorrer, sobretudo no sentido Centro/bairro, começam em janeiro e as máquinas entram em campo dois meses depois. Já em setembro, a BHTrans, empresa que gerencia o tráfego da capital, decide qual consultoria dará apoio à execução das obras de requalificação da Pedro I. Atualmente, a via tem duas pistas de duas faixas em cada sentido, e será duplicada em toda sua extensão. São cerca de 3,5 quilômetros, compreendidos entre as avenidas Portugal e Vilarinho. A obra amplia em 27 metros a via, por onde circulam cerca de 45 mil veículos diariamente. O corredor ganha mais uma pista, com duas faixas por sentido, exclusiva para transporte coletivo. Depois de concluída esta primeira fase, será iniciada de fato a implantação do BRT, com a construção de estações de embarque e desembarque de passageiros, além de terminal de integração com outras linhas. A previsão é que no segundo semestre de 2012 a população já possa circular nos ônibus articulados, nos moldes de capitais como Curitiba e Bogotá (Colômbia). INDENIZAÇÃO A notícia deixa em alerta quem mora ou trabalha nas proximidades da avenida, consagrada pelo comércio de automóveis e materiais de construção. Apesar de não ter havido proposta formal, proprietários de imóveis temem receber valor aquém ao de mercado, aquecido pela especulação imobiliária. Já os inquilinos lamentam abandonar a avenida, e outros respiram aliviados, com a desapropriação parcial do terreno, dando oportunidade de permanecer no ponto. Preocupados com as mudanças, moradores e comerciantes formaram comissão para acompanhar todo processo. A discussão foi, inclusive, pauta de audiência pública na Câmara Municipal esta semana. De acordo com o advogado da Comissão dos Moradores e Comerciantes da Pedro I, Paulo Viana Cunha, a principal preocupação é em relação ao preço a ser pago pelos imóveis. “Além de desapropriar, em muitos casos, a medida mata o negócio. E a prefeitura já disse que não pagará a indenização para fins de comércio”, ressalta. Segundo ele, moradores também questionam a poluição do ar e sonora trazida pela obra. Essas questões serão discutidas, segunda-feira, em reunião do Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam). Especulação eleva preços Há mais de 30 anos na Avenida Pedro I, na altura do Bairro Santa Branca, Região da Pampulha, a Pujal Autopeças passou ilesa pela primeira duplicação da via, quando o comandante dos negócios era ainda o pai de Marcelo Marques Teixeira, que divide a gerência da loja com mais dois irmãos. Desta vez, eles estão na lista de desapropriação e, de malas prontas, lamentam a mudança forçada para nova sede, no bairro vizinho, o Santa Mônica. “Vamos perder muito com a mudança. Queríamos ir para a Avenida Portugal, aqui perto, mas a especulação aumentou demais. O preço está fora da realidade. Tem terreno de 1 mil metros quadrados valendo R$ 1 milhão”, comenta. A expectativa é conseguir receber da prefeitura valor compatível com o investimento de uma vida. “O ponto aqui é sem comparação”, afirma. Se, para os comerciantes, a preocupação é o sustento, para os moradores a dor de cabeça é a perda da tranquilidade. A contabilista Sirley Nascimento, de 37, sofre com os engarrafamentos diários e reconhece a importância da duplicação, mas também teme impactos negativos das intervenções. “Não sabemos se a estrutura do prédio vai aguentar. Pelo projeto, vai passar um viaduto bem ao lado”, reclama a moradora. O prédio fica às margens da avenida, bem em frente ao Parque Municipal Lagoa do Nado, área verde que não sofrerá alterações com a obra. (FA) *Publicado em: 27/08/2010 / Estado de Minas / Gerais